Verband Deutscher Grundstücksnutzer

„Wir haben ihnen die Suppe versalzen”

Zweitwohnungssteuer: Viele VDGN-Mitglieder zogen vor Gericht und bekamen recht

Viele Jahre beriet Wolfgang Grubenstein (links) Mitglieder rund um die Zweitwohnungssteuer und war Leiter der Fachgruppe. Zukünftig betreut Ulf Mätzig (rechts) auch dieses Gebiet. Ratsuchende können sich an ihn wenden
Kompetent und engagiert: Viele Jahre beriet Wolfgang Grubenstein (links) Mitglieder rund um die Zweitwohnungssteuer und war Leiter der Fachgruppe. Zukünftig betreut Ulf Mätzig (rechts im Bild) auch dieses Gebiet. Ratsuchende können sich an ihn wenden Foto: Hagen Ludwig

Es war einmal, so fangen Märchen an. Dieser Artikel ist aber keins. Also, es waren einmal einige rechtschaffene westdeutsche Verwaltungsangestellte, die ihr in der Regel doch eintöniges Beamtenleben so dahin fristeten. Dieses triste Beamtendasein wurde, plötzlich und unverhofft, aufgewertet und interessanter, denn ihr Land war über Nacht größer geworden. Da kamen vielfältige neue Aufgaben auf sie zu. Man mußte Aufbauhilfe leisten und das unqualifizierte Verwaltungspersonal im Osten für die Lenkung und Leitung seiner Bürger im Kapitalismus fit machen. Dabei stießen sie auch auf Erscheinungen, die ihnen völlig unbekannt waren. Wie staunten sie nicht schlecht, als sie in den Kommunen überall Tausende von Wochenendgrundstücken mit aufstehenden Erholungsbaulichkeiten vorfanden. An ihnen verdiente Vater Staat keine müde Mark. Das mußte schleunigst geändert werden. Zu-nächst wurde Grundsteuer erhoben und sichergestellt, daß die Eigentümer von Grund und Boden diese auf die überwiegend vorhandenen Pächter umlegen durften. Doch gleichzeitig entsann man sich der privilegierten westdeutschen Bürger, die für ihre gekauften oder gemieteten Ferienwohnungen im Allgäu oder am Timmendorfer Strand Zweitwohnungssteuer zahlen mußten. Sie glaubten das Bundesverfassungsgericht (BverfG) hinter sich, das 1983 geurteilt hatte, wer sich eine zweite Wohnung leisten kann, der besitzt eine höhere wirtschaftliche Leistungskraft als der Rest der Bundesbürger. Und diese höhere Leistungskraft darf auch mit einer Aufwandsteuer belegt werden.

Datsche ist keine Luxuswohnung
So wurde für das „Datschenwesen“ der DDR die Zweitwohnungssteuer geboren. Es war dabei egal, daß das alles nicht paßfähig war. Trotzdem versuchten die weniger Klugen gleich, die diesbezügliche westdeutsche Rechtsprechung eins zu eins auf unsere Wochenendgrundstücke anzuwenden. Andere sahen doch juristischen Handlungsbedarf und wurden dementsprechend aktiv.

Damals existierte allerdings auch schon der VDGN, der sich in seiner Gründerzeit und dem folgenden Jahrzehnt fast ausschließlich dem Schutz der Bürger, die auf eigener oder gepachteter Scholle siedelten, widmete. Modrowkäufe, Sachenrecht, Schuldrecht und Nutzungsentgeltverordnung seien hier als Stichworte genannt. Dazu gehörte auch die Abwehr ungerechtfertigter Zweitwohnungssteuer durch die Kommunen. Eine richtige Spezialisierung auf verschiedene Themenbereiche entwickelte sich aber erst im Laufe der praktischen Beratung und der Verbreiterung der Themenfelder. So wurden dann im Februar 2008 die Sprecher für die gebildeten Fachgruppen berufen. Der Autor dieses Beitrages wurde zum Sprecher der Fachgruppe Zweitwohnungssteuer ernannt und möchte sich mit diesem Journalbeitrag von den Mitgliedern der Vereine des VDGN aufs Altenteil verabschieden. Daß sie sich mit ihren Anliegen in den vielen Jahren der Beratung geborgen fühlten, hat auch der Autor vielfach gespürt. Dafür einen großen und herzlichen Dank.

