Wie weiter mit den Cottbuser Garagen? Kann die Stadt die Grundstückspachtverträge für die etwa 5000 Eigentumsgaragen einfach so kündigen und die Bauwerke entschädigungslos übernehmen. Wie konnte Garagennutzern in anderen Städten geholfen werden, und geht das auch in Cottbus? Diese Fragen standen am 19. Juli 2025 im Zentrum einer Informationsveranstaltung der Bürgerinitiative Garagen Cottbus, zu der Peter Ohm (1. Vizepräsident des VDGN) und Hagen Ludwig, ebenfalls vom VDGN, in den Großen Hörsaal der BTU eingeladen waren.
Auf der Veranstaltung wurde deutlich: Es herrscht große Unzufriedenheit über das Agieren der Stadt und das von ihr angestrebte Mietmodell. Deshalb wollen viele Nutzer jetzt Ihre Kräfte bündeln, um so Ihre Interessen besser durchsetzen zu könne. Zu diesem Zweck wurde eine BI gegründet.
Mehr über die Bürgerinitiative Garagen Cottbus erfahren Sie im Internet auf deren Website
bi-garagen-cottbus.de
Viele Garagennutzer in Cottbus haben noch ein DDR-Vertragsverhältnis. Dort bestehen gute Chancen auf eine Entschädigung. Der nächste Schritt wäre nun, sich die jeweilig vorhandenen Verträge genau anzusehen. Das darf der VDGN jedoch nur für seine Mitglieder leisten. In nächster Zeit, so ist der Plan, wird die Bürgerinitiative deshalb dem VDGN beitreten. Um den Forderungen gegenüber der Stadt den nötigen Nachdruck zu verleihen, ist es das Ziel, möglichst viel Betroffene für die Teilnahme an der Bürgerinitiative zu gewinnen. Anmelden kann man sich einfach und schnell über die Website der Bürgerinitiative. Auch bei denen, die nach dem 3. Oktober 1990 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, lohnt es sich, die entsprechenden Verträge über den VDGN rechtlich hinsichtlich daraus entstehender Rechte und Pflichten sowie möglicher Entschädigungsansprüche sowie bewerten zu lassen.
Beitrag aus dem VDGN-Journal „Das Grundstück“, Heft 11/12 2025
VDGN bereitet Klagen auf Entschädigung vor
Keine Einigung im Cottbuser Garagenstreit / Rücknahme der Kündigungen abgelehnt
Große Enttäuschung bei den Cottbuser Garageneigentümern: In einer von den Stadtverordneten am 19. November 2025 mehrheitlich beschlossenen Antwort auf eine Petition wird die Rücknahme der Kündigungen abgelehnt. In Folge dessen fallen die Garagen zum Jahreswechsel in das Eigentum der Stadt. Damit entsteht gesetzlich ein Entschädigungsanspruch bei Altverträgen und Dreiseitigen Verträgen.
Deshalb hat der VDGN gemeinsam mit seinen betroffenen Mitgliedern nun damit begonnen, die juristische Geltendmachung dieser Ansprüche vorzubereiten. Laut Schuldrechtsanpassungsgesetz entstehen diese, wenn die Garagen nach Kündigung des Pachtvertrages in das Eigentum des Grundstückseigentümers – hier der Stadt – übergehen und danach weitervermietet werden. Das gilt auch, wenn der bisherige Eigentümer seine einstige Garage künftig von der Stadt mietet. Dazu VDGN-Vizepräsident Peter Ohm: „Als Grundlage für die Entschädigungsforderungen werden wir in den kommenden Tagen die ersten Wertgutachten in Auftrag geben. Gleichzeitig werden musterhafte Kläger für die ersten Gerichtsverfahren ausgewählt, um damit den juristischen Weg auch für andere Betroffene aufzuzeigen.“ Insgesamt haben etwa 5000 Cottbuser Garageneigentümer eine Kündigung zum 31. Dezember 2025 erhalten.
