Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Pläne verunsichern Siedler

Berlin-Lichtenberg: Wohn- und Erholungsanlage droht Kleingartenstatus

Die Siedlung Falkenhöhe 1932 am nordöstlichen Rand von Berlin existiert schon über 80 Jahre

Unruhe und Ärger sind bei uns in der Siedlung Falkenhöhe 1932 im Berliner Bezirk Lichtenberg derzeit an der Tagesordnung. Bewohner, die hier schon seit Jahrzehnten leben, sind verunsichert, genauso die Sommerbewohner und Freizeitpächter in der Anlage.

Plant das Bezirksamt, unter dem Deckmantel der Sicherung von Kleingartenflächen, die Rechte der Nutzer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) auszuhebeln? Ist es tatsächlich beabsichtigt, Erbbaupacht- und Eigentumsgrundstücke in der siedlungsähnlichen Anlage dauerhaft in den Kleingartenstatus zu überführen?!

Den Eindruck könnte gewinnen, wer sich die Begründung für den Bebauungsplan 11-103 des Bezirkes ansieht, denn dort heißt es unter anderem mit Bezug auf die o.g. Anlage: „Ziel ... ist es auch, die nach SachRBerG ausgegliederten Parzellen ebenfalls für die kleingärtnerische Nutzung zu sichern.“ Ein solcher Status wäre nur mit der Etablierung einer Dauerkleingartenanlage denkbar. Umwidmungen oder sogar Enteignungen wären möglich (s. Mainczyk, Kommentar zum BKleingG, § 1, Rd. 60a). Das aber würde dem tatsächlichen Charakter der Anlage nicht gerecht werden und die Rechtsprechung mißsachten.

Auf der ca. 15,6 Hektar großen Fläche im Dreieck zwischen Wartenberg (Dorf), der Siedlung Wartenberg und Falkenberg befinden sich 347 Parzellen und diverse Gemeinschaftsflächen. Erstere sind mit Strom, Wasser bzw. Telefon er- und ans Straßennetz angeschlossen und werden hauptsächlich für Wohnzwecke bzw. Wohn-/Erholungszwecke genutzt – seit mehr als 80 Jahren ist das so! Im Flächennutzungsplan jedoch wird die Anlage Falkenhöhe 1932 als Grünfläche mit Zweckbestimmung Kleingarten dargestellt.

Zu DDR-Zeiten waren regelmäßig Wohnbauten genehmigt worden, obwohl Kleingarten-Nutzungsverträge ausgestellt wurden. Dauerhaft bewohnt waren im Jahr 1986 insgesamt 98 Parzellen, Sommerbewohner nicht mitgerechnet. Nach der Wiedervereinigung entschieden sich viele Nutzer, Kauf- oder Erbbaupachtanträge nach dem SachenRBerG zu stellen. Bisher sind diese Ansprüche für etwa 50 der derzeit rund 110 dauerbewohnten Parzellen bestätigt worden. Noch immer laufen einige Verfahren.

Im Rahmen der ersten frühen Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bebauungsplan unterschrieben kürzlich mehr als 260 Betroffene eine Stellungnahme, die wir von der – binnen weniger Tage ins Leben gerufenen – Interessengemeinschaft erarbeitet hatten. Darin wenden wir uns gegen die Einordnung als Kleingartenanlage und begründen dies.

Auch die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat in einem Schreiben vom 9. September 2014 erhebliche Bedenken geäußert: die Anlage entspräche nicht mehr dem Bundeskleingartengesetz, sei baulich stark verfestigt, habe eine hohe Zahl von Dauerbewohnern, eine Rückentwicklung sei nicht durchsetzbar. Nach erbetener Akteneinsicht sahen wir Betroffenen-Vertreter unsere Position bestätigt. Denn auch in der Senatsverwaltung geht man davon aus, daß der B-Plan des Bezirks Lichtenberg kaum „einer gerichtlichen Überprüfung standhalten wird“, wie es in den Senats-Unterlagen heißt. Man befürchte, daß rückbaubetroffene Kleingärtner dagegen klagen und die Käufer nach Sachenrecht Planungsschäden oder Übernahmeansprüche geltend machen.

Intern äußerte das Bezirksamt sogar noch weiterreichende Absichten gegenüber der Senatsverwaltung: „Ziel des Bezirksamtes Lichtenberg ist es, die nach SachRBerG (ausgegliederten – d. Red.) Parzellen nach Aufgabe der Wohnnutzung nach Möglichkeit wieder in die KGA zu integrieren, um der Entstehung einer sogenannten ´Splittersiedlung´ im Außenbereich i. S. des § 35 BauGB planungsrechtlich zu begegnen.“ In der öffentlich ausgelegten Begründung zum B-Plan 11-103 fehlen jedoch derartige Aussagen zum Auslaufen einer Wohnnutzung bzw. zum Vermeiden einer Splittersiedlung.

Aus Sicht der Käufer nach SachenRBerG ist das angestoßene Bebauungsplan-Verfahren besonders dramatisch. Sie haben ihr Land zum Teil zu Baulandpreisen erworben und sollen in Zukunft nur ein Wohnrecht nach Bundeskleingartengesetz erhalten. Dies bedeutet zum einen, daß die Grundstücke nach anwaltlicher Aussage derzeit so gut wie unverkäuflich sind; und zum anderen, daß das Wohnrecht früher oder später auslaufen wird.

Nach unseren Erkenntnissen könnte dieses Beispiel Schule machen. Erhöhte Aufmerksamkeit ist daher geboten. Egal, ob uns Betroffenen Enteignung oder eine Umwidmung zur Kleingartenfläche droht: In jedem Fall werden Rechte dramatisch beschnitten und das SachenRBerG praktisch gegenstandslos. Es ist außerdem zu bezweifeln, daß Entschädigungszahlungen den tatsächlichen Gegenwert der von uns getätigten Investitionen aufwiegen werden, abgesehen davon, daß wir mit Herzblut an unserer Anlage hängen, so wie sie ist. Schließlich leben viele Familien seit mehreren Generationen und viele von uns seit ihrer Geburt in Falkenhöhe 1932. Aus diesem Grund werden wir uns mit allen uns zur Verfügung stehenden rechtlichen Mitteln gegen die Festsetzung als Dauerkleingartenanlage wehren.

Für die Unterstützung möchten wir uns beim VDGN und den Rechtsanwälten Kai Polzin und Uwe Schuster bedanken.

Dr. Sandra Lerche 

Auch für Kleingärten gültig

Das am 21. September 1994 vom Bundestag beschlossene Sachenrechtsbereinigungsgesetz dient dem Ziel, ehemaligen DDR-Bürgern den Lebensmittelpunkt zu sichern, den sie vor dem 3. Oktober 1990 hatten. Nach diesem Gesetz haben die Eigentümer von Wohngebäuden auf fremdem Grund und Boden das Recht, vom Grundeigentümer die Bestellung eines Erbbaurechts oder den Kauf zur Hälfte des Verkehrswertes des Grundstücks zu verlangen. Das wurde von Anspruchsberechtigten in der Folgezeit zehntausendfach genutzt.

Nachdem das Land Berlin sich geweigert hatte, auch Kleingärtner als anspruchsberechtigt anzuerkennen, erwirkte der VDGN 1998 ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das auch für Kleingartenanlagen die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bejahte (Urteil vom 16. Juli 1998,  Az: III ZR 288/97).

 

 

 

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