Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Sanierung oder Verfall

Unsinniges Bauverbot bei alten Wochenendhäusern am Schwielochsee

Der VDGN und Vertreter der Bürgerinitiative vor Ort. Fred Fischer, stehend, erläutert Betroffenen die Möglichkeiten der Gegenwehr Foto: Ulf Mätzig
Der VDGN und Vertreter der Bürgerinitiative vor Ort. Fred Fischer, stehend, erläutert
Betroffenen die Möglichkeiten der Gegenwehr Foto: Ulf Mätzig

Wochenendhausgebiete aus DDR- oder noch früheren Zeiten gibt es in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Sachsen oder in Thüringen viele. Sie werden jetzt zunehmend in Frage gestellt.

So auch am Schwielochsee im südlichen Brandenburg: Dort sind zirka 1.500 Wochenendhäuser betroffen. Die Bebauung des Gebiets begann schon in den 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts, wurde bis 1990 und auch danach fortgesetzt. Bereits im Jahre 1968 beschloß man beim damaligen Rat des Bezirkes Cottbus, ein Landschaftsschutzgebiet (LSG) einzurichten, obwohl bekannt war, daß sich dort viele Wochenendhäuser befinden. Auch danach baute man immer weiter: Wochenendhäuser, Bungalow-Siedlungen, Betriebsferienheime, auch das Schulungs- und Erholungsheim des Rates des Bezirkes, bis hin zu großen Campingplätzen.

Das änderte sich auch nach 1990 nicht. Weitere Baugenehmigungen wurden erteilt. Aufgrund des Einigungsvertrags hatte das LSG als Rechtsverordnung weiter Bestand. Bis 2013 genehmigte auch die Obere Naturschutzbehörde des Landes Brandenburg Bebauungspläne und Einzelvorhaben im LSG. Seitdem ruht die Bautätigkeit. Sieben Bebauungspläne liegen auf Eis.

Nutzer verlangen Gewißheit
Eigentümer und Pächter von Wochenendhäusern werden auf den Bestandsschutz verwiesen und zunehmend mit bauordnungsrechtlichen Verfahren bedroht, die letztlich Nutzungsuntersagungen und Abrißverfügungen nach sich ziehen können. Dadurch wird ihr Eigentum in Frage gestellt. Viele dieser Häuschen müßten dringend saniert oder modernisiert werden. Doch besteht große Unsicherheit, welche baulichen Veränderungen noch durch den Bestandsschutz gedeckt wären und welche nicht. Für viele ist das Wochenendhaus ein Lebenswerk und als Vermögensanlage Teil der Altersvorsorge. Sowohl Grundstückseigentümer, Pächter mit neuem Pachtvertrag als auch Grundstücksnutzer mit Nutzungsverträgen aus DDR-Zeiten verlangen endlich Gewißheit darüber, wie es weitergeht. Bei einigen besteht der Wunsch, aufgrund des fortgeschrittenen Alters oder gesundheitlicher Probleme das Grundstück zu verkaufen oder es an die nächste Generation weiterzugeben, ohne rechtliche und finanzielle Einbußen zu erleiden.

Am 19. Juli befaßte sich der Kreistag des Landkreises Dahme-Spreewald, in dem der Schwielochsee liegt, mit den Problemen der Wochenendhausnutzer. Im Ergebnis fordert er die Landesregierung auf, die noch aus DDR-Zeiten bestehenden Wochenendhausgebiete im Außenbereich anzuerkennen und die bauplanerische Entwicklung dieser Gebiete nicht länger zu verhindern. Dies soll schnell und im Interesse der Bürger erfolgen. Das begrüßten auch die Teilnehmer einer Veranstaltung des VDGN am 22. Juli am Schwielochsee. Sie wollen sich an die Fraktionen im Landtag Brandenburg mit der Forderung wenden, sich für den Erhalt und die Weiterentwicklung von Wochenendhäusern in Landschaftsschutzgebieten aus DDR-Zeiten einzusetzen. Ein Gespräch mit den Beteiligten aus dem Bau- und Umweltministerium des Landes Brandenburg, dem Landkreis, der Amtsverwaltung und den vom VDGN vertretenen Grundstückseigentümern fand schließlich am 8. August statt. Die Kreis- und Landtagsabgeordnete Silvia Lehmann (SPD) hatte es angeregt. Mit dem Ergebnis, daß der Ball an den Landkreis zurückgespielt wurde, den das Land in dieser Frage für zuständig hält.

Seit 2014 wurde auch die Meßlatte für Bauvorhaben im LSG höher gelegt, was häufiger zu Ablehnungen führt. Ungelöster Streitpunkt im Gespräch war die Frage nach dem Schutzzweck des LSG. Der soll auf die Erhaltung des Charakters der Landschaft abgestellt sein. Die Auffassungen des Verordnungsgebers aus DDR-Zeiten und die heutige Interpretation, durch welche baulichen Maßnahmen der Charakter des LSG beeinträchtigt wird, gehen hier offensichtlich auseinander.

