Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Tips zu Datschen, Garagen und Sozialrecht

Großes Interesse an öffentlicher VDGN-Veranstaltung in Dresden

Wie erwartet habe es nach dem Ende des Kündigungsschutzes für Wochenendgrundstücke mit DDR-Vertrag vor einem halben Jahr keine Kündigungswelle gegeben. Diese Bilanz zog VDGN-Präsident Peter Ohm auf einer sehr gut besuchten öffentlichen Mitgliederversammlung des Verbandes am 17. März 2016 in Dresden. Bei den in ihrer Zahl überschaubaren Kündigungen habe es sich überwiegend um Datschen auf Bauland gehandelt, das die Grundstückseigentümer nun gewinnbringender einsetzen wollen und können. Der Großteil der Wochenendgrundstücke befinde sich jedoch im baurechtlichen Außenbereich. Eine alternative Bebauung sei deshalb nicht möglich.

Zur gegenwärtigen Rechtssituation führte Peter Ohm aus: Hinsichtlich der Folgen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob der Grundstückseigentümer oder der Nutzer kündigt. Kündigt der Grundstückseigentümer, muß sich der Pächter nicht an den Kosten für einen eventuellen Abriß der Datsche beteiligen. Kündigt er selbst, trägt er 50 Prozent der Abrißkosten, wenn der Grundstückseigentümer die Datsche innerhalb eines Jahres tatsächlich abreißt. Nur die Ankündigung des Abrisses reicht nicht.

Grundsätzlich hat der Nutzer nach Beendigung des Vertrages einen Entschädigungsanspruch für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtetes Bauwerk. Der Entschädigungsanspruch entsteht erst mit Rückgabe des Grundstücks. Daher ist es dem Nutzer zu empfehlen, ein Gutachten unmittelbar vor der Übergabe anfertigen zu lassen, da andernfalls ein Gericht die Aktualität der ermittelten Entschädigungssumme in Zweifel ziehen könnte. Eine preiswertere gutachterliche Stellungnahme eines Ingenieurbüros oder eines pensionierten Gutachters ist dabei vorerst ausreichend.

Die Art der Entschädigung richtet sich danach, ob der Grundstückseigentümer gekündigt hat, oder ob das Vertragsverhältnis auf andere Art und Weise, also z. B. durch Kündigung des Nutzers beendet wurde. Hat der Grundstückseigentümer gekündigt, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks und der Anpflanzungen zum Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen, da bis 2022 noch der Investitionsschutz gilt. Kündigt hingegen der Nutzer, so kann dieser eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Die Ermittlung dieser Werterhöhung erfolgt grundsätzlich durch einen Vergleich des Verkehrswertes des Grundstücks mit Bebauung und des Verkehrswertes ohne Bebauung, wobei die Differenz die Entschädigungshöhe darstellt. Auch in diesem Fall, so empfahl Ohm, sollte der Nutzer einen Gutachter seines Vertrauens beauftragen. Bei der Vermittlung kann der VDGN helfen.

Die geforderte Entschädigungssumme sollte beim Gang vor das Gericht nicht zu hoch angesetzt werden, denn wenn das Gericht zum Beispiel nur die Hälfte der Summe anerkennt, hat der Nutzer auch 50 Prozent der Prozeßkosten zu tragen. Andererseits sollte die Forderung auch nicht zu niedrig sein, denn niemand muß etwas verschenken. Ein Vergleich mit dem Grundstückseigentümer kann durchaus eine gute Lösung sein.

Die Übergabe der Datsche hat besenrein zu erfolgen, der Nutzer sollte auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Ansonsten empfiehlt es sich, unmittelbar vor der Abgabe des Schlüssels in Anwesenheit von Zeugen Fotos von der Datsche zu machen. Alles, was nicht fest mit dem Baukörper verbunden ist, muß entfernt werden.

Für Garagen auf fremdem Grund sind der Kündigungs- und der Investitionsschutz schon vor Jahren abgelaufen. Deshalb ist es egal wer kündigt, in jedem Fall steht dem Nutzer eine Entschädigung für eine mögliche Verkehrswerterhöhung des Grundstückes zu. Auf der anderen Seite hat er bei einem Abriß 50 Prozent der Kosten zu tragen. „Unsere Erfahrung ist, daß sich die Garagennutzer dabei auf viele Tricks und viel Erfindungsreichtum der Gegenseite einstellen müssen“, sagte Ohm.

Da der Wert einer Garage naturgegeben in den meisten Fällen geringer sein wird als der eines Wochenendhäuschens, und Garagen gerade in Städten oft problemlos gewinnbringend vermietet werden können, wobei die Mieteinnahmen schnell den eigentlichen Zeitwert der Garage übersteigen, ist es in der Regel angebrachter, bei der Wertermittlung auf die Ertragswertmethode abzustellen.

Wappnen für Krankheits- und Pflegefall
Die Veranstaltung bot zudem eine gute Gelegenheit, erstmals die Rechtsanwaltskanzlei Merz & Stöhr als eine weitere Beratungsstelle des VDGN in Dresden vorzustellen. Sie deckt sämtliche Beratungsfälle ab, die für Privatpersonen notwendig sind. So ist Fachanwalt Dirk Erler unter anderem spezialisiert auf die Bereiche Familien-, Sozial- und Verkehrsrecht. Auf der Veranstaltung in Dresden gab er wichtige Tips zum Thema Patientenverfügung, Betreuungsverfügung und Patientenvollmacht. Großes Interesse fanden auch seine Ausführungen zum Schutz des Familienvermögens im Pflegefall.

