Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Schlichten statt richten

Auf welchen Wegen Streit künftig besser beigelegt werden könnte

Hauseingänge
Foto: Lothar Blaschke

Mit Fragen der außergerichtlichen Beilegung von Streitigkeiten befaßt sich die Verfasserin dieses Beitrags. Hintergrund ist die Forderung von Bündnis 90/Die Grünen, Schlichtungsstellen einzurichten und Änderungen im gerichtlichen Verfahrensrecht herbeizuführen. Sie gehörte zu einer ganzen Reihe von Vorschlägen dieser Partei zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes – wir berichteten über weitere Schwerpunkte bereits in Heft 2/3-2017.

Schlichtungen von Rechtsstreitigkeiten unter Wohnungseigentümern sind immer die bessere Variante, vorausgesetzt, keiner der Beteiligten hat den Eindruck, in einen „faulen Kompromiß“ getrieben zu werden. Unter sachkundiger und fachlicher Anleitung, Anhörung und Erörterung aller Interessen kann eine gemeinsam erarbeitete Lösung die Grundlage für das zukünftige Miteinander sein. Die Einigung der Parteien ist – sofern beidseitige Bereitschaft dazu besteht – einem gerichtlichen Urteil daher vorzuziehen.

Dem scheint jedoch folgende Tatsache im Weg zu stehen: Ist ein Beschluß erst einmal gefaßt, kann er nur durch gerichtliches Urteil für ungültig erklärt werden (§ 23 Abs. 4 WEG), es sei denn, die WEG beschließt die Aufhebung des von ihr selbst gefaßten Beschlusses. Die Frist für die gerichtliche Anfechtung beträgt einen Monat ab Beschlußfassung (§ 46 WEG). Damit wird der durch einen Beschluß belastete Eigentümer recht schnell in die Rolle des klagenden Querulanten getrieben, ist das Risiko, die Anfechtungsfrist untätig verstreichen zu lassen und nachher nichts mehr bewegen zu können, doch recht groß.

Auf die Frage, wie groß das Interesse an einem Aufhebungsbeschluß oder an einer Mediation nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch ist, kann die Verfasserin aus ihrer anwaltlichen Praxiserfahrung eine eindeutige Antwort geben: „So gut wie nicht mehr vorhanden!“

Die Anfechtungsklage kann daher durchaus als scharfes Schwert bezeichnet werden, unter dessen Druck die Gesprächsbereitschaft steigt, insbesondere wenn die Aufhebung eines Beschlusses durch Urteil droht und die Wohnungseigentümer nach der Verhandlung streitig auseinandergehen und das eigentliche Problem noch nicht gelöst ist.

Für das gerichtliche Verfahren gilt die Regelung des § 278 Abs. 1 ZPO: „Das Gericht soll in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte bedacht sein.“

Diese Vorschrift nehmen die Gerichte grundsätzlich ernst und bieten in der Güteverhandlung selbst Raum zur Diskussion und Einigung. Möglich ist ferner immer die Möglichkeit das Verfahren auf Antrag beider Parteien ruhen zu lassen, wenn die Parteien eine Mediation durchführen wollen. Hier bieten viele Berliner Gerichte auf der Grundlage des sog. „Güterichter-Modells“ die Möglichkeit einer außergerichtlichen Streitbeilegung mit Hilfe eines unparteiischen Dritten (www.berlin.de/gerichte/was-moechten-sie-erledigen/artikel.418041.php). Aber auch außerhalb der Gerichte gibt es kompetente Mediatoren und Schiedsgerichte, mit deren Hilfe eine Einigung erzielt werden kann. Wenig bekannt ist unter Wohnungseigentümern das „Ständige Deutsche Schiedsgericht für Wohnungseigentum“.

Festzuhalten ist also, daß es jetzt schon Wege der außergerichtlichen Streitbeilegung gibt, die jedoch selten in Anspruch genommen werden.

Neue Schlichtungsstellen
Die Forderung nach ständiger Verbesserung der gesetzlichen Grundlagen zur Förderung der außergerichtlichen Streitbeilegung ist selbstverständlich berechtigt. Am 1. April 2016 ist das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie über alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten in Kraft getreten, dessen wesentlicher Bestandteil wiederum das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) ist. Geregelt werden das System der Verbraucherschlichtungsstellen und die von ihnen zu erfüllenden Grundvoraussetzungen. Vorgesehen sind branchenspezifische Schlich- tungsstellen, welche – wie jede private Verbraucherschlichtungsstelle – durch das Bundesamt für Justiz anerkannt werden müssen. Kommen die Beteiligten des Verfahrens nicht zu einer Einigung, so unterbreitet die Schlichtungsstelle einen Schlichtungsvorschlag, der innerhalb einer bestimmten Frist angenommen werden kann. Hintergrund ist die Möglichkeit für Verbraucher den Aufwand und die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens gegen einen übermächtigen Unternehmer zu sparen. Die Verjährung wird gehemmt, scheitert der Schlichtungsversuch, hat der Verbraucher über die Schlichtungsstelle schon eine erste, wenn auch oberflächliche Einschätzung der rechtlichen Lage. Die gerichtliche Geltendmachung ist nach Scheitern des Schlichtungsversuches immer noch möglich.