Einen separaten Beschluss der Stadtverordneten zur Kündigung der Pachtverträge gibt es nicht. Dies war lediglich Teil eines Beschlusses zur Haushaltkonsolidierung, der Anfang des Jahres gefasst wurde. Mit der – wie es dort lapidar heißt – „Umwandlung von Pachtgaragen in Mietgaragen“ will die Stadt künftig jährlich 467.000 Euro Mehreinnahmen erzielen. Das bedeutet, sie will diesen Gewinn erzielen mit den privaten Garagen, die durch die Kündigung der Grundstückspachtverträge an die Stadt fallen. Entschädigungszahlungen sind in diese Rechnung natürlich nicht eingegangen.
Ein vorliegender Antrag der AfD-Fraktion, die Kündigungen auszusetzen bzw. zurückzunehmen, wurde auf der jüngsten Stadtverordnetenversammlung nicht behandelt, weil er zuvor mehrheitlich erst einmal in den Finanzausschuss überwiesen wurde. Im Hauptausschuss und in der SVV wiederholte die Verwaltung noch einmal ihre bekannten Argumente. So erklärte Oberbürgermeister Tobias Schick (SPD), die Stadt sei „gesetzlich dazu angehalten“ die DDR-Vertragsverhältnisse aufzukündigen. Eine solche gesetzliche Verpflichtung jedoch gibt es nicht. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz gilt weiterhin und ermöglicht den Weiterbestand der bisherigen Verträge, wenn der politische Wille dazu vorhanden ist. Zudem erklärte die Verwaltung, die erfolgten Kündigungen könnten selbst im gegenseitigen Einvernehmen nicht zurückgenommen werden, was im deutlichen Gegensatz zur Rechtsauffassung des VDGN steht. Schließlich sagte die amtierende Baudezernentin Heike Kolter auf Anfrage eines Stadtverordneten, nach Auffassung der städtischen Juristen würden auch nach nochmaliger Prüfung Entschädigungsansprüche, wenn überhaupt, nur in Einzelfällen bestehen. Dem allerdings steht die bisherige Rechtsprechung bis hin zum Bundesgerichtshof entgegen.
Beitrag aus dem VDGN-Journal „Das Grundstück“, Heft 09/10 2025
Cottbuser kämpfen gegen entschädigungslose Kündigung
Der Stadt drohen jetzt hohe Geldforderungen seitens der bisherigen Garageneigentümer
Über tausend Cottbuser Garageneigentümer haben sich mit ihren Vereinen in den vergangenen Wochen unter dem Dach des VDGN zusammengeschlossen, um gegen die von der Stadt geplante entschädigungslose Kündigung vorzugehen. Ziel ist, das Garageneigentum zu bewahren oder zumindest einen angemessenen Wertausgleich für den Verlust zu bekommen. Dabei ist es schon fünf vor zwölf, denn die Kündigungen zum Jahresende liegen bei ihnen bereits auf dem Tisch. Einen separaten Beschluss der Stadtverordneten dazu gibt es nicht. Die geplante Kündigung war lediglich Teil eines Beschlusses zur Haushaltkonsolidierung. Mit der – wie es dort lapidar heißt – „Umwandlung von Pachtgaragen in Mietgaragen“ wolle die Stadt künftig jährlich 467.000 Euro Mehreinnahmen erzielen, heißt es dort. Das bedeutet, sie will diesen Gewinn erzielen mit den privaten Garagen, die durch die Kündigung der Grundstückspachtverträge an die Stadt fallen. Entschädigungszahlungen sind in diese Rechnung natürlich nicht eingegangen
Juristische Einschätzung des VDGN
Erste Maßnahme des VDGN war eine gründliche Analyse der Situation in seinen neuen Cottbuser Vereinen. Die ergab: Für den Großteil der Garagengrundstücke besteht noch ein DDR-Vertragsverhältnis. Nach dem 3. Oktober 1990 wurden meist Dreiseitige Verträge unterschrieben, in denen die Stadt zugestimmt hat, dass beim Verkauf einer Garage der Käufer in den alten DDR-Vertrag eintritt. Es gilt also nach wie vor das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Danach kann das Eigentum an Baulichkeiten auf fremdem Grund und Boden auch nach bundesdeutschem Recht weiterbestehen, und zwar so lange, bis das DDR-Vertragsverhältnis beendet wird. Erst mit dieser Beendigung geht das bauliche Eigentum an den Grundstückseigentümer über. So wird es von der Stadt Cottbus jetzt angestrebt. Juristisch gesehen darf die Stadt auch kündigen. Allerdings hat die Stadt bei der Darstellung der rechtlichen Situation den Eindruck erweckt, dass in Folge dieses Eigentumsübergangs grundsätzlich keine Entschädigungsansprüche seitens der bisherigen Garageneigentümer bestünden. Das ist natürlich nicht so.