OVG-Urteil nicht beachtet
Bereits 2004 hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg festgestellt: Die Einbeziehung baulicher Anlagen in ein Landschaftsschutzgebiet ist nur möglich, wenn die Bebauung nicht so dicht und verfestigt ist, daß sie der – insoweit zu prüfenden – Schutzwürdigkeit des Gebiets entgegensteht. Nach dem Urteil bedarf es – trotz der Lage eines Bauvorhabens innerhalb des ausgewiesenen Landschaftsschutzgebietes – keiner landschaftsschutzrechtlichen Genehmigung zur Durchführung des Vorhabens. Das ist am Schwielochsee der Fall.

Mit einer neuen Verwaltungspraxis werden seit 2014 jedoch vom Ministerium landschaftsschutzrechtliche Verbote und Genehmigungsvorbehalte ausgesprochen. Offensichtlich, hat das letztinstanzliche Urteil vom 10. August 2004 in der landschaftsschutzrechtlichen Genehmigungspraxis keinerlei nachhaltige Resonanz gefunden. Eine weitere Auseinandersetzung mit dem o. g. Urteil kann man nicht erkennen. Der grundsätzliche Anspruch des Gerichtes an den Verordnungsgeber, auszuschließen, daß durch eine LSG-Verordnung „betroffenen Grundstücken (innerhalb baulich verfestigter Gebiete) die Bebaubarkeit durch landschaftsschutzrechtliche Verbote und Genehmigungsvorbehalte im Ergebnis entschädigungslos entzogen“ wird, ist jedenfalls nicht umgesetzt.

Die derzeitig herrschende Auffassung des Landes zum Umgang mit Planvorhaben in einem LSG schraubt die Anforderungen systematisch so hoch (etwa mit der Forderung zum Nachweis der „Alternativlosigkeit“ eines beplanten Standortes), daß sie schlicht nicht mehr erfüllbar sind. Es handelt sich nicht um „seltene Einzelfälle“, sondern es steckt ganz offenkundig eine „edle naturschutzpolitische“ Absicht dahinter – allerdings zum erheblichen Nachteil vieler betroffener Grundstückseigentümer und -nutzer. Der baurechtliche Aspekt dabei ist seit langem bekannt und weiter schwelend ungelöst: Können nun Wochenendhausgebiete einen „Innenbereich“ oder wenigstens eine „prägende Bebauung“ darstellen oder nicht? Selbst wenn man sich danach Wochenendhausgebiete bauplanerisch wegen fehlender Maßstäblichkeit „wegdenken“ muß – darf man das dann auch naturschutzrechtlich?

Verfassungsrechtliche Fragen berührt
Und aktuell: Wie sind – gerade im Hinblick auf die jüngste Änderung des Baugesetzbuches – die funktionsgemischten Gebiete (Wohnen/Erholen) zu bewerten? Genau so ein Fall war ja Streitgegenstand des o. g. Urteils. Es geht dabei – neben der baurechtlichen – auch um die verfassungsrechtliche Frage, wie in den Schutzgebietsverordnungen die Verhältnismäßigkeit des Ausgleichs zwischen Schutz und Sozialbindung des Eigentums für jedes einzelne bebaute Grundstück im LSG verantwortungsbewußt abgewogen wurde. Es wäre für die Betroffenen vielleicht schon hilfreich, wenn das Land bei seinen „Vollzugshinweisen“ auf die vom OVG formulierten Leitsätze zur Beachtung und Anwendung in der naturschutzrechtlichen Genehmigungspraxis hinweist. Das heißt, daß bei Erfüllung der vom Gericht formulierten Voraussetzungen gar kein landschaftsschutzrechtliches Verfahren erforderlich ist, also das Vorhaben dann naturschutzrechtlich schlicht und einfach zulässig ist. Und – Nebeneffekt – der Naturschutz würde damit nicht mehr als Feigenblatt (oder „Buhmann“) vorgeschoben werden können, nur um sich z. B. aus einer sachgemäßen bauplanerischen Gebietsbeurteilung herauszumogeln.

Derzeit sind „selbstverständlich“ alle im LSG liegenden Siedlungsflächen schon allein deshalb Außenbereiche (oder raumplanerischer Freiraum), weil sie ja im LSG liegen. Basta. Der klassische Fall: Es kann nicht sein, was nicht sein darf. Ohne das Totschlagargument „LS -Verbot“ kommen wir vielleicht mit der Frage der planungsrechtlichen Beurteilung der z. T. riesigen Erholungsgebiete endlich weiter. Vielleicht muß sich auch „nur“ das Verständnis ethischen Handelns in der (Naturschutz-)Politik durch Anerkennung des Tat-sächlichen ändern. Letztlich ist das eine Frage, wie man mit den Menschen im Lande umgeht, für deren Wohl Naturschutz ja gemacht wird.

Fred Fischer

zurück