Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Ziele und Aufgaben bestimmt

Beschlüsse und Positionspapiere des 15. VDGN-Verbandstages

Auf dem 15. Ordentlichen Verbandstag des VDGN wurden folgende Beschlüsse gefaßt und Positionspapiere verabschiedet:

Mit bezahlbarem Wohnraum gegen die Wohnungsnot

Beschluß zur Förderung des Wohnungsbaus und der Erhaltung von Gebäudesubstanz

Die aufkommende bzw. bereits bestehende Wohnungsnot insbesondere in Ballungszentren wird zu einem tiefgreifenden sozialen Problem, das den gesellschaftlichen Zusammenhalt zerstören kann.

Deshalb ist es nötig, auf breiter Front Maßnahmen zu ergreifen, bezahlbaren Wohnraum für selbstnutzende Eigentümer und Mieter zu schaffen und zu sichern. Insbesondere ist die private Initiative zur Schaffung von Wohneigentum zu fördern.

Der VDGN fordert dazu:

• Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu sichern, darf nicht durch überzogene und unsinnige energetische Anforderungen an die Gebäudesubstanz verhindert werden. Deshalb gehört die Energieeinsparverordnung auf den Prüfstand und das geplante, die energetischen Anforderungen langfristig verschärfende Gebäudeenergie-Gesetz in den Reißwolf.

• Die geplante Reform der Grundsteuer ist so auszurichten, daß sie Anreize für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums bietet und keine Hindernisse dafür errichtet.

• Die Grunderwerbssteuer ist wieder auf 3,5 Prozent bundeseinheitlich festzusetzen. Schädlich für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums sind die Erhöhungen der Grund-erwerbssteuern, wie sie die meisten Bundesländer in den letzten Jahren vorgenommen haben.

• In den Ballungszentren und ihrer Umgebung muß die zu Wohnzwecken dienliche Gebäudesubstanz voll ausgenutzt werden. Dazu muß das Wohnen in geeigneten Wochenendhäusern und Lauben dauerhaft ermöglicht werden.

• Die Vernichtung von Wohnraum durch aufsteigendes Grundwasser muß gestoppt werden.

• Insbesondere im ländlichen Raum muß die Abgabenpolitik so ausgestaltet werden, daß sie nicht zur weiteren Abwanderung der angestammten Bewohner in die Ballungszentren beiträgt.

 

Selbstbestimmt leben bis ins hohe Alter

Beschluß zur Förderung des altersgerechten Umbaus im Falle der Pflegebedürftigkeit

Um das Ziel, ein selbstbestimmtes Leben möglichst vieler Menschen in ihren eigenen vier Wänden bis ins hohe Alter zu erreichen, fordert der VDGN rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen, die im Falle der Pflegedürftigkeit von Menschen den nötigen Umbau von Eigenheimen und Wohnungen gewährleisten.

Der derzeitige finanzielle Zuschuß aus der Pflegeversicherung in Höhe von 4.000 Euro reicht dafür absolut nicht aus. Das fördert nicht das Ziel, in den eigenen vier Wänden weiter leben zu können und nicht die politische Ausrichtung „ambulant vor stationär“. Deshalb fordern wir eine realistische, dem Marktwert der umfeldverbessernden Maßnahmen angepaßten Erhöhung des Zuschusses auf 20.000 Euro.

Wir fordern nachdrücklich eine Erhöhung der Zuschüsse sowie die Möglichkeit einer stabilen Anschlußförderung für Pflegebedürftige. Es sind lückenlose und tragbare Finanzierungskonzepte einzuführen, welche die momentanen defizitären Förderungsmodelle kompensieren. Möglichkeiten sind eine ungedeckelte Variante des KfW-Investitionszuschusses bzw. des KfW-Kredites für altersgerechte Umbauten, die Kombinierbarkeit zwischen den Bundeszuschüssen aus der Pflegeversicherung und der KfW-Investition sowie die Gewährung einer markt- und situationsangepaßten Zuschußhöhe aus der Pflegeversicherung.

 

Wochenendhäusern eine Zukunft geben!

Beschluß zur Schaffung eines neuen Vertragstyps für Wochenend- und Erholungsgrundstücke

In Zeiten, in denen es immer mehr Menschen in die Städte zieht, steigt die Nachfrage nach zu pachtenden Wochenend- und Erholungsgrundstücken in den ländlichen Gebieten. Um diesen Bedarf zu befriedigen und das Entstehen neuer Wochenendhäuser zu fördern, müssen Anreize für Grundstückseigentümer geschaffen werden, insbesondere brachliegenden Grund und Boden für die Wochenendnutzung freizugeben. Der VDGN fordert die Schaffung eines neuen, gesetzlich fixierten Vertragstyps, da die bisher normierten Vertragsarten dazu offensichtlich nicht geeignet sind.