Wir sind also gestartet mit der Abwehr der Folgen, unsere Erholungsbaulichkeiten mit Luxuswohnungen und Ferienhäusern in Urlaubshochburgen gleichzusetzen. Alle angerufenen Verwaltungsgerichte haben bis heute immer darauf beharrt, nur annähernd gleiche Wohnverhältnisse auch gleich zu besteuern. Immer wieder mißachten Kommunen, daß sie nur berechtigt sind, den tatsächlichen Aufwand für die Unterhaltung der Zweitwohnung zu besteuern oder, wie das Bundesverfassungsgericht (BverfG) es ausdrückt, entscheidend für die Besteuerung ist ausschließlich der konkrete Konsum.

Für die Verhältnisse in der DDR war es aber nicht haltbar, sich ausschließlich auf die Rechtsprechung des BverfG zu berufen. Schließlich hatten diese Richter bei ihrem Urteilsspruch ja wirklich nur top Immobilien in Top-Gegenden im Fokus. So entstanden dann weitere Rechtsprechungen, die der „Datschensituation“ in den neuen Ländern angepaßt wurden. Zunächst wurde der Wohnungsbegriff qualitätsmäßig heruntergefahren. Alle Gesetze und Verordnungen, die es je zur Beschaffenheit von Wohnraum gab, und die immerhin einen relativ hohen Zivilisationsstand festschreiben, wurden – nur um Zweitwohnungssteuer erheben zu können – nicht mehr berücksichtigt. Kommunen haben dann versucht, diese, schon fragliche Rechtsprechung, noch zu minimieren. Ohne Erfolg, denn wir haben ihnen das gemeinsam mit unseren Mitgliedern versalzen.

Bürgermeister kapituliert
Große Empörung löste bei den „Wochenendlern“ die BverfG-Formulierung aus, wer eine zweite Wohnung innehat, ist wirtschaftlich leistungsstärker als andere. Der Grund ist in der Geschichte der Entstehung der Wochenendgrundstücke zu suchen und soll hier nicht weiter erläutert werden. Es mußte jedenfalls auch darauf rechtlich reagiert werden. Und so erfuhren wir bald höchstrichterlich, daß diese erhöhte wirtschaftliche Leistungskraft alleine durch die Existenz der Erholungsbaulichkeiten begründet ist und nicht gesondert nachgewiesen werden muß.

Die Besteuerung der Datschen war also nicht abwendbar. So zeichneten sich im Folgenden dann zwei Schwerpunkte der Arbeit der Fachgruppe in den Vereinen ab. Zunächst ging und geht es heute immer noch darum, Zweitwohnungssteuersatzungen auf die Übereinstimmung mit aktuellem Recht zu überprüfen. Steuerbescheide, die vor Gericht angegriffen wurden, und das waren sehr viele, hatten keinen Bestand, weil die Satzungen nicht rechtskonform waren.

Synonym für diese erfolgreiche Arbeit ist zweifellos die Stadt Falkensee. Fast alle Wochenendsiedler dieser Region hatten sich unter dem Dach des VDGN zusammengeschlossen und trotzten Jahr für Jahr der erhobenen Zweitwohnungssteuer vor Gericht; und Jahr für Jahr mußte immer wieder eine neue Satzung durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen werden. Bis der Bürgermeister verkündete, nie wieder Zweitwohnungssteuer erheben zu wollen, wenn die neue Zweitwohnungssteuersatzung abermals durchfällt. So kam es dann auch und seitdem wird in Falkensee keine Zweitwohnungssteuer mehr erhoben. An diesem Ergebnis hat zweifellos ein Mitarbeiter aus der Gründerzeit des VDGN, Rudi Böhm, den Hauptanteil, der sich inzwischen bereits einige Jahre in Rente befindet.

Der zweite Schwerpunkt unserer Arbeit gilt dem exorbitanten Mietansatz, der der Steuer oft zugrunde liegt. Es war absolut nicht einzusehen, daß ein Mietansatz, als Bemessungsgrundlage der Steuer, regelrecht erfunden wurde und oft sogar dem Mietwert der Hauptwohnung entsprach. Weil die Kommunen nicht bereit waren, hier umzudenken, ist in den zurückliegenden drei Jahrzehnten nicht ein einziger Zweitwohnungssteuerprozeß vor den Verwaltungsgerichten verlorengegangen.

