Nach der Kündigung aller Pachtverträge und dem damit verbundenen Übergang der Garagen in das Eigentum der Stadt Cottbus hat der VDGN Mitte September 2026 die erste Entschädigungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. „Ziel ist es, vom Gericht noch einmal bestätigen zu lassen, dass die ehemaligen Eigentümer nach wie vor einen Entschädigungsanspruch haben, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage erhöht hat“, erklärt VDGN-Vizepräsident Peter Ohm.

Mehr über die Bürgerinitiative Garagen Cottbus, die dem VDGN beigetreten ist, erfahren Sie im Internet auf deren Website

bi-garagen-cottbus.de

Um den Forderungen gegenüber der Stadt den nötigen Nachdruck zu verleihen, ist es das Ziel, möglichst viel Betroffene für die Teilnahme an der Bürgerinitiative zu gewinnen. Anmelden kann man sich einfach und schnell über die Website der Bürgerinitiative. Auch bei denen, die nach dem 3. Oktober 1990 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, lohnt es sich, die entsprechenden Verträge über den VDGN rechtlich hinsichtlich daraus entstehender Rechte und Pflichten sowie möglicher Entschädigungsansprüche sowie bewerten zu lassen.

Mitteilung vom 28. Oktober 2026

VDGN rät von Unterzeichnung der Übergabevereinbarung ab

Derzeit fordert die Stadt Cottbus ehemalige Garageneigentümer auf, eine Vereinbarung und ein Protokoll im Zusammenhang mit der Übergabe der Garage an die Stadt zu unterzeichnen.

Der vom VDGN beauftragte Rechtsanwalt rät von der Unterzeichnung ab. Denn: Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche oder vertragliche Pflicht, eine Übergabevereinbarung abzuschließen. Vielmehr handelt es sich bei der Übergabe des Garagenstellplatzes nebst Garage um eine tatsächliche Handlung, die keiner besonderen schriftlichen Vereinbarung bedarf.

Demnach sollte die Übergabevereinbarung nicht unterschrieben werden. Im Übrigen enthält der Entwurf der Vereinbarung, insbesondere in § 3, ein Risiko insoweit, als dass dadurch gegebenenfalls Entschädigungsansprüche der Nutzer abgegolten werden. Zwar erklärt die Stadt in einem Begleitschreiben, dass dies nicht der Fall sein soll, jedoch findet sich die Einschränkung nicht in der Vereinbarung wieder.

Der Rechtsanwalt rät, ein eigenes Übergabeprotokoll zu verwenden, in welchem lediglich der Zustand der Garage und die Übergabe der Schlüssel festgehalten werden. Des Weiteren sollte zusätzlich der Zustand der Garage durch Fotos zum Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert werden.

Pressemitteilung vom 22. September 2026

Erste Entschädigungsklage für Garage in Cottbus eingereicht

Nach massenhaften Kündigungen geht der VDGN jetzt den juristischen Weg

Nach der Kündigung aller Pachtverträge und dem damit verbundenen Übergang der Garagen in das Eigentum der Stadt Cottbus hat der VDGN jetzt die erste Entschädigungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. „Ziel ist es, vom Gericht noch einmal bestätigen zu lassen, dass die ehemaligen Eigentümer nach wie vor einen Entschädigungsanspruch haben, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage erhöht hat“, erklärt VDGN-Vizepräsident Peter Ohm.

Die Klage wurde notwendig, weil die Stadt Cottbus bisher nicht bereit war, solche Entschädigungen zu zahlen und erklärt hat, dass sie einen solchen Anspruch höchstens in Einzelfällen sieht. Daraufhin hat der VDGN einen zertifizierten Gutachter mit der Wertermittlung beauftragt. Im ersten Fall einer sehr gut erhaltenen Garage errechnete dieser eine Wertsteigerung von 3700 Euro, die der VDGN nun stellvertretend für eines seiner Mitglieder einfordert. Mittlerweile ist auch eine zweite Forderung des VDGN für eine Doppelgarage im Komplex Jamlitzer Straße an die Stadt ergangen. In diesem Fall hat der Gutachter eine Verkehrswerterhöhung in Höhe von 4300 Euro festgestellt. Auch hier verweigert die Stadt bisher die Zahlung, wieder mit dem Hinweis, das Gutachten müsse erst noch gründlich geprüft werden.

