Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Nutzer sind nicht rechtlos

Fragen und Antworten zum Thema Datschen und Garagen

Ein roter Tisch mit roten Gartenstühlen auf einem Wochenendgrundstück

Im folgenden beantwortet VDGN-Berater Ulf Mätzig häufige Fragen von Datschen- und Garageneigentümern.

Der Grundstückseigentümer unseres Wochenendgrundstücks hat uns zum Ende des Jahres gekündigt, weil er das Grundstück als Bauland verkaufen will. Er hat in der Kündigung verlangt, daß wir den von uns in den 80ern mit Genehmigung errichteten Bungalow abreißen, weil er unser Eigentum sei und er ihn nicht gebrauchen könne. Er weigert sich auch eine Entschädigung zu zahlen, obwohl der Bungalow in sehr gutem Zustand ist und wir in den 90ern sogar noch eine tolle, hochwertige Sauna eingebaut haben. Müssen wir abreißen? Und können wir die Übergabe verweigern, bis man uns eine Entschädigung gezahlt hat?
Wenn der Bungalow nach den Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurde, kann der Eigentümer auf keinen Fall den Abriß verlangen – er kann Sie zum jetzigen Zeitpunkt nicht einmal zur Hälfte an den Abrißkosten beteiligen, da er selbst den Nutzungs- oder Pachtvertrag gekündigt hat. Zudem muß er Ihnen für die Anpflanzungen und Baulichkeiten eine Entschädigung zahlen. Dabei spielt es überhaupt keine Rolle, ob er den Bungalow weiter nutzen möchte. Entschädigt wird dabei der Zeitwert des Bungalows, der im Zweifel durch einen Sachverständigen bestimmt werden muß. Hierbei ist aber zu beachten, daß grundsätzlich nur zu DDR-Zeiten errichtete Baulichkeiten entschädigt werden. Neuerrichtungen, Vergrößerungen oder erhebliche Wertsteigerungen, die nach der Wiedervereinigung vorgenommen wurden, flie-ßen in die Wertermittlung nur ein, wenn der Verpächter diesen Investitionen zugestimmt hatte. Ob die nach der Wiedervereinigung errichtete Sauna auch Teil der Entschädigungssumme ist, hängt also davon ab, ob diese Wertverbesserung mit Einwilligung des Grundstückseigentümers geschehen ist, die Sie im Zweifel auch zu beweisen haben. Andernfalls ist die Verbesserung des Bungalows bei der Wertermittlung nicht zu berücksichtigen.

Der Grundstückseigentümer hat die Entschädigung zu zahlen, da Sie mit Beendigung des Nutzungsvertrages und Übergabe des Grundstücks Ihr Eigentum am Bungalow verlieren. Der Entschädigungsanspruch entsteht somit erst mit Schlüsselübergabe, so daß Sie die Rückgabe des Grundstücks nicht von der Zahlung abhängig machen können. Zahlt der Eigentümer nicht, müssen Sie klagen. Anders sieht es natürlich aus, wenn Sie sich vor der Übergabe mit dem Grundstückseigentümer anderweitig einigen. Dies ist immer einen Versuch wert, da es beiden Beteiligten einen zeit- und kostenintensiven Prozeß mit niemals zu 100 Prozent vorhersehbarem Ausgang erspart.

Wir haben ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht für unser Wochenendgrundstück. Vor zehn Jahren wurde es an den aktuellen Eigentümer verkauft. Damals konnten wir uns den Kauf noch nicht leisten. Jetzt soll es wieder verkauft werden und wir möchten unser Vorkaufsrecht ausüben. Ist das noch möglich?
Ein Vorkaufsrecht erlaubt dem Vorkaufsberechtigten, in einen zwischen dem Eigentümer und einem Käufer geschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers einzutreten und das Grundstück auf diese Art und Weise zu den gleichen Konditionen zu erwerben. Es gilt aber in der Regel nur für einen sog. Vorkaufsfall. Wird das Grundstück also verkauft und entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts, so erlischt dieses. Dies gilt auch, wenn es im Grundbuch nicht gelöscht worden sein sollte. Da hier das Grundstück bereits vor zehn Jahren erstmals veräußert wurde, kann das Vorkaufsrecht nicht noch einmal ausgeübt werden. Das heißt aber nicht, daß dem Eigentümer nicht dennoch ein Kaufangebot gemacht werden sollte, denn diesem wird es meist gleichgültig sein, an wen er verkauft, solange er den gewünschten Kaufpreis erzielt.

