Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform

Notwendig wurde die Reform, nachdem das Bundesverfassungsgericht die alte Berechnung 2018 für verfassungswidrig erklärt hat: Bisher wurden bei der Berechnung der Grundsteuer in Ostdeutschland die Immobilienwerte von 1935 genommen und in Westdeutschland die von 1964. Das führte zu großen Abweichungen bei der Höhe des Steuersatzes. Die Richter begründen ihr Urteil damit, dass die Werte völlig überaltert sind und damit gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstoßen.

In Kraft tritt die neue Grundsteuer am 1. Januar 2025. Bewertungsstichtag der Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022. Dann wieder (alle 7 Jahre) am 1. Januar 2029. Die Finanzämter planen, die Feststellungen der Grundsteuerwerte und Grundsteuermessbeträge möglichst bis zum 30. Juni 2024 zu erledigen. Die Gemeinden sind dann in der Lage, ihre Hebesätze zu ermitteln und die Grundsteuerbescheide ab dem 1. Januar 2025 zu verschicken.

Die Grundsteuer wird auch zukünftig in drei Schritten berechnet:
Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Mit der Grundsteuerreform werden mit dem Stichtag 1. Januar 2022 alle Immobilien in Deutschland neu bewertet. Vom 1. Juli bis 31. Oktober dieses Jahres müssen alle Immobilienbesitzer in Deutschland ihre Grundsteuerangaben beim Finanzamt für die Neuberechnung über das digitale Elster-Formular einreichen.

Die Steuernummer finden Sie auf Ihrem bisherigen Einheitswertbescheid bzw. auf Schreiben des Finanzamtes. Das Format lautet: 11XX/XXX/XXXXX

Straße und Hausnummer

Eigentumswohnung oder Ein- bzw. Zweifamilienhaus. Dies sind Wohngrundstücke, die eine bzw. zwei Wohnungen enthalten. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- bzw. Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- bzw. Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Im Grundbuchauszug, den Sie vom Grundbuchamt bekommen und dort beantragen können, ist die Fläche des Grundstückes angegegeben.

Das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit. Bei vor 1949 errichteten Gebäuden wird keine genaue Jahresangabe benötigt. (Die Angaben finden sich z.B. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.)

Die Angaben finden sich z.B. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

Garagen- und Tiefgaragenstellplätze sind mit einer gesonderten Miete von 35 €/Monat pro Stellplatz zu berücksichtigen. Anzugeben ist die Anzahl der Stellplätze. Stellplätze im Freien (ohne Gebäude) sind nicht einzutragen. Es gilt dabei eine nach Baurecht erbaute Garage, aber z.B. kein Carport, der etwa mit einem Holzdach überbaut ist oder eine Blechgarage.

Die Bodenrichtwerte lassen sich aus dem Informationssystem BORIS des jeweiligen Bundeslandes entnehmen, die online spätestens am 1. Juli 2022 verfügbar sind: https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de

Die Bodenrichtwerte lassen sich aus dem Informationssystem BORIS des jeweiligen Bundeslandes entnehmen, die online spätestens am 1. Juli 2022 verfügbar sind. Eine Übersicht über die jeweiligen BORIS-Portale der Bundesländer finden Sie unter folgendem Link: https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de oder unter folgendem Link.
Bitte beachten Sie, dass einige Länder wie Sachsen ihre BORIS-Portale erst zum 1. Juli 2022 freischalten. Bitte prüfen Sie daher auf den jeweiligen Länderseiten, ob die BORIS-Datenbanken bereits verfügbar sind und zur Grundsteuererklärung verwendet werden können. Entsprechende Hinweise finden Sie unter den eben genannten Links.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks in Euro pro Quadratmeter und bietet eine unverbindliche Orientierungshilfe für die Einschätzung des Grundstückswertes. Er basiert auf regionalen Kaufpreisen und ist ein Durchschnittswert der Liegenschaftspreise einer Gemeinde, eines Gebiets oder eines Stadtteils.

Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Hierbei werden alle von Notaren der Kommune erhaltenen beurkundeten Kaufvertragskopien durch die Behörden ausgewertet. Aus der Addition der Kaufpreise wird ein Durchschnitt ermittelt und in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten für die entsprechenden Bodenrichtwertzonen festgehalten. Verantwortlich für die Ermittlung des Bodenrichtwertes ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

Die Wohnflächenverordnung regelt die Berechnung der Wohnflächen. Demnach gehören dazu sämtliche nach allen Seiten geschlossene Räume wie Wohnzimmer, Küche, Bad etc., aber auch Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Diese Räume zählen also zur Wohnfläche, wenn diese ausschließlich zur Wohnung oder dem Haus gehören. Zur Wohnfläche gehören nicht Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Trocken- und Heizungsräume, Garagen etc. Dies sind die sogenannten Zubehörräume.

