Kleingärten erfahren aktuell einen immer stärkeren Zuspruch. Sie sind die letzten bezahlbaren grünen Oasen und ein Domizil für umweltgerechtes und naturnahes Gärtnern, Orte für Gleichgesinnte zur Entspannung und aktiven Erholung und bieten auch – aber nicht nur – für den etwas schmaleren Geldbeutel die Möglichkeit, Freizeit in der Natur zu verbringen.
Unabhängige Beratung
Dennoch ist die Bewirtschaftung eines Kleingartens an Regeln gebunden, deren Nichtbeachtung auch großen Ärger einbringen kann. Festlegungen für die Größe und Ausstattung von Lauben enthält das Bundeskleingartengesetz. Bezüglich des Anteils der für den Anbau von Obst und Gemüse kleingärtnerisch zu nutzenden Bodenfläche gibt es konkrete rechtliche Vorgaben. Möglichkeiten der Freizeitgestaltung werden durch Gartenordnungen der Vereine vorgegeben und vielleicht eingeschränkt. Im Alltag können sich daraus Konflikte ergeben, wenn der Pächter, seine Nachbarn oder auch kleingärtnerische Organisationen unterschiedliche Auffassungen zur Umsetzung derartiger Festlegungen haben.
Als VDGN möchten wir Ihnen durch eine unabhängige, sachliche und fachkundige Beratung bei der Konfliktbewältigung helfen. Bei allen Problemen sollten sich unsere Mitglieder bereits bei deren Entstehung an uns wenden. Sind die Fronten erst verhärtet, rückt eine Lösung oft in weite Ferne.
Mit unseren Beratungen wollen wir Betroffenen helfen, durch belastbare Argumentation und korrektes Vorgehen wieder Ruhe und Zufriedenheit bei der Gartenarbeit, mit den Nachbarn, den Vorständen und im Verein zu finden. Dabei bietet der VDGN durch seine in Fragen des Bundeskleingartengesetzes und Vereinsrechtes kundigen Berater den Vorteil, interessenunabhängige Lösungen anbieten zu können. Aber auch für den Fall einer notwendigen weitergehenden gerichtlichen Auseinandersetzung kann die angebotene Rechtschutzversicherung Sicherheit für damit verbundene finanzielle Risiken darstellen.
Wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen wollen, wenden Sie sich bitte an das VDGN-Beratungszentrum unter 030 – 514 888 – 210 oder per E-Mail unter info@vdgn.de.
Häufige Fragen:
Vertrag gekündigt, Pacht weiterzahlen?
Ein Blick in die Verträge und unabhängige Beratung dringend geboten
Ein Kleingärtner hat seinen Unterpachtvertrag gekündigt – muss er trotzdem weiterhin Pacht und andere Lasten bezahlen, bis ein Nachpächter gefunden ist?
NEIN!, das muss er in der Regel nicht. Jedem Kleingärtner sei geraten, bei Beendigung seines Unterpachtvertrages genau in den Vertrag zu schauen. Denn in 99 Fällen von 100 wird der eine eindeutige Regelung zu dieser Frage enthalten. Die Regelungen in den Unterpachtverträgen zur Beendigung des Pachtverhältnisses und zum Umgang mit Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen können sich allerdings voneinander unterscheiden.
Die Lage in Ostdeutschland
So gilt für Kleingärtner in Ostdeutschland mit VKSK-Kleingartennutzungsverträgen, die weiterhin gültig sind, wenn keine neuen Verträge abgeschlossen wurden, der Vertragstext, nach dem der bisherige Pächter mit dem Nachpächter einen Kaufvertrag über die Entschädigung abschließen darf. Der Kaufwert wird durch Abschätzung festgestellt. Es ist dort vertraglich nicht vereinbart, dass die Schätzsumme mit dem Kaufvertrag nicht überschritten werden darf.
Geregelt wiederum ist in den VKSK-Verträgen, dass nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses der Kleingarten mit den darauf befindlichen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, soweit diese zur weiteren kleingärtnerischen Nutzung erforderlich sind, dem Vorstand in einem ordnungsgemäß bewirtschafteten Zustand übergeben werden müssen. Alle nicht erforderlichen Einrichtungen sind von den bisher Nutzungsberechtigten zu entfernen. Solche Regelungen wurden in den neuen Bundesländern oft auch in neuen Unterpachtverträgen nach dem 3. Oktober 1990 vereinbart.
Andere Unterpachtverträge enthalten die Verpflichtung des Verpächters, den scheidenden Unterpächter zu entschädigen, d. h. der Unterpächter hat Anspruch auf Entschädigung, entweder direkt vom Verpächter, unabhängig von einer Entschädigungszahlung durch den Nachpächter, oder Entschädigung erst zahlbar nach Neuverpachtung. Beide Vertragsformen sind in der Praxis anzutreffen.
Bei Kündigung – keine Räumung, keine Pacht
Ein Räumungsanspruch des Verpächters oder ein Anspruch auf Weiterzahlung von Pacht und anderen finanziellen Lasten durch den Unterpächter an den Verpächter über den Kündigungstermin hinaus besteht nicht, wenn der Kleingärtner die Parzelle zum Kündigungstermin an den Verpächter übergeben hat und sich bei der Kündigung nicht in einer Zusatzvereinbarung verpflichtet hat, die finanziellen Belastungen weiter zu zahlen.
Der VDGN rät allen Kleingärtnern, formlos zu kündigen und keine vorgedruckten Kündigungsvereinbarungen des Verpächters zu unterschreiben. Das gilt auch in den Fällen, in denen der Verpächter sich gleichzeitig als Interessenvertreter der Kleingärtner geriert. Das ist der Verpächter in vielen Fällen nicht.
