Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Erneut Erfolg des VDGN

Baugesetzbuch zugunsten zahlreicher Mitglieder an die Realität angepaßt

Datschen
Foto: Rainer Große

Am 9. März war es soweit, an diesem Tag wurde die Weiterentwicklung des Baurechts in Wochenendhausgebieten vom Deutschen Bundestag verabschiedet. Für den VDGN wesentlich ist, daß die Kommunen künftig durch vorhabenbezogene Bebauungspläne das Dauerwohnen in Wochenendhausgebieten planungsrechtlich sichern können. Damit wird das „alte” Grundverständnis im Baurecht aufgegeben, wonach die Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung „grundverschieden” seien und sich deshalb nicht miteinander oder nebeneinander kombinieren ließen. Mit der Änderung des Baugesetzes sind die Weichen für eine Weiterentwicklung der Wochenendhausgebiete gestellt.

Manche Sachen dauern schon mal zwanzig Jahre, aber sie kommen. Seit Jahren befaßt sich der VDGN mit den Konflikten der Dauerwohnnutzung in Wochenendhausgebieten. Mit Teillösungen in Brandenburg und Sachsen-Anhalt konnten viele Mitglieder vorerst vor Abriß und Nutzungsuntersagung bewahrt werden. So wurde durch die Vorgabe von Kriterien für die befristete Duldung von Dauerwohnnutzungen im Wochenendhaus durch das Bauministerium in Brandenburg der Realität und nicht selten der Lebensleistung älterer Mitglieder Rechnung getragen. Die Vorgaben von Kriterien für die Ermessensausübung der Bauordnungsämter in Brandenburg haben bundesweite Beachtung gefunden und zur Entspannung von Konflikten beigetragen. Die Lösungen blieben aber weiter auf Einzelfälle beschränkt, ein Rechtsanspruch auf eine dauerhafte Umnutzung zu Wohnzwecken war damit nicht verbunden.

Gute Zusammenarbeit mit Berliner CDU
Die Delegiertenversammlung des VMEG und das Präsidium des VDGN starteten deshalb 2016 eine Initiative zur Änderung des Baugesetzbuches. In Erholungsgebieten, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener Erholungsnutzungen eine besondere Eigenart aufweisen, sollte unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden können.

Der jetzige Erfolg ist auch begründet in der guten Zusammenarbeit mit der Berliner CDU. In der CDU-Fraktion im Bundestag fand der VDGN Unterstützung für das Anliegen. Der Berichterstatter des für die Gesetzesänderung zuständigen Ausschusses, Kai Wegner (Berliner Bundestagsabgeordneter der CDU), kannte die prekäre Situation von Betroffenen aus eigener Anschauung in seinem Wahlkreis in Berlin-Spandau. Hier befindet sich ein Mitgliedsverein des VDGN, die Wohnsiedlung Hakenfelde. Die Bewohner dieser Wohnsiedlung leben in ständiger Furcht, aus ihren Häusern vertrieben zu werden. Gemeinsam mit der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag ist es uns nun gelungen, die Bauplanungsrechtsnovelle zu nutzen, um die rechtliche Situation der seit Jahren gelebten Praxis anzugleichen. Die zusätzlichen Möglichkeiten zur Baulandbeschaffung sollten nun konsequent genutzt werden.

Baurecht möglich, Erholungsnutzung gesichert
Das Baurecht zum Dauerwohnen im Wochenendhausgebiet ist für viele unserer Mitglieder jetzt möglich. Gleichzeitig kann, ohne Verdrängung, die Erholungsnutzung im Gebiet dauerhaft planungsrechtlich gesichert werden. Bisher hatten die Kommunen keine rechtliche Möglichkeit, das Dauerwohnen in Wochenendhausgebieten zu genehmigen, ohne das ganze Gebiet in ein Wohngebiet umzuwandeln.

In Erholungsgebieten nach § 10 Baunutzungsverordnung waren konzeptionell eben nur Wochenendhäuser vorgesehen. Durch die Einfügung eines neuen Absatz 7 in § 12 des Baugesetzbuches wurde nun eine klarstellende Regelung geschaffen, mit der die Kommunen ein Instrument in der Hand haben, sich planerisch mit der Thematik des Dauerwohnens in bestehenden Erholungsgebieten auseinanderzusetzen. Das kann nun durch vorhabenbezogene Bebauungspläne für Wochenendhausgebiete oder Teile davon, in denen die Wohnnutzung zugelassen wird, erfolgen. Der dafür neu in § 12 des Baugesetzes eingefügte Absatz 7 lautet im Wortlaut: „Soll in bisherigen Erholungsgebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesem Gebiet regelt.“ Das ist ein großer Schritt vorwärts auf die heutige Lebensrealität zu, in der die Daseinsformen Wohnen, Arbeiten und Erholen miteinander verschmelzen.

Die Metropolenumland-Probleme der Funktionsmischung von Wohnen und Wochenenderholung blieben bisher ungelöst, weil Wochenendhäuser, selbst wenn sie eine Grundfläche von 120 Quadratmetern aufweisen, im Sinne des § 34 Baugesetz „als nicht maßstabbildende Kleinhäuser” angesehen wurden. Eine bauplanerische Lösung für diese „Mischgebiete“ und eine daraus folgende städtebauliche Entwicklung, die die Eigenart der Gebiete berücksichtigt, war demzufolge nach dem Gesetz nicht vorgesehen.

