Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Fast immer fehlerhaft

Abschätzprotokolle sollten Kleingärtner beim VDGN prüfen lassen

Blick auf eine Kleingartenanlage

Viele Kleingärtner sehen sich gezwungen, ihren Garten aufzugeben, weil sie aus gesundheitlichen oder Altersgründen zu dessen Bewirtschaftung nicht mehr in der Lage sind. Diese Entscheidung zu treffen, fällt oft schwer; die Vorbereitung der Übergabe des Gartens ist eine große emotionale Belastung. Umso größer ist der Schock vieler Kleingärtner, wenn sie das Protokoll der durch den Bezirksverband vorgenommenen Abschätzung in den Händen halten. Der dort veranschlagte Wert der Laube ist oft deutlich geringer als erwartet, insbesondere, wenn man ihn mit dem selbst für die Laube bezahlten Preis und den Investitionen in ihre Erhaltung vergleicht. 

Hinzu kommen häufig Abrißforderungen für Teile der Laube oder andere Einrichtungen. Für den Betroffenen ist dies oft nicht verständlich. Das seitenlange Abschätzprotokoll hilft ihm meist auch nicht weiter, es wirkt wie ein Buch mit sieben Siegeln. Ist das wirklich richtig so und wenn nicht: Was kann ich dagegen tun? Diese Frage stellen sich die meisten Kleingärtner in dieser Situation.

Der VDGN hilft seinen Mitgliedern in dieser Lage! Unsere Berater für Kleingartenwesen überprüfen fachmännisch das Abschätzprotokoll und helfen dabei, dagegen zu intervenieren, wenn das Protokoll fehlerhaft ist. Was weit häufiger der Fall ist, als man erwarten würde! 

Die Wertermittler bekommen vom Bezirksverband den Auftrag, die Parzellen und die Baulichkeiten zu bewerten. Es handelt sich dabei jedoch in der Regel nicht um professionelle Sachverständige, sondern um Freiwillige aus den Kleingartenvereinen, die entsprechend geschult wurden. Sie orientieren sich an der vom Landesverband Berlin der Gartenfreunde e.V. herausgegebenen Wertermittlungsrichtline für Kleingärten, die für Laien auch nicht ohne weiteres verständlich ist. 

Die Wertermittler bewerten den Garten, also Laube, Zäune, Tor, Aufwuchs, Gewächshäuser, Schuppen sowie Baumbestand und weitere Anpflanzungen nach Inaugenscheinnahme, also so, wie sie diese am Tag der Wertermittlung wahrgenommen haben. Um aber wirklich alles richtig einschätzen zu können, ist es erforderlich, alle nötigen Unterlagen zu kennen. Das sind der Unterpachtvertrag, das alte Abschätzprotokoll, das bei der Gartenaufgabe des Vorpächters erstellt wurde oder auch schriftliche Bestätigungen über den Baumbewuchs bei Parzellenübernahme. Viel zu häufig stehen den Wertermittlern diese Unterlagen nicht vollständig zur Verfügung. Die daraus resultierenden Fehler bei der Wertermittlung sind gravierend!

So werden oft nur 24 m² der Laube bewertet, obwohl sich aus dem Unterpachtvertrag eindeutig ergibt, daß eine größere Laube von z. B. 40 m² verpachtet wurde, die Bestandsschutz genießt. Werden hier – entgegen der Wertermittlungsrichtline – nur die aus dem Bundeskleingartengesetz bekannten 24 m² bewertet, kann dies beim Ergebnis der Bewertung mehrere tausend Euro ausmachen! Noch schlimmer wird es, wenn der Abriß der sog. „Überbauung“ gefordert wird, obwohl diese bereits bei Abschluß des Unterpachtvertrags so vorlag und der Rückbau nicht in diesem vereinbart war. Auch dies geht richtig ins Geld!

Es gilt der Grundsatz: Was bereits bei Übernahme des Gartens so existierte, muß nicht zurückgebaut werden, sofern nicht im Vertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart war.

Doch es gibt noch viele andere Gründe, warum ein Abschätzprotokoll fehlerhaft und somit angreifbar sein kann. So wird z. B. häufig von den Wertermittlern fälschlicherweise behauptet, das Fundament sei für die Abschätzung nicht ausreichend freigelegt worden, wobei die Anforderungen an die „Freilegung“ viel zu hoch angesetzt werden. 

Ein anderes typisches Beispiel ist die pauschale Behauptung, die Laube sei feucht. Dies führt bereits zu einem Mängelabzug in Höhe von 5 Prozent, obwohl ein Nachweis fehlt, da die Wertermittler regelmäßig keinen Feuchtigkeitsmesser benutzen. Schließlich seien noch erhebliche Abzüge wegen des Alters der Laube erwähnt, die mit einer angeblich geringen Restnutzungsdauer der Laube begründet werden, ohne auf werterhaltende Maßnahmen des Unterpächters einzugehen.

Dies sind nur einige wenige Beispiele für Fehler in Abschätzprotokollen. Der VDGN hat bereits vielen Mitgliedern dabei geholfen, diese Fehler zu finden und dagegen zu intervenieren. Auf diese Weise konnten zahlreiche Kleingärtner eine neue Wertermittlung durchsetzen und letzten Endes einen angemessenen Preis für ihre Laube erzielen.

Ingo Braasch / Ulf Mätzig

 

 

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