Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Faire Bewertung erkämpft

Brand-Erbisdorf, Sachsen: Ausgleichsbeträge mit VDGN-Hilfe deutlich gesenkt

Am 3. Juli trafen sich Mitglieder der Interessengemeinschaft der Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet Stadtkern Brand-Erbisdorf, Freistaat Sachsen, um das weitere Vorgehen beim Streit über Sanierungsausgleichsbeträge zu beraten. Die Ergebnisse eines auf Drängen der Hausbesitzer in Auftrag gegebenen neuen Gutachtens lagen nun vor. Wir berichteten bereits mehrfach im VDGN-Journal darüber: Seit 1993 hatte Brand-Erbisdorf ein Sanierungsgebiet im Stadtkern ausgewiesen und unterschiedliche Maßnahmen auf den Weg gebracht. Mit den Städtebaumitteln aus dem Bund-Länder-Programm wurde eine Vielzahl kommunaler Einrichtungen von Rathaus bis Museum für alle Bürger in der Stadt verbessert. Weiter reaktivierte man die Industriebrache der alten Keksfabrik, baute Straßen und Gehwege und förderte private Maßnahmen an Gebäuden.

Fragwürdiges Gutachten
Für die daraus resultierenden sanierungsbedingten Wertsteigerungen sieht das Baugesetzbuch die Erhebung eines Ausgleichsbetrags als Ausgleich vor. Dessen Höhe wird durch gutachterliche Feststellung der Differenz zwischen Anfangs- und Endwerten der Grundstücke berechnet. 2010 hatte die Stadt von einem Gutachter aus Stuttgart die Ausgleichsbeträge ermitteln lassen. Danach hätten alle Grundstücke in dem 28,5 Hektar großen Sanierungsgebiet mit 3,50 Euro pro Quadratmeter die gleiche Wertsteigerung erfahren. Auf dieser Grundlage forderte die Stadt die Grundstückseigentümer auf, Ablösevereinbarungen abzuschließen.

Zum Zeitpunkt der Bewertung schwankten jedoch die Grundstückswerte nach der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zwischen 10 und 70 DM pro Quadratmeter. Im Straßenbau hatte sich nichts getan.

Die Bebauungsstruktur ist höchst unterschiedlich. Wesentliche Ziele der Sanierung, wie die Verlegung der Bundesstraße B 101 aus dem Stadtkern heraus, waren nicht erreicht worden. So bestanden erhebliche Zweifel bei den Grundstückseigentümern, ob die geforderten Ausgleichsbeträge berechtigt waren. Nicht in die Betrachtung eingeflossen ist auch eine Vielzahl teilweise oberflächennaher bergbaulicher Hohlräume. Sie verursachten bereits Tagesbrüche und Gebäudeschäden.

Doch die Grundstückseigentümer sollten mit der Unterschrift unter die Ablösevereinbarung die Forderung der Stadt anerkennen und dadurch auf Einzelgutachten und rechtliche Überprüfung verzichten. Sie suchten Hilfe bei der früheren MDR-Fernsehsendung „Escher hilft“, die darüber berichtete, und beim VDGN. Bald darauf gründete sich eine Interessengemeinschaft des VDGN und ließ das Gutachten durch einen anderen Gutachter prüfen. Der stellte fest, daß die Forderungen der Stadt nicht auf einem hinreichend sicheren und nachvollziehbar dargestellten Ergebnis beruhen.

Die Mitglieder der Interessengemeinschaft gingen daher auch nicht auf das vermeintlich gute Angebot der Stadt ein, durch den Verzicht auf eine individuelle Bewertung und auf Rechtsmittel einen „Pauschal-Rabatt“ von 20 bzw. 10 Prozent zu erhalten. Sie forderten ein neues Gutachten. 2013 beschloß der Stadtrat, den Gutachterausschuß des Landkreises Mittelsachsen mit der Erarbeitung eines neuen Gutachtens zu beauftragen. Das liegt nun vor und wurde im Februar 2017 vom Stadtrat bestätigt. Der Gutachterausschuß ist mit seinem Gutachten weitestgehend den Hinweisen des Gutach-ters der Interessengemeinschaft, Dr. Lehmann, gefolgt. Hauptresultat ist die Bildung von fünf Wertzonen mit einer Bodenwertsteigerung von 0 Euro über 1 Euro und 2 Euro bis 3 Euro. Ein weiteres Ergebnis ist, daß als Bezugsbasis Richtwertgrundstücke für die Berechnung der Ausgleichsbeträge für die einzelnen Zonen bestimmt wurden. Die Richtwertgrundstücke sollen nach dem Gutachten als Grundlage für weitere Abschläge herangezogen werden. Das macht den Weg frei für eine Einzelfallbewertung der Grundstücke, nach Grundstücksgröße und möglicher baurechtlicher Nutzung auf der Basis der Baunutzungsverordnung (z. B. Bauland, Gartenland).

Die Mitglieder der Interessengemeinschaft wollen nun auf die Stadt zugehen und das Angebot für eine faire Bewertung annehmen sowie durch den Abschluß von Ablösevereinbarungen dazu beitragen, daß die Einnahmen daraus weiter im Sanierungsgebiet investiert werden können und nicht an Bund und Land abfließen.

Der VDGN wird seine Mitglieder beim Abschluß der Vereinbarungen beratend begleiten.

Fred Fischer

zurück