Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wie ein Grundstück bewerten?

LBS-Expertin informiert über Gutachterausschuß und Sachverständige

Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, hat viele Fragen zur Preisgestaltung, wann Wertgutachten notwendig sind und welche Angaben sie enthalten sollten – dazu antwortet Iris Matschke, zertifizierte Immobiliengutachterin der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG.


Ich möchte ein Baugrundstück kaufen. Wo erhalte ich Auskünfte über Bodenrichtwerte?
Hierzu können Sie sich an den Gutachterausschuß für Ihren Landkreis oder die kreisfreie Stadt wenden. Die Geschäftsstellen sind bei den Kataster- und Vermessungsämtern angesiedelt. Der Gutachterausschuß erteilt Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, über Bodenrichtwerte und vereinbarte Nutzungsentgelte. Grundlage hierfür sind die Kaufpreissammlung sowie der Grundstücksmarktbericht. Sie können Ihren Bodenrichtwert auch online erfahren. Hier geben Sie unter Bodenrichtwertauskunft Ihre genaue Postadresse ein und erhalten den ungefähren Wert Ihrer Bodenrichtwertzone.


Muß ich ein Gutachten einholen? Ich möchte unser Grundstück mit Haus verkaufen
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Es gibt keine rechtliche Verpflichtung, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Die Bewertung von Haus und Grundstück ist jedoch zur Unterstützung der Kaufpreisverhandlungen anzuraten. Von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter beziehungsweise Sachverständigen erhalten Sie genaue Informationen über den baulichen Zustand Ihres Hauses, die Beschaffenheit des Grundstückes und über den realen Wert des Anwesens. Aber auch Baumängel, Schäden und der Instandhaltungsstatus werden bewertet. Wichtig ist, daß der Stichtag des Gutachtens vermerkt ist.


Wir wohnen im Norden von Berlin in guter Wohnlage. Jetzt möchten wir einen Teil des Grundstücks verkaufen. Wir gehen von einem höheren Preis als dem Bodenrichtwert aus. Wen sprechen wir an?
Sie haben die Möglichkeit, über einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuß ein Gutachten anfertigen zu lassen und so den möglichen zu erzielenden Preis zu erfahren. Sie können sich auch an einen regionalen Makler wenden, der die Ortslage und die aktuell bestehende Nachfrage einschätzt und ihn dann später mit dem Verkauf beauftragen. Für den Verkauf muß das Grundstück auch neu vermessen werden.


Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Das Gutachten beziffert den Gebäudewert zu einem bestimmten Stichtag. Als gültig werden Gutachten bis zu sechs Monate nach diesem Stichtag anerkannt. Stichtag und Verkaufsdatum sollten möglichst nahe zusammenliegen, damit der Wert möglichst aussagekräftig ist. Das gilt jedoch nur bei stabilen Marktverhältnissen. Bereits zwei Jahre nach Erstellung kann ein Verkehrswertgutachten völlig anders ausfallen, wenn besondere Umstände des Marktes vorliegen. Eine Abweichung von beispielsweise zwei Prozent kann eine erhebliche Wertänderung mit sich bringen.


Warum benötigt man Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sagen etwas über das Preisniveau beim Kauf von Wohnbauland, Acker- und Grünland aus und werden von den Gutachterausschüssen jährlich ermittelt und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Wenn Sie in einem derzeitigen Sanierungsgebiet wohnen, können Sie hier auch den Endwert nach Abschluß der Sanierung erfahren. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln zur Schaffung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt jährlich Bodenrichtwerte, siehe §196 Baugesetzbuch. Bodenrichtwertkarten für die Städte sowie Dörfer, aber auch für Acker- und Grünlandflächen des Landkreises können gegen Gebühr bei der Geschäftsstelle bestellt werden.


Wozu brauche ich als Käufer ein Gutachten?
Das Eigenheim ist oft die größte Anschaffung des Lebens. Deshalb sollte jeder vor Abschluß eines Kaufvertrages das Objekt von einem Bausachverständigen genauer untersuchen lassen. Dabei ist es egal, ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt. Gerade Schäden an älteren Häusern erkennt der Laie nicht. Darum muß ein Spezialist genau hinschauen. Besonders dann, wenn ein neuer Putz Risse in den Wänden verdeckt und ein frischer Anstrich faules Gebälk verbirgt. Kaufverträge enthalten oft Klauseln, die spätere Reklamationen unmöglich oder schwer durchsetzbar machen, zum Beispiel „gekauft wie gesehen“. Dann kann der Käufer den Vertrag nur im Falle arglistiger Täuschung rückgängig machen. Aber auch der Stand der vorhandenen Gebäudetechnik muß eingeschätzt werden.


