Verband Deutscher Grundstücksnutzer

„Es kann jeden treffen“

Schutz der Häuslebauer vor Kreditverkäufen völlig unzureichend. Im Gespräch mit Kai-Oliver Knops vom Institut für Finanzdienstleistungen


Die Meldungen über den Verkauf von Kreditforderungen in Größenordnungen reißen nicht ab. Unter denjenigen, die ihren Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kredit finanziert haben, herrscht deshalb seit Wochen große Verunsicherung. Wann muß ein Kreditnehmer damit rechnen, daß ihm so etwas auch passieren könnte?

Banken verkaufen Darlehen an in- und ausländische Investoren unabhängig davon, ob diese ordnungsgemäß bedient worden sind. Zwar sind es überwiegend gekündigte Kredite, die an Dritte entweder abgetreten oder im Wege gesellschaftsrechtlicher Umwandlung gelangen. Um die Kreditpakte aber attraktiv zu machen, enthalten diese bis zu 15 Prozent Darlehen von Häuslebauern mit zweifelsfreier Bonität und guter Sicherungslage. Im Prinzip kann es also jeden Kreditnehmer treffen.

Sie haben im Auftrag der Verbraucherzentrale Bundesverband eine Studie zum Verkauf von Darlehensforderungen vorgelegt. Welche Szenarien sind in Zukunft realistisch hinsichtlich möglicher Forderungsverkäufe? Wird dieser Markt in Deutschland weiter wachsen, welche Entwicklung prognostizieren Sie?
Im Moment stagniert der Markt und ist auch wegen der amerikanischen Kreditkrise rückläufig. Ist diese aber erst einmal überwunden und setzen sich Verbraucher und Unternehmer als Kreditnehmer nicht gegen die Bankenlobby durch, wird diese Branche einen rasanten Aufschwung nehmen. Gewerbliche wie private Kreditnehmer werden dann weiter wie Sachen verschoben, das Vertrauen in die Banken enttäuscht und das Hausbankprinzip zerstört. Das kann kein vernünftig handelnder Bankkaufmann nur wegen kurzfristig besserer Margen wollen.

Seit 2003 sollen bereits für 15 Milliarden Euro Kreditforderungen von Banken in Deutschland veräußert worden sein. War das vorher nicht möglich, und was hat zu dieser Praxis geführt?
Forderungen aus gekündigten Darlehen können schon seit langem mittels Abtretung an Dritte weitergegeben werden, wie etwa zum Inkasso. Eine neue Qualität hat der Verkauf aber dadurch bekommen, daß sich Banken nunmehr ganz von ihren Kunden trennen und das Darlehen inklusive der auf dem Grundstück lastendenden Grundschuld und der persönlichen Haftungsübernahme nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung an Personen verkaufen, die an der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses kein Interesse haben und teilweise die schnellstmögliche Verwertung der Immobilie anstreben. Für die kreditgebenden Banken hat dies vor allem den Vorteil, daß sie für diese Kredite kein Eigenkapital mehr vorrätig halten müssen und wieder neue Kredite vergeben können. Die seit einiger Zeit verschärften Eigenkapitalvorschriften für Banken führen offensichtlich zu einem derartigen Ausweichen, das aber für die Volkswirtschaft insgesamt schädlich ist, weil dasselbe Eigenkapital dann immer wieder zu weiterer Kreditvergabe benutzt wird, die Risiken aber durch den Verkauf oft bei Nichtbanken landen, aber natürlich nicht verschwinden. Die Ausplazierung von Krediten führt nach einer empirisch unterlegten Studie der London School of Economics und der Universitäten Chicago und Michigan zu einer Verringerung des Interesses der Banken, auf die Qualität der Kreditnehmer bei der Neuvergabe zu achten.

Was ist unter einem notleidenden Kredit überhaupt zu verstehen?
Gemeint sind damit solche Darlehensverträge, die entweder bereits gekündigt wurden oder von der Bank fristlos gekündigt werden können.