Einleitend machte Erler deutlich, daß Vorsorgevollmacht, Betreuungsverfügung und Patientenverfügung von wesentlicher Bedeutung für eine medizinische Behandlung im Notfall oder die Betreuung bei Pflegebedürftigkeit sind. „Ansonsten kann es passieren, daß der Ehepartner oder andere Verwandte im Ernstfall nicht alle wichtigen Entscheidungen treffen können oder das Betreuungsgericht einfach einen fremden Berufsbetreuer bestellt, wenn Sie außerstande sind, alle wichtigen Entscheidungen selbst zu treffen“, so Erler.

Hinsichtlich der vorzubereitenden Unterlagen gelte es, klar zwischen den drei notwendigen Dokumenten zu unterscheiden.

Die Vorsorgevollmacht regelt für den Fall alters-, aber auch krankheitsbedingter Hilflosigkeit, die rechtliche Vertretung durch eine selbst gewählte Vertrauensperson.

Die möglichst eindeutige Formulierung der Rechte und Pflichten des Bevollmächtigten ist notwendig, damit es im Ernstfall keinen Streit darüber gibt, was er darf oder nicht darf.

Wichtigste zu benennende Punkte sind insoweit Vermögenssorge, Gesundheitssorge, Pflege, Aufenthalt und Wohnungsangelegenheiten, Post- u. Fernmeldeverkehr, aber auch ausdrücklich ausgenommene Geschäfte.

Die Betreuungsverfügung erweitert die Vorsorgevollmacht um die konkrete Angabe, wer im Fall der rechtlichen Notwendigkeit gerichtlich bestellter Betreuer werden soll oder auf keinen Fall werden soll. Ohne eine Betreuungsverfügung sind Nachteile vorhersehbar, da dann das Vormundschaftsgericht den Betreuer in eigenem Ermessen aussucht.

Die Patientenverfügung ist die vorsorgliche Willenserklärung über zukünftige medizinische Behandlungsmethoden und Behandlungsarten oder deren Unterlassen (Intensivbehandlung, künstliche Ernährung und Beatmung, Dialyse, Herz-Lungen-Maschine). Dazu gehört, daß zum Beispiel bei lebensbedrohenden Krankheiten, die in absehbarer Zeit zum Tod führen, bestimmte medizinische Maßnahmen unerwünscht sind bzw. abgebrochen werden sollen. Die gewünschten oder nicht gewünschten medizinischen Maßnahmen müssen jedoch in sich schlüssig sein und dürfen sich nicht gegenseitig aus-

schließen, um eine Wirksamkeit der Verfügung zu garantieren. Deshalb sollten sie im Vorfeld mit einem Arzt des Vertrauens besprochen und von diesem erläutert werden. Dieses Gespräch sollte in der Verfügung mit Stempel und Unterschrift des Arztes entsprechend dokumentiert werden, so Dirk Erler. Empfohlen wird, das Dokument aller zwei Jahre zu aktualisieren, indem man es erneut in Verbindung mit dem aktuellen Datum unterschreibt. „So wird zum Ausdruck gebracht, daß der aufgezeichnete Wille weiter fortbesteht.

Dringend anzuraten sei, auf keines der drei genannten Dokumente zu verzichten. Das ist unter anderem deshalb wichtig, weil der durch die Vorsorgevollmacht Bevollmächtigte berechtigt und verpflichtet ist, den in der Patientenverfügung festgelegten Willen durchzusetzen. Wichtig ist die Aufbewahrung der Patientenverfügung, da diese jederzeit dem behandelnden Arzt vorgelegt werden können muß. Die Kanzlei Merz & Stöhr bietet ihren Mandanten deshalb an, diese sicher auf eine Speicherkarte, die im Portemonnaie aufbewahrt werden kann, abzuspeichern. Auf dieser Karte können auch wichtige Patientendaten wie das Tragen eines Herzschrittmachers oder Medikamentenunverträglichkeiten gespeichert werden.

Finanzierung der Pflege: In Zeiten des demographischen Wandels, erhöhter Pflegekosten und geringerer Renten stellt sich oft auch die Frage, wer für die Pflegeleistungen älterer Menschen aufkommen muß. Diese besitzen häufig nicht oder nicht mehr die finanziellen Mittel, um die ihnen zukommende Pflege bezahlen zu können. Bevor in solchen Fällen der Staat diese Kosten übernimmt, prüft er zunächst, ob die Verwandten für die Finanzierung beansprucht werden können. Dies bedeutet, daß nicht nur das Einkommen bzw. das Vermögen der Pflegebedürftigen selbst betroffen sein kann, sondern auch das ihrer Ehegatten, ihrer Kinder und in Einzelfällen sogar das ihrer Enkelkinder. „Es handelt sich bei der Pflegeversicherung im übertragenen Sinn also nicht um eine Vollkaskoversicherung, sondern um eine Teilkaskoversicherung“, so Erler. Aus der Gesetzesbegründung sei ersichtlich, daß die Familie bei der Pflege naher Angehöriger nicht vollständig entlastet werden soll. Im schlimmsten Fall, das heißt bei zwei pflegebedürftigen Eltern, betrage der von der Familie aufzubringende Pflegebeitrag 80.000 Euro, so Erler.

Das sogenannte Schonvermögen der Kinder und Familienangehörigen darf dazu jedoch nicht herangezogen werden. Vor allem sind das die Rücklagen für die eigene Alterssicherung. In angemessener Höhe können zusätzlich finanzielle Reserven für Reparaturen am Haus, für Urlaub, für Ersatz eines kaputten Pkw und anderes gebildet werden. Den stärksten Schutz genießt die selbst genutzte Immobilie. Das Fazit: Noch bevor ein Pflegefall in der Familie auftritt, sollte man fachmännischen Rat dazu einholen, wie das Familienvermögen optimal geschützt werden kann.

Hagen Ludwig

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