Wir haben unseren Nutzungsvertrag für eine Garage gekündigt, da wir kein Auto mehr haben. Die für den Garagenkomplex zuständige Verwaltung ließ uns bei der Übergabe ein Protokoll unterschreiben, das den Satz „Die Nutzer verzichten auf eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz“ enthielt. Auf unsere Nachfrage erklärte man uns, dies sei eine Formalität – ein Entschädigungsanspruch bestünde ohnehin nicht mehr, da das Schuldrechtsanpassungsgesetz ausgelaufen sei. Daraufhin haben wir unterschrieben. Haben wir damit einen Fehler gemacht?
Man kann es nicht oft genug sagen: Weder ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz ausgelaufen, noch wird das im Jahr 2022 passieren. Für eine zu DDR-Zeiten errichtete Garage kann man auch heute noch nach Beendigung eines vor der Wende abgeschlossenen Nutzungsvertrags eine Entschädigung verlangen, wenn und soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch die Garage erhöht wird. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die Garage danach weiter vermietet wird. Die Aussage der Verwaltung ist hier also schlichtweg falsch. Man kann auch davon ausgehen, daß die Verwaltung diese falsche Aussage wider besseres Wissen getätigt hat, um Sie dazu zu bringen, die Verzichtserklärung zu unterschreiben. Dies stellt eine arglistige Täuschung dar und Sie sollten aus diesem Grund den Verzicht anfechten. Diese Anfechtung muß schriftlich innerhalb eines Jahres nach Kenntnis der Täuschung erfolgen. Danach sollten Sie eine Entschädigung fordern und gegebenenfalls auch einklagen. Problematisch ist bloß, daß Sie die arglistige Täuschung beweisen müssen. Es wäre also vorteilhaft, wenn jemand die falsche Aussage der Verwaltung bezeugen könnte.

Unser aus DDR-Zeiten stammender Nutzungsvertrag für unsere Garage wurde gekündigt. Gleichzeitig wurde uns ein neuer Mietvertrag für die Garage angeboten, den wir unterschrieben haben, weil wir auf die Garage angewiesen sind. Wir mieten nun also unser ehemaliges Eigentum, sind nach dem Vertrag aber weiterhin verpflichtet, allein für die Instandhaltung der Garage zu sorgen. Ist das rechtmäßig?
Mit Beendigung des alten Vertrages ging das Eigentum an der Garage in der Tat auf den Grundstückseigentümer über. Grundsätzlich ist er somit zwar für die Instandhaltung der Garage verantwortlich – er kann diese Pflicht aber vertraglich auf den Mieter abwälzen. Zwingende Rechtsvorschriften stehen dem – anders als beispielsweise im Wohnungsmietrecht – leider nicht entgegen, der Vermieter sitzt somit am längeren Hebel. Dennoch gibt es hier vielleicht die Chance, den Vertrag neu zu verhandeln, da auch Sie einen Trumpf im Ärmel haben: Ihren Entschädigungsanspruch! Dieser ist mit Beendigung des alten Vertrages entstanden, da die Garage den Verkehrswert des Grundstücks erhöht hat und sie durch die Neuvermietung zur Erzielung weiterer Einnahmen genutzt wird. Dem Entschädigungsanspruch steht auch nicht entgegen, daß Sie selbst die Garage gemietet haben. Anders ist es nur, wenn Sie im neuen Vertrag ausdrücklich auf eine Entschädigung verzichtet haben. Sie können den Entschädigungsanspruch auch gerichtlich durchsetzen, laufen dann aber Gefahr, daß Ihnen der neue Mietvertrag gekündigt wird und Sie auf die Garage verzichten müssen. Daher ist der Versuch, die Konditionen des Mietvertrages neu zu verhandeln, hier vielleicht die bessere Alternative.

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