Warum ist der Verkauf von Forderungen ohne Wissen des Kreditnehmers möglich?
Der Verkauf von Krediten ohne Wissen oder sogar gegen deren Willen ist in der Rechtswissenschaft stark umstritten. Für notleidende Kredite hat der Bankrechtssenat beim Bundesgerichtshof keine rechtlichen Hindernisse gesehen. Ordnungsgemäß bediente Kredite zu verkaufen, verstößt hingegen nach unserer Meinung vielfach gegen das Gesetz und ist auch ökonomisch unter dem Ziel einer verantwortlichen Kreditvergabe nicht sinnvoll.

Wie kann man sich gegen solches Gebaren des Kreditgebers wappnen? Ist man durch eine sogenannte Sicherungsabrede vor Kreditforderungs-Verkauf der Hausbank bzw. Zwangsvollstreckung durch den erwerbenden Investor besser geschützt?
Die sogenannte Sicherungsabrede findet sich in jedem Immobiliarkreditvertrag. Nach ihr darf der Gläubiger nicht in das Grundstück oder persönliche Vermögen vollstrecken, wenn nicht der Kredit fällig ist. Nach geltender Rechtslage muß aber trotzdem zur Vollstreckung noch nicht einmal eine Abrechnung durch den Gläubiger vorgelegt werden. Ein Verkaufsverbot im Nachhinein zu vereinbaren ist zwar theoretisch möglich, jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dann kann die Bank aber immer noch im Wege der Ausgliederung für eine Verschiebung des Kredits an neue Eigentümer sorgen. Schutz dagegen kann nur der Gesetzgeber bieten, der aber vor der Bankenlobby einzuknicken droht.

Bundesjustizministerin Brigitte Zypries will gesetzlich regeln lassen, daß sich ein Erwerber einer Kreditforderung an eine Sicherungsabrede halten muß (Interview Berliner Zeitung vom 8. Februar 2008). Banken sollen nach den Vorstellungen der Ministerin auch zum Angebot nicht abtretbarer Forderungen verpflichtet werden – einzelne Banken erproben dies inzwischen schon. Auch sollen Grundstücksdarlehen bei Laufzeiten über drei Jahren künftig erst ab einem Zahlungsverzug von fünf Prozent kündbar sein. Was halten Sie von diesen Vorschlägen? Wodurch ließe sich ein wirksamerer Schutz der Kreditnehmer erreichen?
Die Maßnahmen sind bislang völlig unzureichend, weil sie letztlich den Verkauf von Darlehen redlicher Schuldner und Häuslebauer legitimieren und nur groben Mißbrauch der neuen Eigentümer verhindern. Vielmehr muß der Gesetzgeber die Privatautonomie in Form der Vertragspartnerwahlfreiheit stärken: Wenn ich mit meiner Hausbank einen langfristigen Vertrag schließe und mich – wie üblich - ihr gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in mein Haus und mein Einkommen und Vermögen unterwerfen muß, vertraue ich auf die Redlichkeit der Bankmitarbeiter und den guten Ruf des Instituts, diese Vollstreckungsmacht nicht zu mißbrauchen. Zudem unterliegt die Bank der staatlichen Aufsicht. Zu einer Investorengruppe - oft aus fernen Ländern – hat ein Kreditnehmer keinen Bezug und hätte auch mit diesem in aller Regel keinen Vertrag geschlossen, der für viele angesichts der Laufzeit und Summe den wichtigsten Vertrag überhaupt im Leben darstellt. Wie bereits in
§ 399 BGB vorgesehen, muß die Bank bei einem bestehenden Vertrauensverhältnis vor einem Verkauf vom Kreditnehmer wie bei einer Vertragsübernahme die Zustimmung des Kreditnehmers einholen. Daran sollte die Koalition nicht rütteln. Unterstützend sollte ihm ein Kündigungsrecht eingeräumt werden und als Vollstreckungsvoraussetzung die Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung Pflicht werden.
Wieso sollten wir es aus kurzfristigen Bankinteressen zulassen, daß unsere Wohnungs- und Immobiliarbestände sich zukünftig im direkten Vollstreckungszugriff von sogenannten Heuschrecken oder Geier-Fonds befinden? Es darf nicht sein, daß sich eine Bank bei einem so wichtigen Vertrag einseitig der Verantwortung entziehen kann. Das hätte sie vorher klar und deutlich zur Vertragsbedingung machen müssen.

Fragen: Kerstin Große

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