Entschädigung bei Weitervermietung
Wie an dieser Stelle schon mehrmals erläutert, steht den bisherigen Garageneigentümern per Gesetz eine Entschädigung zu, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht hat. Der Grundgedanke des Gesetzgebers war dabei, dass kein Grundeigentümer durch den Eigentumsübergang bevorteilt werden soll. Das aber ist regelmäßig der Fall, wenn die Garage weitervermietet und Gewinn erzielt wird. Die Entschädigungssumme wird regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren gutachterlich errechnet. Dazu gibt es entsprechende Gerichtsurteile, unter anderem vom Bundesgerichtshof (BGH). In der vorliegenden Rechtsprechung wurden Entschädigungen von 2.000 bis 3.400 Euro pro Garage zugesprochen, selbst wenn diese Nutzung gegebenenfalls nur noch wenige Jahre andauern würde. Und der Entschädigungsanspruch entfällt auch dann nicht, wenn der Garageneigentümer nach Kündigung die Garage selbst mietet. Am Eigentumsübergang und seinen Folgen ändert dies nichts.
Die Reaktion von Verwaltung und Stadtverordneten
Diese juristische Einschätzung hat Oberbürgermeister Tobias Schick (SPD) vom VDGN erhalten, verbunden mit einem deutlichen Hinweis auf die Risiken für den städtischen Haushalt. Ebenso wurde ein Gespräch angeboten. Doch nach drei Wochen lag bei Redaktionsschluss nicht einmal eine Eingangsbestätigung seitens der Stadt vor. Daraufhin wurden die Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung vom VDGN informiert. Mittlerweile konnte mit SPD-Fraktionschef Gunnar Kurth ein erstes informatives Gespräch geführt werden. Die AfD fordert die Aussetzung der Kündigungen. Und die Stadtverwaltung? Am 24. September 2025 rechtfertigte die amtierende Dezernentin für Bauen und Liegenschaften auf der Stadtverordnetenversammlung in Beantwortung mehrere Bürgeranfragen erneut die ergangenen Kündigungen. Entschädigungsansprüche sehe man im Fall der Cottbuser Garagen nicht, die Ansprüche seinen nur hypothetisch, so die Dezernentin. Eine Prüfung im Einzelfall wolle man jedoch nicht ausschließen. So der letzte Stand vor Redaktionsschluss.
Ausblick Nun kann man sich schnell ausrechnen, welch hohe Entschädigungssumme zusammenkommt, selbst wenn nur 1000 der gekündigten Garageneigentümer jeweils im Einzelfall einen solchen Anspruch erfolgreich geltend machen. Vielen Stadtverordneten waren diese Hintergründe offensichtlich nicht klar bei der Beschlussfassung. Und sie haben auch keinen Grund gesehen, die Pläne der hauptamtlichen Fachleute zu hinterfragen. Man darf gespannt sein, welchen Lösungsansatz die Stadtpolitik bis zum geplanten Eigentumsübergang Ende des Jahres noch anbietet. Ansonsten scheinen gerichtliche Auseinandersetzungen unausweichlich. Der VDGN ist dafür gerüstet.
Hagen Ludwig