Hintergrund:

Wie bekannt, hatte die Stadt Cottbus zum Jahresende 2025 tausenden Garageneigentümern die Pachtverträge für die dazugehörigen Grundstücke gekündigt. Die Stadt ist durch die Kündigung per Gesetz Eigentümer aller Garagen geworden und vermietet diese jetzt weiter. Ziel der Kommune ist es, damit Mehreinnahmen von fast einer halben Million Euro jährlich erzielen. In diesem Fall steht den ehemaligen Eigentümern gesetzlich jedoch eine Entschädigung zu, die nach dem Ertragswertverfahren errechnet wird. Das heißt, vor allem die Höhe der zu realisierenden Mieteinnahmen spielt eine maßgebliche Rolle bei der Berechnung der Entschädigungshöhe. Darüber ist die Stadtverwaltung an der Spitze mit Oberbürgermeister Tobias Schick (SPD) vom VDGN im Vorfeld des Kündigungstermins ausführlich informiert worden. Der Vorschlag des VDGN: die Stadt Cottbus solle die Kündigungen im Einvernehmen mit den Betroffenen rückgängig machen, um so enorme finanzielle Risiken für die Stadt abzuwenden.

Die Stadt erklärte jedoch mehrmals, auch schriftlich, dass sie, wenn überhaupt, nach dem Eigentumsübergang Entschädigungsansprüche nur in Ausnahmefällen sieht und diese dann mit einem Gutachten eines speziell zertifizierten Sachverständigen untersetzt werden müssten. Somit war der VDGN im Interesse seiner mehr als 1000 Mitglieder aus dem Cottbuser Garagenbereich gezwungen, den juristischen Weg einzuschlagen. Zur Verfahrensvereinfachung ließ er sich in drei musterhaften Fällen die Entschädigungsansprüche abtreten. Damit kann der Verband jetzt selbst als Kläger auftreten. In einem ersten Schritt wurde, wie von der Stadt gefordert, ein zertifizierter Sachverständiger mit der Erstellung von Wertgutachten beauftragt. Die von ihm errechnete Summe von 3700 Euro für eine sehr gut erhaltene Garage im Komplex an der Schopenhauer Straße hat der VDGN mit Schreiben vom 6. Mai 2026 mit Fristsetzung bis 6. Juni von der Stadt gefordert. Erst mit Schreiben vom 8. Juni 2026 bestätigte die Stadt den Eingang der Forderung und verwies darauf, dass sie das Gutachten gründlich prüfen müsse. Nach Abschluss der Prüfung werde sie sich melden. Mit Schreiben vom 20. Juli mahnte der VDGN bei der Stadt mit Fristsetzung bis zum 31. Juli 2026 erneut die Zahlung der Entschädigung an. Da auch diese Zeit verstrich, beauftragte der VDGN einen Rechtsanwalt, die Forderung nochmals vorgerichtlich geltend zu machen. In einem anwaltlichen Schreiben vom 6. August forderte dieser die Stadt letztmalig und ohne Erfolg zur Entschädigung auf. Daraufhin wurde im Auftrag des VDGN nun Klage beim Amtsgericht Cottbus eingereicht.

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Beitrag aus dem VDGN-Journal „Das Grundstück“, Heft 11/12 2025

VDGN bereitet Klagen auf Entschädigung vor

Keine Einigung im Cottbuser Garagenstreit / Rücknahme der Kündigungen abgelehnt

Große Enttäuschung bei den Cottbuser Garageneigentümern: In einer von den Stadtverordneten am 19. November 2025 mehrheitlich beschlossenen Antwort auf eine Petition wird die Rücknahme der Kündigungen abgelehnt. In Folge dessen fallen die Garagen zum Jahreswechsel in das Eigentum der Stadt. Damit entsteht gesetzlich ein Entschädigungsanspruch bei Altverträgen und Dreiseitigen Verträgen.

