Die Reform der Grundsteuer

Wie viele Mehrkosten kommen mit der Reform der Grundsteuer auf Immobilienbesitzer zu?

Grundsteuer Ortshcild

Ab Anfang 2025 müssen alle Immobilienbesitzer in Deutschland eine neue Grundsteuer zahlen. Der Grund: Die alte Regelung war verfassungswidrig. Die bisherigen Grundsteuerwerte waren laut Bundesverfassungsgericht völlig überaltert und haben damit gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstoßen.

Mit der Grundsteuerreform werden nun alle Immobilien in Deutschland mit Feststellungsdatum 1. Januar 2022 neu bewertet. Ab kommenden Juli bis Ende kommenden Oktober müssen dafür alle Immobilienbesitzer in Deutschland eine eigene Steuererklärung beim Finanzamt für die Neuberechnung einreichen: Die Feststellungserklärung. Grundstückseigentümer sollten sich daher rechtzeitig damit auseinandersetzen, jetzt aber nicht in Panik geraten. Der VDGN hilft Ihnen!

Wie wird die neue Grundsteuer aber nun berechnet? Das bisher angewendete dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer bleibt: Der Immobilienwert wird mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz, der von den Kommunen festgelegt wird, multipliziert:

Wert x Steuermesszahl x Hebesatz

Bei der Berechnung wird zwischen dem Bundesmodell, dem sogenannten Scholz-Modell, und Ländervarianten unterschieden. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es eigene Grundsteuermodelle. Das Saarland und Sachsen haben das Bundesgesetz in einzelnen Details bei der Steuermesszahl modifiziert, das in allen übrigen Bundesländern Anwendung findet.

Die Feststellungserklärung

Die Feststellungserklärung muss zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 bei Ihrem örtlichen Finanzamt digital über das Elster-Portal eingereicht werden. Ein Benutzerkonto kann kostenlos über https://www.elster.de beantragt werden. Wenn Elster nicht zumutbar ist, kann in diesen Härtefällen ein Antrag beim örtlichen Finanzamt gestellt werden auf Abgabe einer schriftlichen Grundsteuererklärung. Sollten Sie dazu Unterstützung benötigen, kann Ihnen der VDGN helfen.

Folgende Angaben werden von Ihnen zur Berechnung der neuen Grundsteuer vom Finanzamt benötigt:

  • Die Steuernummer finden Sie auf Ihrem bisherigen Einheitswertbescheid bzw. auf Schreiben des Finanzamtes. Das Format lautet: 11XX/XXX/XXXXX
  • Lage des Grundstückes: Straße und Hausnummer
  • Art des Grundstückes: Ein- bzw. Zweifamilienhaus. Dies sind Wohngrundstücke, die eine bzw. zwei Wohnungen enthalten. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- bzw. Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- bzw. Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
  • Fläche des Grundstückes (Grundbuchauszug)
  • Baujahr: Das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit. Bei vor 1949 errichteten Gebäuden wird keine genaue Jahresangabe benötigt. (Die Angaben finden sich z.B. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.)
  • Wohn- und Nutzfläche: Die Angaben finden sich z.B. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
  • Garagen-/Tiefgaragenstellplätze: Anzugeben ist die Anzahl der Stellplätze. Stellplätze im freien (ohne Gebäude) sind nicht einzutragen.
  • Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022. Die Bodenrichtwerte lassen sich aus dem Informationssystem BORIS des jeweiligen Bundeslandes entnehmen, die online spätestens am 1. Juli 2022 verfügbar sind. Eine Übersicht über die jeweiligen BORIS-Portale der Bundesländer finden Sie unter folgendem Link: https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de oder unter folgendem Link.
    Bitte beachten Sie, dass einige Länder wie Sachsen ihre BORIS-Portale erst zum 1. Juli 2022 freischalten. Bitte prüfen Sie daher auf den jeweiligen Länderseiten, ob die BORIS-Datenbanken bereits verfügbar sind und zur Grundsteuererklärung verwendet werden können. Entsprechende Hinweise finden Sie unter den eben genannten Links.

