Aktuelle Rechtstipps für Garagenbesitzer mit Verträgen aus DDR-Zeit
Die Erfahrungen der vergangenen Monate haben gezeigt, daß die Zahl der Streitfälle rund um Garagen auf fremden Grund und Boden, für die es noch einen DDR-Pachtvertrag gibt, enorm zugenommen hat. Dabei wird deutlich, dass die konkrete Rechtslage vor Ort oft unzureichend bekannt ist. Darauf weist der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), der sich seit mehr al 20 Jahren mit dieser Thematik befasst, hin. Gerade für die Garagenbesitzer gilt es jedoch, alle rechtlichen Möglichkeiten zu nutzen, um ihre berechtigten Interessen zu wahren.
Zum Hintergrund:
15 Jahre oder mehr Wartezeit auf den neuen Trabi oder Wartburg. Für viele DDR-Bürger war das Auto die größte Investition ihres Lebens, mühsam erspart und dafür auf andere Annehmlichkeiten verzichtet. Kein Wunder, daß der Wagen unter allen Umständen gepflegt und geschützt werden musste. So entstanden einst zwischen Rostock und Suhl mit viel Schweiß und mühsam besorgtem Baumaterial weit über eine Million Eigentumsgaragen überwiegend auf kommunalen Grundstücken.
Doch Gebäudeeigentum auf fremden Grund und Boden erwies sich nach 1990 als Phänomen, das in der Bundesrepublik Deutschland in keine juristische Schublade mehr passte. Die Zeit sollte das Problem lösen in Kombination mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21. September 1994. Darin enthalten war ein Kündigungsschutz auch für Garagenbesitzer mit einem Vertrag aus DDR-Zeit. Dieser Schutz lief jedoch Ende 1999 auf Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes aus, sieben Jahre später endete auch der Investitionsschutz. Für viele Grundstückseigentümer zeichnete sich jedoch keine attraktivere Möglichkeit zur Verwertung ihres Grundvermögens ab. Die große Kündigungswelle blieb über viele Jahre aus. Doch jetzt hat das Problem in den neuen Bundesländern wieder an Aktualität gewonnen.
Dazu der Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Peter Ohm: „Der Hintergrund ist, daß Garagen oder die entsprechenden Grundstücke vielerorts wieder zu besonders nachgefragten Objekten geworden sind. Auffällig ist derzeit die hohe Zahl der Kündigungen in den Zentren größerer und mittelgroßer Städte mit dem Ziel, Bauland für eine gestiegene Wohnungsnachfrage zu schaffen. Andernorts gibt es Bestrebungen, die Garagen nach einer Kündigung gewinnbringend weiterzuvermieten. Dabei verdrehen Grundstückseigentümer oft die Rechtslage.“
Garage geht nicht automatisch an den Grundstückseigentümer
Garagenbesitzern wird zum Beispiel mitgeteilt – sei es aus Unkenntnis oder mit Vorsatz – die Garagen seien nun auf der Grundlage des Schuldrechtanpassungsgesetztes automatisch in das Eigentum der Kommune als Grundstückseigentümer übergegangen, ein Entschädigungsanspruch bestehe nicht, und statt der bisher gültigen Pachtverträge müssten nun Mietverträge abgeschlossen werden, natürlich zu erhöhten Konditionen.
Die vielfach verkannte Rechtslage ist jedoch so: Trotz ausgelaufenem Kündigungs- und Investitionsschutz gilt auch für Garagen weiterhin das Schuldrechtanpassungsgesetz. Demnach bleibt die Garage im Eigentum des bisherigen Pächters solange der Vertrag aus DDR-Zeit fortbesteht (§ 11 Abs. 1).
Bei Kündigung gibt es oft einen Entschädigungsanspruch
Wird der Vertrag gekündigt – egal von welcher Seite – und der Grundstückseigentümer vermietet die Garage dann weiter, so steht dem bisherigen Pächter eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zu (§ 12 Abs. 3). Dieser ergibt sich auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung meist aus dem Gewinn, den der Grundstückseigentümer durch die Weitervermietung der Garage erzielen kann (Ertragswertmethode).
Kompetenten Rechtsrat einholen
Sicher kann in einigen Fällen ein neuer Mietvertrag für die Garagennutzer günstiger sein, wenn zum Beispiel langfristige Mietgarantien gegeben werden und die Instandhaltungskosten künftig Sache des Vermieters sind. Zu beachten ist auch: Reißt der Grundstückseigentümer nach der Vertragskündigung innerhalb eines Jahres ab, so muss der bisherige Pächter 50 Prozent der Kosten dafür tragen. Auf jeden Fall sollten Betroffene kompetenten Rechtsrat einholen, bevor sie irgendetwas unterschreiben.
Garagenverkauf mit dreiseitigem Vertrag möglich
Die Erfahrungen aus der Beratungstätigkeit des VDGN haben auch gezeigt, daß viele Pächter jetzt altersbedingt ihr Auto aufgeben und die Garage gern rechtssicher verkaufen wollen. Nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ist das eigentlich grundsätzlich ausgeschlossen ebenso wie eine Schenkung. Denn Vorsicht: Mit der Beendigung des DDR-Vertrages geht die Garage automatisch in das Eigentum des Grundstückeigentümers über.
Will der bisherige Pächter, der noch einen DDR-Vertrag hat, die Garage verkaufen, so ist das nur über einen dreiseitigen Vertrag möglich. Er muss abgeschlossen werden zwischen dem Verkäufer, dem Kaufinteressenten und dem Grundstückseigentümer. Der Grundstückseigentümer ist zum Abschluß eines solchen Vertrages jedoch nicht verpflichtet.
Der Vertrag regelt, daß der am Kauf der Baulichkeit Interessierte mit Zustimmung des Grundstückeigentümers in den bestehenden Nutzungsvertrag von vor dem 3. Oktober 1990 eintritt. Allerdings kann der Grundstückseigentümer auch dem neuen Pächter rein rechtlich wieder jederzeit kündigen. Deshalb ist der Abschluß eines solchen dreiseitigen Vertrages nur sinnvoll, wenn der Grundstückseigentümer einer längerfristigen Vertragslaufzeit zustimmt. Um eine solche Vereinbarung rechtssicher zu gestalten, sollte auch in diesem Fall unbedingt kompetenter Rechtsrat eingeholt werden.