Nicht alle Räumlichkeiten fließen bei der Berechnung zu gleichem Anteil in die Gesamtwohnfläche mit ein. Bei Dachschrägen beispielsweise kommt es auf die Deckenhöhe an. Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Meter, werden zu 100% angerechnet. Flächen zwischen 1 Meter und 2 Meter werden zu 50% angerechnet und Flächen mit einer Höhe unter 1 Meter werden gar nicht berücksichtigt. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Oft kann der Kaufvertrag über die Immobilie Aufschluss geben, da dieser in der Regel Angaben zur Wohnfläche enthält.

Wer nachträglich Anbauten vorgenommen hat, sollte einen Blick in die Bauunterlagen werfen. Liegen diese nicht vor oder bestehen Zweifel, kann man auch beim zuständigen Bauamt nachfragen bzw. Unterlagen anfordern. Im schlimmsten Fall muss neu vermessen werden.

Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (z.B. Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. Öffentlichen Zwecken dienen Flächen, die zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden.

Neben der Wohnfläche gibt es auch Zubehörräume. Diese Räume sind von der Wohnfläche und deren Berechnung ausgeschlossen, da sie sich außerhalb des eigentlichen Wohnbereichs befinden. Unter Zubehörräume versteht man Abstellräume, Waschräume, Keller, Dachböden, Heizungsräume, Öltankkeller und Garagen.

Bei einer ideellen Teilung bleibt das Grundstück als ein Flurstück ungeteilt erhalten. Stattdessen entstehen Miteigentumsanteile von zwei oder mehr Eigentümern im Sinne einer Eigentümergemeinschaft. Diese Miteigentumsanteile werden im Grundbuch als solche verzeichnet und erhalten jeweils ein eigenes Blatt im Grundbuch. Der Nachweis der ideellen Teilung erfolgt über die Abgeschlossenheitserklärung bzw. den Lageplan im Rahmen der Teilungserklärung. Hier finden sich dann auch die Angaben zum Miteigentumsanteil, die in der Feststellungserklärung zur Grundsteuer vom Finanzamt abgefragt werden.

Straßen, Wege, Plätze, die sich im privaten Besitz befinden, sind von der Grundsteuer befreit, wenn sie dem öffentlichen Verkehr dienen und gewidmet sind. Diese Flächen werden nicht zur Wertermittlung herangezogen. Dies gilt auch für Grundflächen, die mit Bauwerken und Einrichtungen bebaut sind, die unmittelbar dem öffentlichen Verkehr dienen.

Hier ist das Jahr maßgeblich, in dem die Kernsanierung erfolgt ist bzw. abgeschlossen wurde. Kernsanierungen wirken sich immer werterhöhend (und damit auch steuererhöhend) aus, da sie aus steuerrechtlicher Sicht die Restnutzungsdauer erhöhen.

Eine Kernsanierung liegt vor, wenn nicht nur Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen umfassend modernisiert worden sind, sondern auch der Rohbau jedenfalls teilweise erneuert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z.B. Neugestaltung der Fassade) verlängern die Gesamtnutzungsdauer nicht wesentlich. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Dazu wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei in der Regel erhalten. Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischen Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei und als neubauähnlich und neuwertig zu betrachten sind. Im Einzelfall müssen nicht zwingend alle der vorgenannten Kriterien gleichzeitig erfüllt sein. Dies gilt insbesondere für solche Gebäude und Gebäudeteile, bei denen aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine weitreichende Veränderung nicht zulässig ist (z.B. unter Denkmalschutz stehende Gebäude und Gebäudeteile). Im Jahr der Kernsanierung beträgt die Restnutzungsdauer aus Vereinfachungsgründen 90 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Mit dem pauschalen Abschlag in Höhe von 10 Prozent wird die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz berücksichtigt. Als Jahr der Kernsanierung gilt das Jahr, in dem die Kernsanierung abgeschlossen wurde.

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbstständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben.

Anbauten teilen grundsätzlich auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Restnutzungsdauer als das Hauptgebäude haben wird, muss man diesen Gebäudeteil separat angeben. Dafür gibt es ein Einlegeblatt zur Anlage Grundstück, wo weitere Gebäude bzw. Gebäudeteile mit dem jeweiligen Baujahr eingetragen werden können. Das abweichende Baujahr des Hauptgebäudes wird dann in der Anlage Grundstück eingetragen.

Für Aufstockungen ist grundsätzlich das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. Es ist jedoch zu prüfen, ob die baulichen Maßnahmen eine Kernsanierung darstellen und daher die Restnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert worden ist.