Eine Ausnahme war ein Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg. Die Gemeinde Beetzsee hatte nach „lagedifferenzierter Wohnfläche“ Zweitwohnungssteuer erhoben. Dagegen klagte ein VMEG-Mitglied. Und obwohl das BverfG schon 1983 formuliert hatte, die Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer sei der Mietwert, erkannte das OVG 2014 unter gewissen Bedingungen die lagedifferenzierte Wohnflächenbesteuerung als eine vertretbare Bemessungsgrundlage für die Steuern an.

Vor allem in Brandenburg wird nun in Gerichtsverhandlungen zumeist darauf verwiesen, daß auf den vom OVG gewiesenen Weg zur Gestaltung von Zweitwohnungssteuersatzungen ausgewichen werden kann.

Doch auch im Osten haben sich VDGN-Mitglieder reguläre Ferienwohnungen zugelegt. Sie haben genauso Beratungsbedarf. Ihre Besteuerung erfolgte jedoch transparenter und nachvollziehbarer, so daß diese Steuerbescheide keinen Grund für Rechtsstreitigkeiten bieten.

Ausnahmen bestätigen die Regel: So glaubt die Stadt Rheinsberg, als Hauptwohnung bewohnte Räume gleichzeitig auch als Zweitwohnung besteuern zu können. Ein VMEG-Mitglied läßt diese Steuerpraxis jetzt gerichtlich überprüfen. Rechtlich dürfte die Situation klar sein: Eine Hauptwohnung kann nicht gleichzeitig Zweitwohnung sein. Besteuert wird immer, wer die Wohnung innehat. Das ist hier unstrittig der Hauptmieter.

Im Westen ticken die Uhren anders, jedoch keineswegs gerechter. Eine ganze A4-Seite Beschreibung der Bemessungsgrundlage in westlichen Zweitwohnungssteuer-Satzungen sind keine Seltenheit. Wenn man mit Lesen fertig ist, fragt man sich unwillkürlich, und was hat das alles mit der Besteuerung eines örtlich anfallenden Aufwandes zu tun? Hinzu kommt: Oftmals wird der zu berechnenden Wohnfläche alles mögliche Nebengelaß, Stallungen, Garagen, Bootsschuppen und mehr zugeschlagen. Rechtsstreitigkeiten dazu sind aber eher selten.

Bleiben Sie schön kritisch!
Die Tätigkeit der Fachgruppe Zweitwohnungssteuer hat dazu beigetragen, daß die Erhebung der Zweitwohnungssteuer im Osten Deutschlands in vernünftige Bahnen gelenkt wurde und nicht zur puren Geldbeschaffungsmaßnahme der Kommunen verkommen ist.

Der VDGN ist sich bewußt, daß die Kommunen gerade jetzt überall nach Einnahmequellen suchen und die Zweitwohnungssteuer nicht davon verschont bleibt. Zum Beispiel die Stadt Lindow (Mark), über deren Rechtsverstöße wir schon mehrmals berichteten. Nach Umstellung der Steuer auf „lagedifferenzierte Wohnflächenberechnung“ im Jahr 2017 hat die Stadt nun nach einer Möglichkeit gesucht, das Rechtsprinzip der gleichen Besteuerung annähernd gleicher Wohnverhältnisse auszuhebeln.

Der VDGN wird die Mitglieder, die offene Rechtsstreitigkeiten haben, aber auch solche, die zu ihren Zweitwohnungssteuerbescheiden Beratungen wünschen, selbstverständlich weiter betreuen. Achten Sie auf Veränderungen in Ihrer Zweitwohnungsbesteuerung und wenden Sie sich vertrauensvoll an das VDGN-Beratungszentrum in 12683 Berlin-Biesdorf, Irmastraße 22, Tel. 030 514 888 210. Der Autor dieses Beitrages bedankt sich nochmals für die konstruktive Zusammenarbeit bei allen ratsuchenden Mitgliedern.

Bleiben Sie schön kritisch!

Wolfgang Grubenstein

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