Meist Streit untereinander
Die Forderung der Einrichtung von Schlichtungsstellen nach dem VBSG (Verbraucherstreitbeilegungsgesetz), die auf das Wohnungseigentum spezialisiert sind – ebenfalls Teil des Antrages von Bündnis 90/ Die Grünen und anderer Wohnungseigentümerverbände – ist insoweit nicht ganz passend, da es sich bei WEG-Streitigkeiten in den meisten Fällen um Streitigkeiten von Verbrauchern untereinander handelt. Bei der Beschlußanfechtung wird Klage eines oder mehrerer Kläger gegen die übrigen Eigentümer erhoben. Die Gemeinschaft kann einzelne Eigentümer verklagen, zum Beispiel auf Zahlung von Hausgeld, oder umgekehrt auf Auskehrung von Guthaben oder Schadenersatz. In all diesen Fällen stehen sich in der Regel Verbraucher gegenüber (siehe zur Verbrauchereigenschaft der WEG: BGH-Urteil v. 25. März 2015, AZ VIII ZR 243/13). Einzig im Verhältnis zum Verwalter oder bei Verträgen mit anderen Unternehmern (Versorgungsunternehmen) sind Streitigkeiten im Verhältnis Verbraucher und Unternehmer denkbar. Kritisiert wird offensichtlich, daß die Binnenstreitigkeiten der Wohnungseigentümer nicht vor die Schlichtungsstellen gebracht werden können sowie die Tatsache, daß es im Falle von Streitverhältnissen der WEG zu Unternehmern keine spezialisierten Schlichtungsstellen geben soll.

Hierbei darf allerdings nicht vergessen werden, daß das WEG-Recht im Verhältnis von Verträgen der WEG zu Unternehmern kaum eine Rolle spielt. Im Verhältnis zum Energieversorger geht es nicht um WEG-rechtliches Spezialwissen. Einzig im Falle eines Streites mit dem Verwalter und der Frage der Beurteilung der Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung als eine von diesem umzusetzende vertragliche Verpflichtung kann es im Einzelfall um Wohnungseigentumsrecht gehen. Vorrangig geht es jedoch auch hier überwiegend um allgemeine vertragliche Vereinbarungen des Verwaltervertrages. Die Gründe für die verpflichtende Einrichtung von Schlichtungsstellen nach dem VBSG, die im Wohnungseigentumsrecht spezialisiert sind, erscheinen vor diesem Hintergrund nicht mehr ganz so schwer zu wiegen.

Gesetz regelt dazu nichts
Unabhängig von der Ausgestaltung des VBSG sollte die Förderung von außergerichtlichen Streitbeilegungen selbstverständlich gesetzgeberisches Ziel sein. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst regelt bislang nichts über die außergerichtliche Streitbeilegung. Möglich ist die außergerichtliche Streitbeilegung immer und in jedem Stadium eines gerichtlichen Verfahrens.

Die Idee, die Anfechtungsfrist im Falle der Einleitung einer außergerichtlichen Streitbeilegung zu verlängern oder gar auszusetzen, ist dabei durchaus ein möglicher Ansatz. Mit einer Änderung der gesetzlichen Vorschrift sollte jedoch behutsam umgegangen werden. Ziel der Anfechtungsfrist ist es, die Gemeinschaft nicht durch lange Anfechtungsmöglichkeiten zu blockieren. Dies versteht sich vor dem Hintergrund der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen, Modernisierungen, der Gültigkeit von Wirtschaftsplänen und der Jahresabrechnungen von selbst. Im laufenden Verfahren wissen die Eigentümer nicht wo sie stehen. Es besteht daher ein starkes Interesse daran Klarheit über die Beschlußlage zu erhalten.

Eine Möglichkeit einzelne Eigentümer nicht binnen Monatsfrist ins gerichtliche Verfahren zu treiben, wäre durchaus zu befürworten. Der Teufel liegt wie immer im Detail: Es geht hier nicht darum, dem klassischen Miteigentümer „Q“ (Querulant), die Möglichkeit endloser Verschleppung durch jeden beliebigen Widerspruch zu eröffnen. Die Hemmung der Anfechtungsfrist nach § 46 WEG durch Anrufung einer Schlichtungsstelle bedarf einer klaren Ausnahmeregelung.

Die Vermeidung von Streitigkeiten fängt bei der Vorbereitung und Durchführung der Versammlung an. Die oft erst nach Beschluß-fassung stattfindenden Diskussionen im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten sollten, soweit möglich, in die Vorbereitungsphase verlagert werden. Hier sind Verwalter, Beiräte und alle Eigentümer gefragt sich einzubringen.

Jenseits jeder rechtlichen Verpflichtung oder Gesetzesänderung geht es also wie so oft darum, den Miteigentümern zu verdeutlichen, welche Möglichkeiten sie jetzt schon haben. Effektiver Verbraucherschutz funktioniert nicht zuletzt auch über Verbraucherwissen, aktive Wohnungseigentümer und gut ausgebildete Verwalter.

Lorraine Picaper, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht


 

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