Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Nebenkosten einplanen

Tips zur maßgeschneiderten Baufinanzierung im Telefonforum

Für viele Menschen ist es der große Traum: die eigenen vier Wände. Seit der Pandemie ist Wohnen für viele wichtiger denn je. Die Rahmenbedingungen für Immobiliendarlehen sind gut, die Zinsen weiterhin günstig und die Förderung wurde aufgestockt. Ein Bausparvertrag sorgt für Planungssicherheit in der Baufinanzierung. Welche Voraussetzungen müssen bei der Kreditaufnahme erfüllt sein? Wie viel Eigenkapital ist notwendig? Und wie viel Haus ist mit einer maßgeschneiderten Finanzierung machbar? Was sind Eigenleistungen? Gibt es staatliche Fördermittel? Tips zur cleveren und soliden Hausfinanzierung gibt Holger Splanemann, Finanzierungsexperte der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG.

Was macht eine „gute“ Finanzierung aus? Wie viel Eigenkapital sollte eingebracht werden?
Eine Immobilienfinanzierung ist immer individuell. Selbst in der jetzigen Niedrigzinssituation ist Eigenkapital unerläßlich. Die vielerorts gestiegenen Immobilienpreise und damit auch Erwerbsnebenkosten erfordern einen höheren Eigenkapitalbedarf. Je höher der Finanzierungsanteil, desto höher ist auch das Risiko, die monatlichen Raten irgendwann nicht mehr stemmen zu können. Etwa dann, wenn die Niedrigzinsfinanzierung ausläuft und die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Eine klassische Finanzierung setzt sich aus einem Mix aus Eigenkapital, Annuitätendarlehen und Bausparvertrag zusammen.

Neben dem Bausparvertrag, der idealerweise 20 bis 30 Prozent der Kosten deckt, ist meist noch etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital erforderlich. Erwerbsnebenkosten müssen ebenfalls eingeplant sein. Sie schwanken je nach Bundesland zwischen 12 und 15 Prozent der Bau- oder Kaufsumme. Die restlichen 50 bis 60 Prozent können durch ein Hypothekendarlehen gezahlt werden. Steht nicht ganz so viel Eigenkapital zur Verfügung, läßt sich eine Immobilie auch zu 75 oder 80 Prozent fremdfinanzieren. Das setzt natürlich voraus, daß der Darlehensnehmer die monatlichen Raten langfristig zahlen kann.

Wie viel darf unser Haus kosten?
Wie planen wir sinnvoll und vor allem sicher?Die Finanzierung der eigenen vier Wände muß auf einem sicheren Fundament stehen. Dazu ist eine realistische Einschätzung der tragbaren finanziellen Belastung entscheidend. Ermitteln Sie anhand Ihres Einkommens, wie viel Euro Sie monatlich für die Kreditrate der Finanzierung aufbringen können. Berechnen Sie die monatlichen Ausgaben wie Lebenshaltungskosten, Wohnungsnebenkosten, Versicherungen usw. Aus dem gegenübergestellten Einkommen sollten sich frei verfügbare finanzielle Mittel ergeben, aus dem die monatliche Belastung berechnet wird. Wichtig ist eine gute und vor allem individuelle Beratung, deren Ergebnis ein ausgewogener Finanzierungsmix ist. Entscheidend ist ein Überblick über die Gesamtfinanzierungssumme, denn neben dem Kaufpreis fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten. Sie sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden können.

Was sind die Vorteile eines Bausparvertrages?
Ein Bausparvertrag bietet vor allem Planungssicherheit. Er ermöglicht, Eigenkapital aufzubauen und garantiert dem Sparer bereits bei Vertragsabschluß ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über die gesamte Laufzeit. Zusätzlich unterstützt der Staat Sparer mit Förderungen wie Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage. Mit Wohn-Riester fördert der Staat die Immobilie als Altersvorsorge. Der zertifizierte Bausparvertrag ist das einzige Produkt, bei dem Sparer sowohl in der Spar- als auch in der Darlehensphase Zulagen erhalten. Außerdem ist ein Bausparvertrag flexibel. So sind Sondertilgungen auf das Bauspardarlehen jederzeit und in beliebiger Höhe kostenfrei möglich. Bei anderen Krediten fällt dafür in der Regel ein Zinsaufschlag an.