Bisher haben Verpächter für den Grund und Boden und Pächter für ihre Datsche oder Garage (Gebäude auf fremdem Grund und Boden) getrennt gezahlt. Ab 2025 wird ein einheitlicher Grundstückswert ermittelt und dann insgesamt vom Verpächter, dem Eigentümer des Grund und Bodens, versteuert. Dafür muss der Verpächter auf den Pächter zukommen, um alle Daten für seine Grundsteuererklärung einzuholen. Die auf die Gartenlaube oder Garage entfallende Grundsteuer kann genauso auf den Pächter umgelegt werden wie der Vermieter einer Eigentumswohnung seine Grundsteuer auf den Mieter über die Betriebskosten umlegen kann.

Für Kleingärten gilt die Grundsteuer A (Land und Forstwirtschaft): Diese Grundsteuer wird vom Verein/Eigentümer mit den Kleingärtnern einzeln abgerechnet, z.B. als Teil der Pachtzahlung. Letztlich ist der Mietvertrag entscheidend, wie die Betriebskosten und öffentlichen Lasten geregelt sind.

Mit einer Einliegerwohnung in einem Haus reicht eine Feststellungserklärung. Nur die Grundstücksart ändert sich dann von Einfamilienhaus in Zweifamilienhaus. Die Einliegerwohnung muss jedoch alle erforderlichen Merkmale einer bewertungsrechtlichen Wohnung gemäß § 249 Absatz 10 BewG erfüllen. Erfüllt die Einliegerwohnung nicht den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff, handelt es sich bei dem bebauten Grundstück um ein Einfamilienhaus, wenn die übrigen Voraussetzungen eines Einfamilienhauses erfüllt sind.

Eine Wohnung ist die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssen eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Räume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter aufweisen. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob bei einer geringeren Wohnfläche nach der Verkehrsanschauung noch von einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn ausgegangen werden kann (z.B. bei sogenannten Tiny-Häusern, d.h. Kleinst- oder Mikrohäusern, Wohnungen in einem Studentenwohnheim). Wohnungen des Hauspersonals sind auch Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn.

Eigentümer legen die neue Grundsteuer über die Betriebskosten auf ihre Mieter 1 zu 1 um. Mieter sind also gleichermaßen von der Grundsteuerreform betroffen, müssen aber keine Erklärung abgeben. Mieter erhalten, wie bisher auch schon praktiziert, über die Betriebskostenabrechnung am Ende jeden Jahres die Information über ihre Grundsteuerbelastung.

Über „Elster – Ihr Online-Finanzamt“, eine kostenlose Software der Finanzämter, geben Sie Ihre Erklärung zur Grundsteuer ab. Ein Benutzerkonto kann kostenlos beantragt werden über https://www.elster.de. Die Zustellung des Zugangscodes für Elster mit der Post kann bis zu drei Wochen dauern. Mit dem Benutzerkonto dürfen auch andere Erklärungen wie Einkommenssteuer oder Erklärungen für Angehörige elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Umgekehrt können Sie auch ein Benutzerkonto eines Ihrer Angehörigen für die Abgabe der Grundsteuererklärung nutzen.

Ein Härtefall-Antrag kann per E-Mail, schriftlich oder telefonisch bei Ihrem Finanzamt formlos gestellt werden, muss aber begründet werden. Das heißt, der Steuerpflichtige ist nach seinen Kenntnissen und Fähigkeiten nicht oder eingeschränkt in der Lage, das Elster-Portal zu nutzen oder der finanzielle Aufwand dafür ist zu hoch. Ab Ende Juni stehen für diese Fälle bei den Finanzämtern Vordrucke für die Grundsteuererklärung bereit. Die Unterlagen werden jedoch persönlich von den Finanzämtern zugeschickt.

§ 15 AO (Abgabenordnung) besagt:

(1) Angehörige sind:

1. der Verlobte,
2. der Ehegatte oder Lebenspartner,
3. Verwandte und Verschwägerte gerader Linie,
4. Geschwister,
5. Kinder der Geschwister,
6. Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner,
7. Geschwister der Eltern,
8. Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).

(2) Angehörige sind die in Absatz 1 aufgeführten Personen auch dann, wenn

1. in den Fällen der Nummern 2, 3 und 6 die die Beziehung begründende Ehe oder Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht;
2. in den Fällen der Nummern 3 bis 7 die Verwandtschaft oder Schwägerschaft durch Annahme als Kind erloschen ist;
3. im Fall der Nummer 8 die häusliche Gemeinschaft nicht mehr besteht, sofern die Personen weiterhin wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind.

Es wird dann ein Säumniszuschlag fällig. Dieser kann bis maximal 25.000 Euro betragen. Außerdem kann das Finanzamt für die Grundsteuerberechnung den Wert des Grundstücks/Gebäudes schätzen. Die Schätzung fällt in den allermeisten Fällen allerdings zu Lasten des Eigentümers aus.