Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Höhere Belastungen im Osten

Was auf Eigenheimer mit der veränderten Grundsteuer zukommen kann

Die neue Grundsteuer kommt. Das Bundesverfassungsgericht hatte den Gesetzgeber zu einer Reform verpflichtet mit dem Ziel, Ungerechtigkeiten bei der Erhebung zu beseitigen. Der Grund: Die Grundsteuerabgaben hatten sich von den tatsächlichen Immobilienwerten zu weit entfernt. Am 8. November 2019 verabschiedete der Bundesrat die Grundsteuerreform, nachdem der Bundestag sie bereits am 18. Oktober beschlossen hat.

Nun sind die Bundesländer an der Reihe, bei denen nun die Umsetzung des Gesetzes liegt und die nun entscheiden müssen, ob sie sich dem Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz anschließen oder durch die Öffnungsklausel ein eigenes Modell entwickeln.

Die Folge wird ein bundesweiter Flickenteppich mit verschiedenen Berechnungsmethoden sein. Klar ist bisher, daß die neue Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 fällig wird. Erst einmal müssen die Grundstückswerte und die Miethöhen ermittelt werden. Die Neuberechnung und Festsetzung erfolgen bis 2024. Beim Modell vom Bundesfinanzminister Scholz muß zukünftig der Wert aller Grundstücke neu bestimmt werden. Einzelne Länder haben bereits angekündigt, daß sie ein wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen wie der Freistaat Bayern. Dieses Modell setzt an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude an. Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben dabei unberücksichtigt.

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Wie hoch ist die Grundsteuer in Zukunft? Die politische Absicht ist eine kostenneutrale Reform der Grundsteuer. Das bedeutet, daß die bisherigen Einnahmen für Kommunen gleichbleiben.

Da aber die Immobilienwerte neu bestimmt werden, wird der eine mehr zahlen, der andere weniger. Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, läßt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind, heißt es im Bundesfinanzministerium.

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermeßzahl x Hebesatz.

- 1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes – wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen erfolgt vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes.

- 2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die Steuermeßzahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – deutlich auf 1/10 des bisherigen Werts abgesenkt, von 0,35 Prozent auf 0,034 Prozent. Außerdem sollen der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen auch über die Grundsteuer weiter gefördert werden. Deshalb sieht das Bundesfinanzministerium für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermeßzahl um 25 Prozent vor, der sich steuermindernd auswirkt.

- 3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, daß sich ihr Grundsteueraufkommen insgesamt nicht erheblich verändert. Die Kommunen haben angekündigt, daß sie dies auch tun werden – denn insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer anläßlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.

Abbildung 1 zeigt exemplarisch, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll. Sie zeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, daß die Kommune ihren Hebesatz so anpaßt, daß sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

Die Abbildung 2 zeigt beispielhaft, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien am Beispiel in Dresden verändern könnten – mit und ohne die von den Kommunen zugesagten Änderungen beim Hebesatz, der von den Kommunen individuell festgelegt werden kann. Im neuen System würde ein Teil der Steuerpflichtigen deutlich bessergestellt als im Status Quo (insbesondere die Mieter von großen Mehrfamilienhäusern), ein Teil würde mehr Grundsteuer zahlen, während sich für einige Steuerpflichtige nur marginale Veränderungen ergäben.

Die Steuerzahlungen nach der Reform wären auf jeden Fall anders verteilt als im (zum Teil nicht begründbaren) Status Quo – und auch als im wertunabhängigen Modell. Den Unterschied zwischen neuer und alter Grundsteuer sollen die Beispiele aus Dresden deutlich machen. Grundsätzlich gilt:

- Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern müssen mit steigenden Beträgen rechnen. Nach einer Reform gemäß dem Ländermodell würden viele Grundstücke deutlich höher bewertet werden. Weil sie das Grundstück allein nutzen, könnte eventuell auch eine reine Bodensteuer zu einem höheren Einheitswert führen.

- Bei Mehrfamilienhäusern würde sich eine Grundstückssteuer vorteilhaft auswirken. Besteuert würde nur das Grundstück, auf dem das Gesamtgebäude steht. Der Steuerbetrag würde durch alle Eigentümer/Bewohner geteilt.

- Ein unbebautes Grundstück zu halten, wäre im Verhältnis teurer als heute. Besitzer von Grundstücken müssen sich auf die neue Grundsteuer C gefaßt machen. Künftig soll es für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz durch die Kommunen geben. Das soll der Grundstücksspekulation vorbeugen.

- Bewohner von Großstädten müssen mit einer steigenden Grundsteuer rechnen. Vor allem in teuren Lagen wie in München, Hamburg oder Stuttgart haben die tatsächlichen Immobilienpreise mit den aktuellen Einheitswerten nichts mehr gemein. Eine Anpassung hätte wohl einen stark ansteigenden Einheitswert zur Folge. Allerdings könnten die Kommunen dies mit einem niedrigeren Hebesatz abfangen.

- Bewohner von strukturschwachen Gegenden könnten zukünftig weniger Grundsteuer zahlen. Sollten ihre Immobilien an Wert verloren haben, weil die Nachfrage zurückgegangen ist, würde sich das in einem angepaßten Einheitswert abbilden. Wenn die Kommunen auf Geld angewiesen sind, könnten sie dann allerdings den Hebesatz erhöhen.

Abbildung 1 Quelle: Bundesministerium der Finanzen
Abbildung 2 Quelle: Bundesministerium der Finanzen
zurück