Mit welchen Förderungen unterstützt der Staat beim Bau oder Kauf von Wohneigentum?
Von staatlicher Seite, aber auch von landeseigenen Institutionen, gibt es verschiedene Förderungsmöglichkeiten für den Bau oder Kauf des Eigenheims.

Die Wohnungsbauprämie wurde ab 2021 verbessert. Förderungen und Einkommensgrenzen wurden deutlich angehoben. Die Prämie erhöhte sich auf 10 Prozent der Einzahlungen, die Einkommensgrenzen stiegen auf 35.000 Euro (Singles) bzw. 70.000 Euro (Ehepaare). Mit Wohn-Riester fördert der Staat selbstgenutztes Wohneigentum. Die Grundzulage beträgt für förderberechtigte Erwachsene maximal 175 Euro pro Jahr. Für Kinder gibt es bis zu 300 Euro. Einkommensgrenzen gelten hier nicht.

Wir haben gerade unser Traumhaus gefunden und müßten sofort finanzieren. Es hapert aber an entsprechendem Kapital. Was raten Sie uns?
Wer sich den Traum vom Haus sofort erfüllen möchte, kann das mit einer sogenannten Kombinationsfinanzierung. Sie verbindet einen Bausparvertrag in Höhe des Finanzierungsbedarfs mit einem tilgungsfreien Vorfinanzierungskredit in gleicher Höhe. Der Darlehensnehmer zahlt dann zunächst nur die Zinsen für das Darlehen und spart gleichzeitig den Bausparvertrag an. Ist dieser zuteilungsreif, löst die Bausparsumme den Kredit ab. Anschließend muß nur noch das Bauspardarlehen beglichen werden. Vorteile der Kombifinanzierung sind die langen Laufzeiten und die damit verbundene Planungssicherheit über bis zu 30 Jahre.

Können wir das Darlehen auf Grund der niedrigen Zinsen langfristig zu-rückzahlen? Welche Tilgungshöhe empfehlen Sie?
Immobilienfinanzierer profitieren derzeit vom günstigen Baugeld. Gleichzeitig verlängern die niedrigen Zinssätze aber die Rückzahlungsdauer. Mit 1prozentiger Tilgung dauert es gut 35 Jahre, bis der Kredit getilgt ist. Wer schneller schuldenfrei sein will, vereinbart eine höhere Tilgung, zum Beispiel drei Prozent. Dann ist das Darlehen nach knapp 20 Jahren abgegolten. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie den Zins möglichst lang festschreiben, in Hochzinsphasen eher kurz.

Je länger die Sollzinsbindung gewählt wird, desto höher fällt in der Regel der individuell festgesetzte Zins aus. Wer den Zins auf 15 Jahre und länger bindet, kann trotzdem nach zehn Jahren auf günstigere Bedingungen umsteigen, sofern er es ein halbes Jahr vorher ankündigt.

Wir haben zwei Bausparverträge, die wir in die Finanzierung einbinden werden. Was ist zu bedenken? Ein Vertrag davon ist noch nicht zuteilungsreif.
Oft sind das Sparziel und die Mindestzeit bereits erzielt, aber der Bausparvertrag wird noch nicht zugeteilt, weil die Bewertungszahl noch nicht erreicht wurde. Dann kann eine Zwischenfinanzierung als kurzfristiger Kredit zu günstigen Konditionen helfen. Während die Zwischenfinanzierung läuft, zahlen Sie nämlich nur die Zinsen für den Kredit.

Kurz entschlossen, aber wohl überlegt, möchten wir pandemiebedingt schon jetzt ein Haus mit Garten kaufen. Wir haben etwas Eigenkapital, aber keinen Bausparvertrag. Was raten Sie uns?
Auch wenn Sie noch keinen Bausparvertrag angespart haben, kann eine Vorfinanzierung wie unser Finanzprodukt Konstant30 die Lösung sein. Dabei erhalten Sie einen LBS-Vorfinanzierungskredit in Höhe der Bausparsumme. So müssen Sie nicht erst bis zur Zuteilung des Vertrags warten. Während Sie den Bausparvertrag weiter ansparen, zahlen Sie nur die Zinsen für den Vorfinanzierungskredit. Wird der Bausparvertrag zugeteilt, löst er den Kredit ab.