Der neue Vertragstyp soll es Pächtern ermöglichen, auf fremdem Grund und Boden ein Wochenendhaus zu errichten und daran Eigentum zu erlangen. Um seine Investitionen zu schützen, soll der Vertrag eine lange Laufzeit von mindestens 20 Jahren haben. Die gesetzlichen Bestimmungen müssen zudem unter anderem Regelungen zur Angleichung des Pachtzinses, zur Möglichkeit der Übertragung des Gebäudeeigentums auf einen Nachpächter sowie zur Beendigung des Vertrages enthalten, welche die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigen.

Des Weiteren müssen im öffentlichen Bau- recht die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, daß insbesondere Flächen im Außenbereich als Wochenendgrundstücke genutzt werden können.

 

Kleingärten sichern und schaffen

Beschluß zur Entwicklung des Kleingartenwesens in Ballungsgebieten

Der VDGN setzt sich für die langfristige Sicherung und Schaffung von Kleingärten in Ballungsgebieten ein. Dieses muß durch die Festsetzung von Dauerkleingärten in Bebauungsplänen gemäß § 1 Absatz 2 Baugesetzbuch erfolgen.

 

Schuldrechtsanpassungsgesetz bleibt relevant

Positionspapier zur Zukunft von Wochenend- und Erholungsgrundstücken nach dem 3. Oktober 2022

Entgegen einem noch immer verbreiteten Irrglauben laufen im Jahr 2022 weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die diesem unterliegenden Verträge aus. Auch nach dem 3. Oktober 2022 hat der Nutzer eines Erholungs- oder Garagengrundstücks Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung, wenn und soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch die Baulichkeit erhöht wurde. Zu einer Kündigungswelle wird es daher – wie auch nach Ende der Kündigungsschutzfrist im Oktober 2015 – nicht kommen. Der VDGN vertritt zudem die Position, daß die Nutzer von Garagen- und Wochenendgrundstücken auch nach dem Jahr 2022 bei Beendigung eines dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterfallenden Vertrages nicht zum Abriß verpflichtet sind.

Nach dem Ende der Kündigungsschutzfrist für Nutzer von Wochenendgrundstücken mit Verträgen aus DDR-Zeiten im Oktober 2015 ist es wie vom VDGN prognostiziert nicht zu einer Kündigungswelle gekommen. Lediglich bei bebaubaren Grundstücken, die nur einen geringen Prozentsatz ausmachen, wurden vermehrt Verträge durch den Grundstückseigentümer gekündigt.

Dies wird sich auch mit dem Ende der sog. Investitionsschutzfrist am 3. Oktober 2022 nicht ändern. Die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterfallenden Verträge laufen weiter, wenn sie nicht durch Kündigung einer Vertragspartei oder im gegenseitigen Einvernehmen beendet werden. Weiterhin ist der Grundstückseigentümer dem Grunde nach auch nach diesem Zeitpunkt zu einer Entschädigungsleistung verpflichtet. Die Entschädigung wird dann jedoch – unabhängig davon, wer gekündigt hat – nach der Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks durch Baulichkeiten und Anpflanzungen ermittelt.

Die Rechtslage ist somit vergleichbar mit jener, die seit 2007 für Garagen gilt. Bei nicht bebaubaren Grundstücken werden die bestandsgeschützten Aufbauten im Regelfall zu einer Verkehrswerterhöhung führen, da sie anderweitig nicht wirtschaftlich sinnvoll nutzbar sind und eine Entfernung der Bauten

das Grundstück erheblich entwerten würde. Grundstückseigentümer werden also auch ab dem Jahr 2022 keine Veranlassung haben, noch bestehende Alt-Verträge zu kündigen.

Mit Ablauf des Jahres 2022 gelten gemäß § 15 Abs. 3 Schuldrechtsanpassungsgesetz die Regelungen des § 15 Abs. 1 und 2 Schuld- rechtsanpassungsgesetz nicht mehr. Diese besagen, daß der Nutzer nicht zum Abriß verpflichtet ist und bei eigener Kündigung oder Kündigung nach Ablauf der Investitionsschutzfrist die Hälfte der Abrißkosten tragen muß, wenn innerhalb eines Jahres nach Übergang des Besitzes auf den Grundstückseigentümer abgerissen wird. Unklar ist jedoch, was stattdessen gelten soll. Das Schuld-rechtsanpassungsgesetz hüllt sich zu dieser Frage in Schweigen – der Gesetzgeber ging offensichtlich davon aus, daß sich im Jahr 2022, also 32 Jahre nach der Wiedervereinigung, die Problematik der Alt-Verträge aus DDR-Zeiten ohnehin nicht mehr stellen würde und es daher einer Regelung für den Zeitraum danach nicht bedarf.

