Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Investoren auf Baulandsuche

In Metropolen sind Kleingartenanlagen in Privateigentum besonders schutzbedürftig

Ein Vogelhäuschen
Foto: Rainer Große

Kleingartenanlagen (KGA), die sich auf Flächen befinden, die nicht einer Stadt oder Gemeinde gehören, sondern in Privateigentum stehen, sehen sich oft noch größeren Sorgen und Problemen ausgesetzt, als das im oft nicht konfliktarmen Kleingartenwesen ohnehin schon der Fall ist. Der wichtigste Grund dafür liegt auf der Hand: Das Bundeskleingartengesetz begrenzt die Höhe der Pacht auf den vierfachen Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Aus sozialen Gründen soll sichergestellt sein, daß sich fast jeder einen Kleingarten leisten können soll. Daß dies in vielen Fällen nicht im Einklang mit den Interessen eines privaten Grundstückseigentümers steht, der sein Grundstück so wirtschaftlich wie möglich nutzen möchte, ist nicht überraschend.

Wenn die Bauplanung eine andere als die kleingärtnerische Nutzung des Areals zuläßt, das Grundstück also bebaubar ist, hat der Eigentümer die Möglichkeit, den Zwischen-pachtvertrag zu kündigen. Er muß dann aber die Kleingärtner entschädigen. Kleingartenanlagen auf Bauland sind jedoch die Ausnahme – in der Regel sieht die Planung für diese Flächen keine Bebauung vor bzw. auch ohne B-Plan wäre diese dort nicht zulässig. Doch gibt es keine Garantie, daß dieser Zustand ewig andauert. Um eine Kleingartenanlage möglichst lange als solche bewahren zu können, sollte das Grundstück im Bebauungsplan als Kleingartenfläche ausgewiesen werden. Zwar kann auch ein Bebauungsplan wieder geändert werden – einen besseren dauerhaften Schutz einer Kleingartenanlage gibt es jedoch nicht!

Sichern per Bebauungsplan
Daher sollten auch Kleingärtner, deren Gärten im Eigentum einer Privatperson stehen, stets bei den zuständigen Stellen darauf drängen, die Anlage durch Bebauungsplan zu sichern. Nicht immer wird man dabei sofort auf offene Ohren in der Gemeinde stoßen. Gerade bei Kleingartenflächen in Privateigentum wird oft eine Sicherung durch Bebauungsplan mit dem Argument abgelehnt, die Gemeinde mache sich dann gegenüber dem Eigentümer entschädigungspflichtig, weil dessen Grund und Boden quasi dauerhaft entwertet würden. Diese Gefahr besteht aber in vielen Fällen gar nicht mehr. Der Grundstückseigentümer kann eine Entschädigung dann nicht mehr verlangen, wenn er länger als sieben Jahre von seiner Möglichkeit, das Grundstück anderweitig zu nutzen, nicht Gebrauch gemacht hat. Befindet sich eine KGA also beispielsweise im unbeplanten Innenbereich und damit auf Bauland, wird aber schon länger als sieben Jahre so genutzt, kann der Eigentümer im Fall des Erstellens eines Bebauungsplans mit dem Ziel Kleingartenanlage keine Entschädigung für den Wertverlust an seinem Grundstück mehr verlangen.

Natürlich gibt es keine Garantie dafür, daß ein Eigentümer, der sich in den Kopf gesetzt hat, aus seinem Grundstück Bauland werden zu lassen, sich bereits durch die Eröffnung des Bebauungsplanverfahrens mit dem Ziel Kleingartenanlage von seinen Plänen abbringen läßt. Dies geschieht zur Zeit in der Wallensteinstraße im Berliner Stadtteil Karlshorst. Dort hat ein Investor im Jahr 2016 Kleingartenflächen erworben, die vormals der Bahn gehörten und von dieser als Kleingärten verpachtet wurden. Der Investor bietet nun den Kleingärtnern Aufhebungsverträge an, in denen diese sich verpflichten, die Gärten aufzugeben und im Gegenzug ein paar tausend Euro erhalten. Gleichzeitig wird ihnen versichert, bei Unterschreiben des Vertrages nichts abreißen und keine Bäume fällen zu müssen. Und all das, obwohl das Bezirksamt Lichtenberg bereits Bebauungsplanverfahren betreibt, um die Anlage dauerhaft als Kleingartenanlage zu sichern und wiederholt betont, daß dort weder jetzt noch in Zukunft gebaut werden darf. Dennoch haben sich einige Kleingärtner vom Angebot des Investors locken lassen und die Gärten aufgegeben, womit sie den anderen Gartenfreunden, die für den Erhalt ihrer Anlagen kämpfen, einen Bärendienst erweisen. Zur Unterzeichnung der angebotenen Aufhebungsverträge besteht überhaupt keine Veranlassung! Die Voraussetzungen für eine rechtmäßige Kündigung der Anlage liegen nicht vor, das heißt, sie kann auch in der Zukunft als solche genutzt werden. Und selbst wenn es anders wäre oder doch noch anders kommen sollte, bekäme man in diesen Fällen als gekündigter Kleingärtner ohnehin eine Entschädigung. Auch eventuelle Abrißforderungen spielen in der Praxis in solchen Fällen kaum je eine Rolle. Es kann hier den Betroffenen nur geraten werden, die Angebote des Investors zu ignorieren und gemeinsam für den Erhalt der Anlage zu kämpfen.

Kleingartenstatus erhalten
Ist eine Kleingartenanlage erst einmal durch Bebauungsplan gesichert, so werden die Gärten nach dem Gesetz zu sog. Dauerkleingärten. Ist damit der baurechtliche Schutz so ausgeprägt wie möglich, besteht für die Anlage dennoch immer noch die Gefahr, den Kleingartenstatus zu verlieren. Die Einordnung als Dauerkleingartenanlage bedeutet nicht etwa, daß es auf die anderen Anforderungen, die das Bundeskleingartengesetz an Kleingärten stellt, nicht mehr ankommt. Dies hat das Oberlandesgericht Jena erst vor kurzem noch einmal ausdrücklich klargestellt (OLG Jena, AZ: 5 W 307/19). Halten sich die Kleingärtner demnach nicht an die derzeit noch recht strengen Bestimmungen des Gesetzes zur Größe der Baulichkeiten in Kleingärten oder zur kleingärtnerischen Nutzung, so laufen sie Gefahr, sowohl die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit als auch den Status als Kleingartenanlage zu verlieren. Dies kann zum Beispiel zur Folge haben, daß der Eigentümer eine deutlich höhere Pacht für Erholungsgärten verlangen kann. Daß die strengen Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oft nicht mehr zeitgemäß sind und der Gesetzgeber hier, wie vom VDGN schon seit langem gefordert, eine Anpassung an die Lebenswirklichkeit durchführen sollte, steht auf einem anderen Blatt.

Ulf Mätzig

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