Als Festsetzungsmöglichkeit in Bebauungsplänen kamen nur reine und allgemeine Wohngebiete oder Sondergebiete, die der Erholung dienen (insbesondere Wochenend-hausgebiete), in Frage. Allerdings ist in allen drei Baugebietstypen ein Nebeneinander von (dauerhaftem) Wohnen und Erholungsnutzungen nicht zulässig. Diese Ausgestaltung der Baunutzungsverordnung kollidiert zunehmend mit der Lebensrealität der Grundstücksnutzer. Während einerseits Wohnungen fehlen, ist andererseits die Wohnsituation und die Lebensrealität vieler Betroffener, die ihren Hauptwohnsitz im Wochenendhaus gewählt haben, unsicher. Trotz bestehender baulicher Voraussetzungen gehen viele den Weg deshalb erst gar nicht.

Dennoch gibt es in Wochenendhausgebieten vielfach bestandsgeschütztes oder geduldetes Dauerwohnen neben illegalem Wohnen. Um Konflikten mit den Bauordnungsämtern aus dem Weg zu gehen, melden sich Betroffene im Wochenendhaus nicht mit Hauptwohnsitz an, obwohl sie dort ständig wohnen. Der Wunsch zur Umnutzung besteht bei den Eigentümern, die wegen der rechtlichen Situation des Wochenendhauses dieses neben der Hauptwohnung nur als Zweitwohnung nutzen können. Die Inhaber eines Zweitwohnsitzes belegen so doppelt Wohnraum. Erschlossenes Bauland, für das keine zusätzliche Flächeninanspruchnahme und oft auch keine zusätzliche Erschließung erforderlich ist, kann so nicht weiter oder neu für das Dauerwohnen genutzt werden. Gleichzeitig benötigt Deutschland nach allen Schätzungen mindestens 350.000 neue Wohnungen pro Jahr, um den dringendsten Bedarf zu decken.

Fred Fischer

 

Weitere wesentliche Änderungen im Bauplanungsrecht

Mit der Baurechtsänderung sollen neben der Nachverdichtung in den Zentren durch beschleunigte Planverfahren im siedlungsnahen Außenbereich Flächen für den Wohnungsbau bereitgestellt werden. Das Baurecht wird stärker auf den Wohnungsneubau ausgerichtet. Den Kommunen werden damit Instrumente an die Hand gegeben, mit denen sie auf aktuelle Entwicklungen und Problemlagen – wie etwa den Zuzug - Rechnung tragen können.

Weitere aus Sicht des VDGN wesentliche Änderungen sind hier die Einführung des urbanen Gebiets und der Wohnungsneubau im Außenbereich. Im Kern geht es vorrangig um Beschleunigung und erweiterte Zulässigkeit von Planverfahren, die dem Wohnungsbau dienen. Zur Erleichterung des Wohnungsbaus soll im unbeplanten Innenbereich bei Nutzungsänderung baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Einfügungsgebot nach § 34 Baugesetzbuch abgesehen werden können.

Im Städtebaurecht wird als neue Baugebietskategorie das „Urbane Gebiet“ in die Baunutzungsverordnung eingeführt. Das neue „urbane Gebiet“ soll es den Kommunen ermöglichen, den Wohnungsbau in stark verdichteten städtischen Gebieten zu erleichtern.

In dem neuen Gebiet sollen neben dem Wohnen auch das Arbeiten, die Versorgung, kulturelle Einrichtungen, Dienstleistungen oder die Erholung zulässig sein. Eine prozentuale Verteilung der einzelnen Nutzungsarten ist nicht vorgegeben.

Die Änderung soll so zu einer „nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege“ beitragen. Eine mögliche höhere Bebauungsdichte soll zusätzliche Spielräume für die Bebauung eröffnen. Der Wohnungsbau in verdichteten städtischen Gebieten soll so künftig leichter möglich sein. Kritisch diskutiert wurde im Gesetzgebungsverfahren, dass in den neuen Gebieten ein höheres Lärmschutzniveau in kauf genommen werden soll. Dafür wird die TA- Lärm geändert. Mit der Änderung kann dann für die urbanen Gebiete der bisher für Mischgebiete höchst zulässige Wert von 60 db tags mit 63 db überschritten werden, was einer Verdoppelung des wahrgenommenen Lärms entspricht. Experten sehen hier eine rote Linie überschritten und bewerten den Lärm über 60 db als gesundheitsschädigend.

Im Außenbereich sollen die Kommunen befristet bis zum 31.12.2019 Bebauungspläne für die Wohnnutzung mit einer neu versiegelten Fläche von bis zu 10 000 Quadratmeter im aufstellen können. Voraussetzung ist, dass der über plante Außenbereich an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließt. Für die Planfeststellung ist das beschleunigte Verfahren vorgesehen.

Mit dem Gesetz werden weitere EU-Vorschriften zur Umweltverträglichkeitsprüfung umgesetzt. Zur Beschleunigung der Planverfahren soll künftig eine Vorprüfung darüber entscheiden, wie umfänglich die Prüfung erfolgen soll. Im Gegenzug sind Verbesserungen bei der Öffentlichkeitsbeteiligung der Umweltverträglichkeitsprüfung vorgesehen.

Außerdem regelt das Gesetz die Bedingungen für Zweit- und Ferienwohnungen insbesondere in touristisch geprägten Regionen. Dabei geht es auch um die Frage der Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten.

Der Bundesrat hat am 31. März 2017 das Gesetz gebilligt.

Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt. Es soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.

 

 

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