Verband Deutscher Grundstücksnutzer

„Große Gefahr einer Immobilienblase“

Rechtsanwalt Dr. Harald Melchior berät in Dresden zum Grundstücksrecht. Interview

Dr. Harald Melchior
Dr. Harald Melchior ist gebürtiger Dresdner und, bis auf das Studium der Rechtswissenschaft an der Martin-Luther-Universität Halle/Wittenberg und die folgende Promotion zum Doktor jur., seiner Heimatstadt treu geblieben. Der Rechtsanwalt gehört der Dresdner Kanzlei Rechtsanwälte Melchior, Krüger, Illig (Internet: www.mki-kanzlei.de) an.

VDGN-Mitglieder aus Dresden und Umgebung können sich zur kostenlosen Beratung telefonisch anmelden unter: 0351 64 65 50. Die Beratung findet jeden 2. und 4. Donnerstag im Monat von 16 bis 18 Uhr in der Kanzlei Hauptstraße 36, 01069 Dresden, statt. Foto: MKI-Kanzlei Dresden

Ihre Kanzlei in Dresden steht nun auch ratsuchenden Mitgliedern des Verbandes offen. Wie kam es zur Partnerschaft mit dem VDGN?
Reinhard Kautz von der Dresdner VDGN-Beratungsstelle suchte öfters meinen Rat in juristischen Fragen. Manchmal berieten wir Mitglieder auch gemeinsam. Kürzlich habe ich eine Vereinbarung mit dem VDGN über die Zusammenarbeit unterschrieben. Nun ist es also ganz offiziell und unsere Kanzlei Melchior, Krüger, Illig eine der VDGN-Beratungsstellen in Dresden. Sollte ich einmal nicht selbst beraten können, vertritt mich Rechtsanwalt Steffen Illig aus unserer Kanzlei.

Mit welchen Fragen und Problemen können sich künftig VDGN-Mitglieder aus Dresden oder der Umgebung an Sie wenden?
Zu den Schwerpunkten meiner Tätigkeit zählen neben dem Handels- und Gesellschaftsrecht das Grundstücksrecht und das Restitutionsrecht. Letzteres spielte eine große Rolle in den neunziger Jahren, als es um Rückübertragung von zu DDR-Zeiten enteignetem Grund und Boden ging. Und trotz der langen Zeit gibt es auf diesem Gebiet immer noch ungelöste Probleme, wenn auch heute nicht mehr so dominierend.

Welche Themen stehen heute im Mittelpunkt?
Ein Thema, zu dem ich häufiger berate, aber auch Mandanten vor Gericht vertrete, sind die zu DDR-Zeiten erbauten Lauben bzw. Wochenendhäuser sowie Garagen auf fremdem Grund und Boden.

Vor einem Landgericht wird gerade in zweiter Instanz solch ein Fall verhandelt: Mein Mandant war Eigentümer eines Wochenendhauses und hatte seinen Nutzungsvertrag selbst gekündigt. Der Grundstückseigentümer will ihm keine Entschädigung für seine erheblichen Investitionen – unter anderem in eine neue Wasserleitung und eine Kläranlage sowie Elektroinstallationen – zugestehen, obwohl damit eine deutliche Verbesserung des Bodenwerts einherging, der dem Grundeigentümer heute bei der Vermietung nutzt und finanzielle Vorteile bringt.

Auch der Beratungsbedarf rund um die Garagen auf fremdem Grund und Boden ist seit einigen Jahren gewachsen. Das hängt einerseits damit zusammen, daß jetzt viele Garageneigentümer in dem Alter sind, wo sie das einst meist selbst erbaute Gebäude aufgeben und einem Interessenten übereignen wollen. Wer sich mit dem Gedanken beschäftigt, sollte sich frühzeitig juristischen Rat holen, denn hier lauern einige Fallstricke!

Eine weitere Problematik, besonders in Großstädten: Kommunen als Grundstückseigentümer lösen heute öfters Garagenhöfe auf und kündigen den Nutzern. Sie benötigen gut gelegene Flächen für Investoren, die dort teure Wohnungen oder auch Gewerbebauten planen. Ein solcher Fall beschäftigte auch uns: Die Kommune hatte glücklicherweise kein Interesse daran sich vor Gericht zu streiten, und so konnten wir eine außergerichtliche Einigung erreichen, die den früheren Nutzern eine Entschädigung sicherte.

Sie prüfen auch Kaufverträge für Immobilien, wie auf Ihrer Internetseite zu lesen ist. Angesichts des Baubooms in großen Städten und ihrem Umland wächst hier vermutlich der Beratungsbedarf?
Das stimmt, und eine gründliche Beratung vor einer Unterzeichnung solcher Verträge halte ich auch für absolut notwendig.

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist heute bei jungen Familien sehr verbreitet. Und manche lassen sich von den niedrigen Zinsen für Immobilienkredite allzu leichtgläubig verführen. Zu wenige denken dran, ob sie ihre Kreditraten in acht oder zehn Jahren, wenn die Zinsbindung ausläuft, noch genauso selbstverständlich werden bedienen können. Ich sehe da durchaus die große Gefahr einer Immobilienblase auf uns zukommen.

Die Bauträgerverträge, die wir für unsere Mandanten prüfen, sind meist ein Buch mit sieben Siegeln. Bauträger sind oft selbst noch nicht Eigentümer des Grund und Bodens. Das hindert sie jedoch nicht daran, für die bereits parzellierten Flächen schon Verträge mit Bauwilligen abzuschließen. Diese Verträge sind sogar die Voraussetzung, um dann den Grund und Boden von Immobilienfonds zu erwerben.

Das ist gesetzlich zulässig. Doch für die künftigen Hauseigentümer kann daraus ein dickes Finanzierungsproblem erwachsen, weil sie sich gegenüber dem Bauträger im Vertrag in der Regel dazu verpflichten müssen, ihm die Bestellung weiterer Finanzierungsgrundpfandrechte mit Vorrang vor ihren eigenen Rechten einzuräumen. Sollten sie selbst eine Nachfinanzierung benötigen, könnte dies angefragte Banken oder Sparkassen von einer weiteren Kreditgewährung an den Bauwilligen abhalten.

Interview: Kerstin Große

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