Eine ausdrückliche Regelung, die den Nutzer bzw. Mieter/Pächter eines Grundstücks nach Vertragsbeendigung zur Entfernung selbst errichteter Baulichkeiten verpflichtet existiert auch nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das grundsätzlich anwendbar ist, wenn das Schuldrechtsanpassungsgesetz zu einem bestimmten Punkt keine Festlegungen trifft. Insbesondere führt hier der Grundsatz, ein Grundstück sei nach Vertragsbeendigung in dem Zustand zurückzugeben, in dem es übernommen wurde, nicht zu sachgerechten Ergebnissen. In einer Vielzahl der Fälle wurde das Land durch die Nutzer nach Abschluß des Vertrages vollständig entrümpelt und erst urbar gemacht – bereits daher ist eine Rückgabe des Grundstücks im Ausgangszustand nicht im Interesse der Eigentümer.

Auch wurden die meisten Grundstücke als Erholungsgrundstücke zur Nutzung überlassen, aber erst durch die Aufbauten der Nutzer in einen vertragsgemäßen, also der Erholung dienenden, Zustand versetzt. Bei der Ermittlung der Verpflichtungen der Parteien nach Vertragsbeendigung muß auch ihr (mutmaßlicher) Wille bei Vertragsabschluß berücksichtigt werden. Im Regelfall hat weder die überlassende Partei noch der Nutzer daran gedacht oder auch nur in Erwägung gezogen, nach Vertragsende das Gebäude wieder entfernen zu müssen.

Eine solche Verpflichtung läßt sich auch weder den üblichen Nutzungs- und Überlassungsverträgen noch dem Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR entnehmen – aus den Regelungen dieses Gesetzes läßt sich vielmehr schließen, daß es dem Gesetzgeber vor allem auf den Erhalt der Gebäude ankam. Zwar ist das ZGB nicht mehr direkt anwendbar – es kann und muß jedoch bei der Auslegung der Vertragspflichten in der aktuellen Rechtsordnung mit herangezogen werden, insbesondere wenn keine anderweitige ausdrückliche gesetzliche Regelung besteht. Wenn schließlich ein Eigentümer nach dem 3. Oktober 1990 baulichen Veränderungen zugestimmt haben sollte, wäre eine Abrißforderung durch ihn ohnehin treuwidrig.

Der VDGN vertritt daher die Position, daß für die Nutzer bei Beendigung von Alt-Verträgen nach dem 31. Dezember 2022 keine rechtliche Verpflichtung zur Beseitigung der Baulichkeiten besteht, wenn sich eine solche Verpflichtung nicht aus dem ursprünglichen Nutzungsvertrag herleiten läßt.

 

Wiederkehrende Beiträge sind keine Lösung

Positionspapier zur Finanzierung des Straßenausbaus in den Kommunen

Der VDGN fordert alternativlos die Abschaffung der Beitragsfinanzierung für den Straßenausbau. Auch wiederkehrende Beiträge wälzen die Kosten für den Straßenausbau ausschließlich auf die Grundstückseigentümer ab. Der VDGN lehnt dieses Verfahren der Beitragserhebung entschieden ab.

Wiederkehrende Beiträge reduzieren keinesfalls die Beitragsbelastung, sie kaschieren nur die tatsächliche Summe, indem sie den Gesamtbetrag auf mehrere Jahre verteilen. Eine „kleine“ Dauerbelastung ist dem Grundstückseigentümer besser zu vermitteln als ein Einmalbeitrag, der in nicht wenigen Fällen eine fünfstellige Summe erreicht und damit die Existenz, das Eigentum, gefährdet.

Wiederkehrende Beiträge  verursachen erhöhte Verwaltungskosten. Jährlich sind die Bescheide für das ganze Gebiet neu zu berechnen und zu erlassen. Die Vielzahl von Beitragsbescheiden wird zu einer vermehrten Bearbeitung von Widersprüchen führen und viele Gemeinden dazu zwingen, die aufwendigen Beitragsberechnungen an externe Büros zu vergeben. Die Kosten tragen die Grundstückseigentümer zusätzlich zu den Straßenausbaukosten.

Wiederkehrende Beiträge schaffen eine Vielzahl von rechtlichen Problemen, wie die bisher erfolgreich geführten Verfahren vor den Verwaltungsgerichten belegen. Die Bescheide werden auf Grund der kaum möglichen exakten Abgrenzung des Abrechnungsgebietes und der Vielzahl von Grundstücken, die mit ihrer exakten Größe und Nutzungsart zu berücksichtigen sind, nur in seltenen Ausnahmefällen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.

Wiederkehrende Beiträge sind eine Scheinlösung. Sie sind teuer und schaffen keine Kostenentlastung für die Betroffenen. Sie sind rechtlich in den meisten Fällen angreifbar und belasten nach wie vor ausschließlich die Grundstückseigentümer. Der Unterhalt von Verkehrseinrichtungen ist eine Aufgabe der öffentlichen Hand  und aus den öffentlichen Haushalten zu finanzieren.

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