Wenn in den Unterpachtverträgen die Entschädigungszahlung unabhängig von einem Vertragsabschluss mit einem Neupächter vereinbart ist, so muss die Entschädigung vom Verpächter an den scheidenden Unterpächter laut einem Urteil des Berliner Kammergerichts spätestens nach Ablauf von zwei Jahren erfolgen.
Komplexe Rechtsprechung
In vielen Verträgen ist es dem Unterpächter ohne Zustimmung des Verpächters sogar verboten, bauliche Anlagen und Anpflanzungen, einschließlich Bäumen, bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu entfernen. Mit dieser Frage haben sich auch die Berliner Gerichte beschäftigt. In einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. November 2006, bestätigt mit Beschluss des Kammergerichtes Berlin, wurde festgestellt, dass bei der gängigen Vertragsgestaltung in Berlin der neue Pächter mit Vertragsabschluss Eigentum an Baulichkeiten erwarb und keineswegs nur den Besitz und ein Nutzungsrecht. In der Urteilsbegründung wird ausgeführt: „Die Annahme, dass Baulichkeiten grundsätzlich im Eigentum des Pächters stehen, hat den großen Vorteil, dass sie der in Berlin gängigen Praxis und Vorstellung der Beteiligten entspricht, der zufolge der scheidende Pächter dem neuen Pächter seine Laube verkauft.“
Damit keine Missverständnisse auftreten, hat das Gericht weiter ausgeführt, dass andere Verträge deutlich machen, dass die Laube tatsächlich wesentlicher Bestandteil der Parzelle ist und dem Verpächter gehören soll. In beiden Fällen kommt eine Räumung der Parzelle von Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen nicht in Frage.
Das Gericht stellte fest, dass die vertragsschließenden Parteien im Kleingartenwesen stets eine vom § 546 a des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichende Regelung getroffen haben. Nur, auf die Paragraphen 546 und 546 a stützen sich aber „Ratgeber“, die suggerieren, im Normalfall habe der scheidende Kleingärtner seine Parzelle geräumt zu übergeben oder andernfalls für den Zeitraum, in dem kein neuer Unterpächter auftaucht, die Pacht weiterzuzahlen und andere finanzielle Lasten zu tragen.
Jener Argumentation, nach der die Baulichkeit bei Pächterwechsel beseitigt werden müsse, versetzte das Landgericht durch Berlin schließlich den Todesstoß, indem es ausführte: „Da der Pächter einen Anspruch darauf hat, die Baulichkeit an den Neupächter zu veräußern, hat er denknotwendig auch das Recht und nicht nur die Pflicht die Baulichkeit auf der Parzelle zu belassen. Alles andere wäre wirtschaftlicher Unsinn. Wer sollte denn diese Entschädigung aufbringen, wenn die Laube beseitigt ist? Der neue Pächter, der nichts dafür bekommt? Der gemeinnützige Bezirksverband mittels einer Umlage unter den Mitgliedern?“
Rat von der richtigen Stelle holen
Wer vor dem Problem steht, seinen Kleingarten aufgeben zu müssen, sollte also unbedingt in seinen Vertrag schauen – und bei auftretenden Fragen unabhängigen Rat einholen. Vertreter von Kleingartenorganisationen allerdings, die selbst als Zwischenpächter auftreten, werden diesen nicht geben, da sie den materiellen Interessen des Zwischenpächters verpflichtet sind.
Als Kleingärtner Mitglied werden
Als Einzelmitglied
Für Kleingärtner ist es auch möglich, sich individuell der großen Gemeinschaft des VDGN anzuschließen. Dazu ist es nötig, Mitglied im republikweit tätigen Verein der Eigenheim- und Grundstücksbesitzer in Deutschland e.V. (VMEG*) zu werden. Der VMEG als größter VDGN-Mitgliedsverein bietet den Vorteil, die kostenfreie individuelle Beratung im VDGN-Beratungszentrum und allen VDGN-Beratungsstellen wahrnehmen zu können. Im monatlichen Beitrag von 5,05 Euro ist bereits die VDGN-Rechtsschutzversicherung sowie der Bezug des VDGN-Journals „Das Grundstück“ enthalten. Auf Wunsch sendet Ihnen der VMEG gern ein Informationspaket zu. Sie können es unter 030/514 888 0 bestellen.
*Die Abkürzung „VMEG“ leitet sich von der ursprünglichen Bezeichnung Verein der Märkischen Eigenheim- und Grundstücksbesitzer ab. Sie wird aus rechtlichen Gründen auch beim Verein der Eigenheim- und Grundstücksbesitzer in Deutschland beibehalten.
Im Verein
Für alle Kleingärtner, die im Rahmen ihrer Anlage bereits in einem Verein organisiert sind, besteht die Möglichkeit, mit ihrem gesamten Verein Mitglied des VDGN zu werden. Mitgliedsvereine des VDGN haben den großen Vorteil, von den umfangreichen juristischen und praktischen Erfahrungen des VDGN zu profitieren, zum Beispiel durch die Beratung der Vorstände bei auftretenden Problemen. Außerdem können VDGN-Mitgliedsvereine der Gruppenrechtsschutz-Versicherung des VDGN beitreten und so dem Vereinsmitglied den Grundstücksrechtsschutz des Verbandes bieten.
Ansprechpartner für Vereine, die Mitglied des VDGN werden wollen, ist ….
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