Deshalb hat der VDGN gemeinsam mit seinen betroffenen Mitgliedern nun damit begonnen, die juristische Geltendmachung dieser Ansprüche vorzubereiten. Laut Schuldrechtsanpassungsgesetz entstehen diese, wenn die Garagen nach Kündigung des Pachtvertrages in das Eigentum des Grundstückseigentümers – hier der Stadt – übergehen und danach weitervermietet werden. Das gilt auch, wenn der bisherige Eigentümer seine einstige Garage künftig von der Stadt mietet. Dazu VDGN-Vizepräsident Peter Ohm: „Als Grundlage für die Entschädigungsforderungen werden wir in den kommenden Tagen die ersten Wertgutachten in Auftrag geben. Gleichzeitig werden musterhafte Kläger für die ersten Gerichtsverfahren ausgewählt, um damit den juristischen Weg auch für andere Betroffene aufzuzeigen.“ Insgesamt haben etwa 5000 Cottbuser Garageneigentümer eine Kündigung zum 31. Dezember 2025 erhalten.

Einen separaten Beschluss der Stadtverordneten zur Kündigung der Pachtverträge gibt es nicht. Dies war lediglich Teil eines Beschlusses zur Haushaltkonsolidierung, der Anfang des Jahres gefasst wurde. Mit der – wie es dort lapidar heißt – „Umwandlung von Pachtgaragen in Mietgaragen“ will die Stadt künftig jährlich 467.000 Euro Mehreinnahmen erzielen. Das bedeutet, sie will diesen Gewinn erzielen mit den privaten Garagen, die durch die Kündigung der Grundstückspachtverträge an die Stadt fallen. Entschädigungszahlungen sind in diese Rechnung natürlich nicht eingegangen.

Ein vorliegender Antrag der AfD-Fraktion, die Kündigungen auszusetzen bzw. zurückzunehmen, wurde auf der jüngsten Stadtverordnetenversammlung nicht behandelt, weil er zuvor mehrheitlich erst einmal in den Finanzausschuss überwiesen wurde. Im Hauptausschuss und in der SVV wiederholte die Verwaltung noch einmal ihre bekannten Argumente. So erklärte Oberbürgermeister Tobias Schick (SPD), die Stadt sei „gesetzlich dazu angehalten“ die DDR-Vertragsverhältnisse aufzukündigen. Eine solche gesetzliche Verpflichtung jedoch gibt es nicht. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz gilt weiterhin und ermöglicht den Weiterbestand der bisherigen Verträge, wenn der politische Wille dazu vorhanden ist. Zudem erklärte die Verwaltung, die erfolgten Kündigungen könnten selbst im gegenseitigen Einvernehmen nicht zurückgenommen werden, was im deutlichen Gegensatz zur Rechtsauffassung des VDGN steht. Schließlich sagte die amtierende Baudezernentin Heike Kolter auf Anfrage eines Stadtverordneten, nach Auffassung der städtischen Juristen würden auch nach nochmaliger Prüfung Entschädigungsansprüche, wenn überhaupt, nur in Einzelfällen bestehen. Dem allerdings steht die bisherige Rechtsprechung bis hin zum Bundesgerichtshof entgegen.

Beitrag aus dem VDGN-Journal „Das Grundstück“, Heft 09/10 2025

Cottbuser kämpfen gegen entschädigungslose Kündigung

Der Stadt drohen jetzt hohe Geldforderungen seitens der bisherigen Garageneigentümer

Über tausend Cottbuser Garageneigentümer haben sich mit ihren Vereinen in den vergangenen Wochen unter dem Dach des VDGN zusammengeschlossen, um gegen die von der Stadt geplante entschädigungslose Kündigung vorzugehen. Ziel ist, das Garageneigentum zu bewahren oder zumindest einen angemessenen Wertausgleich für den Verlust zu bekommen. Dabei ist es schon fünf vor zwölf, denn die Kündigungen zum Jahresende liegen bei ihnen bereits auf dem Tisch. Einen separaten Beschluss der Stadtverordneten dazu gibt es nicht. Die geplante Kündigung war lediglich Teil eines Beschlusses zur Haushaltkonsolidierung. Mit der – wie es dort lapidar heißt – „Umwandlung von Pachtgaragen in Mietgaragen“ wolle die Stadt künftig jährlich 467.000 Euro Mehreinnahmen erzielen, heißt es dort. Das bedeutet, sie will diesen Gewinn erzielen mit den privaten Garagen, die durch die Kündigung der Grundstückspachtverträge an die Stadt fallen. Entschädigungszahlungen sind in diese Rechnung natürlich nicht eingegangen