Wie verläßlich ist so ein Gutachten? Wie genau ist die Wertermittlung?
Abweichungen von 10 bis 12 Prozent akzeptiert die Rechtsprechung. Ein falsches Gutachten liegt vor, wenn der Experte grob fahrlässig handelt. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn er nicht beim Planungsamt angefragt hat, ob und wie das Grundstück bebaubar ist. Auftraggeber lassen sich seine Haftpflichtversicherung nachweisen oder vereinbaren eine Haftungsklausel. Die Genauigkeit der Ermittlung resultiert aus der Erfahrung des Gutachters, den vorhandenen Unterlagen und den vorliegenden Marktdaten.


Welche Risiken birgt der Kauf einer Gebrauchtimmobilie und wie kann ich mich bezüglich der Bausubstanz absichern?
Fragen Sie den jetzigen Besitzer bzw. Makler nach einem Immobiliengutachten. Es kann eine große Entscheidungshilfe sein. Zum einen erhalten Sie eine Vorstellung über den Kaufpreis und erhalten auch Auskunft über den Zustand des Gebäudes, über die Wärmedämmung und die technische Ausstattung. Gleichzeitig sichern Sie sich in Bezug auf Gebäudeschadstoffe wie Asbest, Schimmel und Holzschutzmittel ab.


Welche Unterlagen muß ich dem Gutachter zur Ermittlung des Immobilienwertes zur Verfügung stellen?
Für ein verläßliches Gutachten sollten Sie möglichst einen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Angaben zur Grundstücksgröße, den amtlichen Katasterplan (Liegenschaftskarte), das Baujahr der Immobilie, Bauunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) sowie eine Baubeschreibung (wenn vorhanden) zur Verfügung stellen.


Was kostet ein Gutachten?
Der Preis für ein Gutachten ist in einer Gebührenordnung festgeschrieben. Der Preis richtet sich nach dem Wert der zu bewertenden Immobilie und variiert je nach Art des Objektes, ob es sich zum Beispiel um ein bebautes oder unbebautes Grundstück oder auch ein Miet- oder Pachtobjekt handelt.


Ich habe in der Nähe von Zossen ein großes Grundstück in Wassernähe mit einem kleinen Bungalow. Meine Kinder haben kein Interesse und ich plane den Verkauf. Wie beginne ich?
Um eine ungefähren Preisvorstellung zu erhalten, sollten Sie ein Verkehrswertgutachten anfertigen lassen. So haben Sie gegenüber Interessenten eine gute Grundlage für die Preisverhandlungen. Sie können sich auch gern an das Immobilien-Center Ihrer Sparkasse oder Bank wenden. Diese bewerten die Immobilie auch und übernehmen auf Ihren Wunsch auch den Verkauf.


Ich besitze noch aus DDR-Zeiten ein Wertermittlungsgutachten für Haus und Grundstück. Hat das heute noch Bestand? Ich möchte verkaufen.
Allein innerhalb der letzten zwei Jahre haben sich die Verkehrswerte teilweise enorm verändert. Insofern würde das Wertgutachten aus DDR-Zeiten heute wenig Sinn haben. Allein für die bauliche Betrachtung Ihrer Immobilie könnte es aufschlußreich sein. Grundsätzlich gilt: Der Stichtag der Verkehrswertermittlung von Haus und Grund muß im Gutachten vermerkt sein. Es sollte nahe dem Veräußerungstermin liegen, um eine reale Aussage über den baulichen Zustand und den Preis zu ermöglichen.


Ich benötige ein Gutachten, um den Wert eines geerbten Hauses inclusive Grundstück zu ermitteln? Wohin kann ich mich wenden?
Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige erstellen ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks. Sie können sich aber auch an den zuständigen Gutachterausschuß wenden. Diese Leistungen können jeweils kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank, Sparkasse oder Bausparkasse, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Eine kostengünstigere Variante, den etwaigen Wert Ihres Hauses zu ermitteln, ist die Beurteilung durch einen Makler an Hand von Erfahrungswerten. Er kann Ihnen eine sogenannte Wertermittlung anbieten. Aber: Diese darf nicht mit einem Gutachten verwechselt werden.


Was ist eine Beleihungsgrenze und wie wichtig sind sie für Finanzierungsinstitute?
Die Beleihungsgrenze beschreibt, zu welchem Anteil Kreditinstitute ein Pfandobjekt beleihen dürfen. Zuerst wird der Beleihungswert des Hauses bzw. des Grundstücks ermittelt, das sind rund 80 Prozent des Kaufpreises oder des Verkehrswertes. Auf diesen Wert wird die vorgeschriebene Beleihungsgrenze angewandt. Das sind bis 60 Prozent bei Hypothekenbanken und bis 80 Prozent bei Bausparkassen. Hierbei gelten Rechtsvorschriften.


Wer darf ein Gutachten anfordern?
Die Erstellung eines Gutachtens muß mit dem entsprechenden Formular beantragt werden. Antragsberechtigt sind die jeweiligen Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte, Inhaber grundstücksgleicher Rechte und Personen, die entsprechende Vollmachten des vorgenannten Personenkreises haben, zum Beispiel Notare.

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