Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Trotz hoher Preise kaufen?

Hohe Immobilienpreise, was tun? – Telefonforum zum Thema Hauskauf

Jens Günther

VDGN-Telefonforum zum Hauskauf mit Jens Günther, Finanzberater bei der Verbraucherzentrale Sachsen

Im Moment steigen die Immobilienpreise enorm. Sollte ich trotzdem ein Haus oder eine Wohnung kaufen?
Die Immobilienpreise haben sich in den letzten zehn Jahren vielerorts fast verdoppelt. Vor allem Investoren haben mit der Niedrigzinsphase im Immobilienmarkt Anlagealternativen gesucht und die Preise nach oben getrieben.

Keiner kann jedoch vorhersagen, ob und wann die Preise wieder fallen. Dennoch rechnen verschiedene Experten ab 2024 mit einem Nachfragerückgang und eventuell wieder fallenden Preisen.

Viele junge Familien, die schon seit Jahren eine Immobilie suchen, wollen oder können jedoch nicht länger warten. Eigennutzern eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommt es dabei oft weniger auf Renditebetrachtungen an. Wichtig ist jedoch, daß man seine finanziellen Möglichkeiten dabei nicht überschätzt, über ausreichend Eigenkapital verfügt und das Finanzierungskonzept nachhaltig tragbar ist.

Welche Risiken sollte ich beachten, bevor ich einen Hauskauf plane?
Beim Bau oder Kauf einer Immobilie können viele Dinge schieflaufen. Wer das verinnerlicht, bei der Vertragsgestaltung, der Finanzierung und dem Bauablauf kritisch bleibt und sich von unabhängiger Seite Hilfe holt, hat gute Chancen auf einen positiven Ausgang.

Sinnvoll ist es, schon längere Zeit vor der Realisierung des Immobilienwunsches die Haushaltsplanung zu optimieren. Einerseits, um genügend Eigenkapital anzusparen, was die Finanzierung sicherer und billiger macht, und andererseits, um die wirklichen Lebenshaltungskosten incl. einer Ansparrate für Auto, Urlaub und Ersatzbeschaffungen etc. zu ermitteln. Sich die Frage zu stellen, „Was kann ich mir monatlich wirklich leisten?“, ist der erste Schritt.

Dann kommt die Objektsuche. Gute Baufirmen findet man durch Referenzen. Gutachter und Bauherrenverbände können den Bau oder Kauf begleiten. Verträge kann und sollte man prüfen lassen. Außerdem ist es ratsam, im Vorfeld realistische Gesamtkosten zu ermitteln bzw. ermitteln zu lassen und Reserven von mindestens 10.000 bis 20.000 Euro einzuplanen. Die Finanzierung sollte man langfristig gestalten und bis zum letzten zurückzuzahlenden Euro verstehen. Auch hierfür ist eine unabhängige Beratung empfehlenswert.

Welche staatlichen Förderungen gibt es, wenn ich eine Immobilie kaufe?
Fördermittel können so manchen Immobilienerwerb erst möglich machen oder zumindest wesentlich günstiger gestalten. Die Förderbanken der einzelnen Bundesländer bieten verschiedene Förderprogramme, um Familien zu unterstützen oder den Bau oder Kauf in bestimmten Regionen zu fördern. Bundesweite Förderangebote, insbesondere für eine energieeffiziente Sanierung (Programm 151) und energieeffizientes Bauen (Programm 153), hält die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereit.

Auch für den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie gibt es ein Förderdarlehen (Programm 124). Weitere Informationen findet man auf den entsprechenden Internetseiten. Die Beantragung erfolgt entweder über die entsprechende Landesförderbank, unabhängige Kreditmakler oder die Bank vor Ort, die aber nicht immer ein gesteigertes Interesse an der Einbindung von Fördermitteln hat.

Ich möchte keine Schulden machen und mich auch nicht dauerhaft an eine Bank oder einen Kredit binden. Gibt es für mich Wege, eine Immobilie zu kaufen, ohne mich zu verschulden?
In der Vergangenheit gab es immer wieder Angebote wie Mietkauf oder die Beteiligung an windigen Ansparmodellen in Genossenschaftsbeteiligungen (nicht zu verwechseln mit seriösen Wohnungsgenossenschaften), um vor allem eigenkapital- und einkommensschwache Interessenten zu erreichen. Die Verbraucherzentralen raten von solchen Angeboten grundsätzlich ab.

Wer bei einer Kreditwürdigkeitsprüfung der Kreditinstitute durchfällt, sollte von einem Immobilienerwerb erst einmal Abstand nehmen.

Wir möchten gern ein Haus kaufen, und unsere Eltern sind bereit, uns ein Darlehen zu geben. Ist das sinnvoll?
Ein Darlehen von Eltern und Verwandten erlaubt es dem Kreditinstitut durch das geringere eigene Risiko, zum Teil wesentlich günstigere Zinsen anbieten zu können. Vertraglich läßt sich alles sauber und gerecht regeln.

Eine grundbuchliche Sicherung des Verwandtendarlehens, hinter der Grundschuldeintragung der Bank, ist im Bedarfsfall kein Problem. Und auch für die Eltern kann es in Anbetracht der geringen Anlagezinsen von Vorteil sein, eine etwas höhere Verzinsung als bei der Bank zu bekommen. Eine Win-Win-Situation für beide Seiten.

Was passiert, wenn ich einen Kredit nicht bedienen kann?
Das sollte möglichst nicht passieren. Eine nachhaltige Finanzierung ist, wie eingangs dargestellt, eine wichtige Voraussetzung für einen erfolgreichen Immobilienerwerb. Dabei sollte man mögliche finanzielle Notsituationen mit einplanen. Moderne Darlehen können von vornherein recht flexibel gestaltet werden.

Was raten Sie, wenn ich überlege, eine Hypothek auf mein Haus aufzunehmen?
So manche älteren Immobilieneigentümer denken darüber nach, über die Beleihung oder den Verkauf Ihres Hauses, verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht, ihre Rente etwas aufzubessern. Hierfür gibt es verschiedene Modelle, die alle ihre Vor- und Nachteile haben.

Die Zeitschrift Finanztest hat in ihrer Ausgabe 07/2020 die Varianten der Immobilienverrentung verglichen. Der Artikel zur Immobilienrente ist unter test.de gegen eine Gebühr von 2,50 Euro abrufbar.

Weil auch die Anbieter etwas verdienen und wenig Risiko tragen wollen, ist es in der Regel am besten, innerhalb der Familie eine Lösung zu finden. Die Verbraucherzentralen stehen auch zu diesem Thema beratend zur Seite.

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