Der Hebesatz, der dann mit der Steuermesszahl und dem Immobilienwert multipliziert wird, wird von den Kommunen ab Mitte 2024 festgelegt. Ab 01. Januar 2025 erhalten Sie dann Ihren Grundsteuerbescheid.

Die Umsetzungsplanung

Rechenbeispiele: Im Osten drohen Grundsteuererhöhungen

Was heißt das für Eigenheimbesitzer? Die Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft Mazars hat im Auftrag des VDGN für ein Modellhaus die neue Grundsteuer in verschiedenen Kommunen errechnet. Danach können sich die Grundsteuerlasten von Eigenheimbesitzern vor allem in östlichen Ballungszentren wie im Berliner Umland ab dem Jahr 2025 fast verdoppeln, im östlichen Teil Berlins sogar fast verdreifachen. Für ein zum Beispiel im Jahr 1990 gebautes Einfamilienhaus mit 700 Quadratmeter Grundstücksfläche und 170 Quadratmeter Wohnfläche ergeben sich daraus folgende Mehrbelastungen:

In Berlin-Kaulsdorf würde die Grundsteuer nach dem Scholz-Modell und einem Hebesatz von 810 Prozent von 346,47 Euro auf 1.010,95 Euro steigen.

In der Brandenburger Gemeinde Hohen Neuendorf erhöht sich die Grundsteuer bei einem unveränderten Hebesatz von 350 Prozent von 208,25 Euro auf 384,67 Euro.

In Dresden erhöht sich die Grundsteuer bei einem Hebesatz von 635 Prozent von 353,21 Euro auf 619,34 Euro.

In Erfurt erhöht sich die Grundsteuer beim gleichen Hebesatz um fast 50 Prozent.

VDGN: Keine übermäßigen Mehrbelastungen für Eigenheimer!

Bund, Länder und Kommunen wollen mit der Reform der Grundsteuer zwar nicht mehr einnehmen und haben Aufkommensneutralität zugesichert. Der VDGN befürchtet dennoch vor allem für die Ballungszentren in den östlichen Bundesländern deutliche Grundsteuererhöhungen. Das zeigen die Beispielrechnungen. Angesichts der hinterherhinkenden Entwicklung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse in Ostdeutschland würde dies zu weiteren sozialen und politischen Ungleichheiten zwischen Ost und West führen.

Der Erwerb von Immobilien ist oftmals als Vorsorge für das Alter getroffen worden. Sollte die Grundsteuerreform so wie aktuell geplant umgesetzt werden, droht Eigenheimern eine deutliche und überproportionale Mehrbelastung bei der Grundsteuer. Der VDGN fordert daher zur Entlastung der Eigenheimbesitzer sozialverträgliche Anpassungen: Bei der Berechnung der Grundsteuer muss es einen für Hauseigentümer und Eigenheimbesitzer nach Immobilienwerten gestaffelten Abschlag bei der Steuermesszahl geben. Folgenden Vorschlag hat der VDGN dazu gemacht:

• Für die ersten 300.000 Euro Immobilienwert (Haus und Boden) wird für Hauseigentümer und Eigenheimbesitzer ein Abschlag von 40 Prozentpunkten bei der Steuermesszahl gewährt,
• zwischen 300.000 Euro und 500.000 Euro ein Abschlag von 25 Prozentpunkten,
• zwischen 500.000 Euro und 1.000.000 Euro ein Abschlag von 15 Prozentpunkten sowie
• ab 1.000.000 Euro wird kein Abschlag mehr angewendet.

Diese Korrekturen sind dringend notwendig. Die Bundesländer und die Kommunen haben immer noch alle Möglichkeiten in der Hand, sozial gerechte Anpassungen vorzunehmen.

Siehe auch VDGN-Pressemitteilung