Juristische Einschätzung des VDGN

Erste Maßnahme des VDGN war eine gründliche Analyse der Situation in seinen neuen Cottbuser Vereinen. Die ergab: Für den Großteil der Garagengrundstücke besteht noch ein DDR-Vertragsverhältnis. Nach dem 3. Oktober 1990 wurden meist Dreiseitige Verträge unterschrieben, in denen die Stadt zugestimmt hat, dass beim Verkauf einer Garage der Käufer in den alten DDR-Vertrag eintritt. Es gilt also nach wie vor das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Danach kann das Eigentum an Baulichkeiten auf fremdem Grund und Boden auch nach bundesdeutschem Recht weiterbestehen, und zwar so lange, bis das DDR-Vertragsverhältnis beendet wird. Erst mit dieser Beendigung geht das bauliche Eigentum an den Grundstückseigentümer über. So wird es von der Stadt Cottbus jetzt angestrebt. Juristisch gesehen darf die Stadt auch kündigen. Allerdings hat die Stadt bei der Darstellung der rechtlichen Situation den Eindruck erweckt, dass in Folge dieses Eigentumsübergangs grundsätzlich keine Entschädigungsansprüche seitens der bisherigen Garageneigentümer bestünden. Das ist natürlich nicht so.

Entschädigung bei Weitervermietung

Wie an dieser Stelle schon mehrmals erläutert, steht den bisherigen Garageneigentümern per Gesetz eine Entschädigung zu, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht hat. Der Grundgedanke des Gesetzgebers war dabei, dass kein Grundeigentümer durch den Eigentumsübergang bevorteilt werden soll. Das aber ist regelmäßig der Fall, wenn die Garage weitervermietet und Gewinn erzielt wird. Die Entschädigungssumme wird regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren gutachterlich errechnet. Dazu gibt es entsprechende Gerichtsurteile, unter anderem vom Bundesgerichtshof (BGH). In der vorliegenden Rechtsprechung wurden Entschädigungen von 2.000 bis 3.400 Euro pro Garage zugesprochen, selbst wenn diese Nutzung gegebenenfalls nur noch wenige Jahre andauern würde. Und der Entschädigungsanspruch entfällt auch dann nicht, wenn der Garageneigentümer nach Kündigung die Garage selbst mietet. Am Eigentumsübergang und seinen Folgen ändert dies nichts.

Die Reaktion von Verwaltung und Stadtverordneten

Diese juristische Einschätzung hat Oberbürgermeister Tobias Schick (SPD) vom VDGN erhalten, verbunden mit einem deutlichen Hinweis auf die Risiken für den städtischen Haushalt. Ebenso wurde ein Gespräch angeboten. Doch nach drei Wochen lag bei Redaktionsschluss nicht einmal eine Eingangsbestätigung seitens der Stadt vor. Daraufhin wurden die Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung vom VDGN informiert. Mittlerweile konnte mit SPD-Fraktionschef Gunnar Kurth ein erstes informatives Gespräch geführt werden. Die AfD fordert die Aussetzung der Kündigungen. Und die Stadtverwaltung? Am 24. September 2025 rechtfertigte die amtierende Dezernentin für Bauen und Liegenschaften auf der Stadtverordnetenversammlung in Beantwortung mehrere Bürgeranfragen erneut die ergangenen Kündigungen. Entschädigungsansprüche sehe man im Fall der Cottbuser Garagen nicht, die Ansprüche seinen nur hypothetisch, so die Dezernentin. Eine Prüfung im Einzelfall wolle man jedoch nicht ausschließen. So der letzte Stand vor Redaktionsschluss.

Ausblick Nun kann man sich schnell ausrechnen, welch hohe Entschädigungssumme zusammenkommt, selbst wenn nur 1000 der gekündigten Garageneigentümer jeweils im Einzelfall einen solchen Anspruch erfolgreich geltend machen. Vielen Stadtverordneten waren diese Hintergründe offensichtlich nicht klar bei der Beschlussfassung. Und sie haben auch keinen Grund gesehen, die Pläne der hauptamtlichen Fachleute zu hinterfragen. Man darf gespannt sein, welchen Lösungsansatz die Stadtpolitik bis zum geplanten Eigentumsübergang Ende des Jahres noch anbietet. Ansonsten scheinen gerichtliche Auseinandersetzungen unausweichlich. Der VDGN ist dafür gerüstet.

Hagen Ludwig

Wie weiter mit den Cottbuser Garagen?