Wir möchten bauen, haben relativ viel Eigenkapital und auch einen Bausparvertrag. Was empfehlen Sie für die restliche Finanzierung?
Die restlichen Kosten Ihres Bau- oder Kaufvorhabens können über ein Annuitäten- oder Hypothekendarlehen finanziert werden. Hier sollten Sie die Wahl der Zinsbindungsfrist von der Höhe des aktuellen Zinsniveaus abhängig machen. Eine Hypothek zählt wie die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Dadurch sichert sich die Bank Rechte an einer Immobilie und der Kreditnehmer enthält im Gegenzug ein Darlehen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?
Das Geldinstitut sichert seine Forderungen durch den Notar als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch ab. Die Grundschuld kann über ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlbeträgen getilgt werden. Der Kreditnehmer zahlt monatlich einen festgelegten Betrag, der nicht nur die Zinsen begleicht, sondern auch schon einen Teil des Kredits tilgt. Anders ist es bei der Hypothek. Hier werden feste Raten bis zur endgültigen Abzahlung gezahlt und die Hypothek wird mit der Zeit geringer. Bei einem Bauspardar-lehen handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen.

Ist eine Grundschuld vorteilhafter als eine Hypothek?
Das Modell Grundschuld bietet einige Vorteile und ist daher heute verbreiteter. Eine Grundschuld läßt sich, anders als eine Hypothek, problemlos übertragen. Die Grundschuld erlischt nicht automatisch nach dem Tilgen des Darlehens, sondern kann erneut als Sicherheit für einen weiteren Kredit verwendet werden. Wenn Sie für eine Anschlußfinanzierung zu einer anderen Bank gehen, wird durch eine Grundschuldabtretung der Wechsel meist unproblematisch und kostengünstig vollzogen. Womöglich bietet sich aber auch ein Forward-Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank an.

Gestatten Finanzierungsinstitute heutzutage noch sogenannte Eigenleistungen? Wir sind eine handwerklich begabte Familie.
Bei der Immobilienfinanzierung erkennen Banken und Sparkassen Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, in der Regel als Eigenkapitalersatz an und bieten dadurch bessere Konditionen. Wer Arbeiten in Eigenleistung erledigt, kann das Baubudget so um bis zu 15 Prozent zu entlasten. So lassen sich beispielsweise bei Maler- und Tapezierarbeiten zwischen 60 und 80 Prozent der Handwerkerkosten einsparen. Das Verlegen von Fußböden oder die Errichtung von Außenanlagen wie Garten oder Terrasse kann ebenfalls gut in Eigenleistung erbracht werden. Allerdings sollten Bauherren realistisch einschätzen, welche Arbeiten sich wirklich lohnen, denn ein Laie braucht deutlich länger als der Fachmann. In der Regel lassen sich durch Eigenleistung rund zehn Prozent der Baukosten ersetzen. Dafür ist allerdings ein Einsatz auf der Baustelle von etwa 20 Stunden pro Woche notwendig. Damit es nicht zu Verzögerungen kommt, müssen die Eigenleistungen zudem gut in den Bauablauf integriert und fachmännisch ausgeführt werden. Ganz wichtig ist es, sich und seine Helfer der Berufsgenossenschaft zu melden und gegen Arbeitsunfälle abzusichern.

Gibt es noch das Baukindergeld oder ist die Förderung ausgelaufen?
Das Baukindergeld kann unverändert nach Einzug in die neue Immobilie unter Wahrung der 6monatigen Antragsfrist bis zum 31. Dezember 2023 beantragt werden. Es gilt für Familien, die eine eigene Immobilie bauen oder kaufen. Voraussetzung ist, daß das Eigenheim zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 erworben wurde. Pro Kind erhalten Familien eine jährliche Förderung in Höhe von 1.200 Euro für einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Einkommensgrenze liegt bei 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen zuzüglich 15.000 Euro pro Kind. Beantragen läßt sich das Baukindergeld online über das Zuschußportal der KfW. Dazu sollten Kauf- oder Bauunterlagen, Meldebescheinigung, Einkommensnachweise sowie Kindergeldbescheide vorliegen.

LBS-Baufinanzierungsrechner: www.lbs.de/rechner/finanzierungsrechner.jsp

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