Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Ein Blick nach Fernost – Workshop in Shanghai

VDGN beim Erfahrungsaustausch zum Wohnungseigentum in China

Skyline von Shanghai

In unserer Zentrale stehen die Telefone kaum still, zig Anfragen gilt es täglich an die jeweiligen Experten unseres Verbandes zur Beantwortung weiterzuleiten. Als dann aber eine telefonische Anfrage aus Shanghai unser Büro erreichte, war die Überraschung anfänglich nicht zu verbergen.

Ja China, es hatte sich bis dorthin herumgesprochen, daß wir nicht nur individuelle Hilfe bieten, sondern uns auch aktiv in die politische Diskussion einbringen. Und das hartnäckig, lautstark, aber immer sachlich und fachlich untersetzt. Das findet Beachtung und Anerkennung, in diesem Fall wohl auch von der Friedrich-Ebert-Stiftung. Sie und das „Shanghai Institute of Administrative Law" hatten uns zu einem Erfahrungsaustausch zum Wohneigentum nach Shanghai eingeladen, wo wir vor Ort auch von den aktuellen Problemen der Chinesen erfuhren.

Eigentümer-Quote 95 Prozent
Denn sie haben das Zusammenleben der Menschen auf engstem Raum zu organisieren: In Shanghai, einer Weltstadt mit annäh-ernd 24 Millionen Einwohnern, beträgt der Anteil der Wohneigentümer 95 Prozent.

Brachte man früher sein Desinteresse an einem Problem mit einem umgefallenen Reissack in China in Verbindung, wird heute jede Bewegung des Riesenreiches aufmerksam registriert. Die derzeitigen dramatischen Turbulenzen an Chinas Börsen gehen in ihrer Wirkung weit über den berühmten Reissack hinaus. Nach Ansicht von Experten würde ein Crash in China die allgegenwärtige Krise in Griechenland weit übertreffen. Zu eng sind die globalen Verknüpfungen. Die Bedeutung des Wirtschaftsfaktors China kann man beispielgebend an der deutschen Automobilbranche festmachen. Allein der Volkswagenkonzern hat im vergangenen Jahr 37 Prozent seiner weltweit verkauften Fahrzeuge in China an den Mann gebracht. Das sind mehr als alle verkauften Autos dieses Konzerns in Westeuropa (31 Prozent). Ein Einbruch hätte verheerende Folgen. Nach einer vom Berliner Senat veröffentlichten Statistik sind es auch die Chinesen, die das Umsatzranking ausländischer Touristen in Berlin anführen. Sie seien besonders konsumfreudig und kaufkräftig, sie rangieren damit noch vor den Russen, Arabern und US-Amerikanern.

Dieses Bild hat auch der Besuch in Shanghai vermittelt. Eine gigantische Stadt, die sicher kaum vergleichbar ist mit anderen Metropolen des Landes, deren Moderne vom Status einer Sonderhandelszone profitiert. Eine enorme Bautätigkeit schafft immer neuen Wohnraum für den inzwischen regulierten Zuzug in die Stadt. Analog den deutschen Tendenzen geben auch in China immer mehr Menschen ihren ländlichen Wohnsitz auf. In der Folge versucht die Stadtregierung nicht nur neue Wohnungen zu bauen, hier in Shanghai fast ausnahmslos in schwindelerregender Höhe, sondern auch die Wohnverhältnisse zu verbessern.

Mehr Wohnfläche pro Einwohner
Nach offiziellen Angaben betrug noch im Jahr 1957 die Netto-Wohnfläche in der Stadt 3 (!) Quadratmeter pro Einwohner. Neben einem verbesserten Wohnstandard konnte nun auch die Netto-Wohnfläche auf 9 Quadratmeter pro Kopf gesteigert werden. Im Vergleich dazu stehen dem Mittelstand Shanghais bereits 30 Quadratmeter pro Kopf Wohnfläche zur Verfügung, in Deutschland sind es etwa 45 Quadratmeter. Die neu entstehenden Wohn-objekte der Stadt werben mit großflächigen Bannern für den Kauf moderner Wohnungen, deren Größe nunmehr mit 80 bis 130 Quadratmetern angegeben wird. Allein in der Innenstadt Shanghais leben etwa 15 Millionen Einwohner. Nach statistischen Angaben beträgt hier die Bevölkerungsdichte 7.226 Einwohner/Quadratkilometer, fast doppelt so viel wie in Berlin. Im Stadtzentrum sind es unglaubliche 22.562 Einwohner/Quadratkilometer. Das ist nur mit für Wohnzwecke errichteten Hochhäusern realisierbar. Sie alle überragt der soeben fertiggestellte Shanghai-Tower, der mit seinen 632 Metern das zweithöchste Gebäude der Welt ist (der dem Berliner Fernsehturm ähnelnde Fernsehturm Shanghais überragt unseren übrigens bereits um etwa 100 Meter).

Wie das Miteinander fördern?
Ein Ziel der Chinesen besteht darin, die lokale Selbstverwaltung zu stärken und die Wohnungseigentümer mit in die Verantwortung zur Gestaltung des Wohnumfeldes zu nehmen. Der Workshop bildete eine Plattform zum Austausch verschiedener Formen der Selbstverwaltung auf den untersten Ebenen. Fragen und Erfahrungen der Verwaltung von Privateigentum (Wohnungseigentum), öffentlichem Eigentum und der Organisation des nachbarschaftlichen Miteinanders wurden ausgetauscht. Welche Rechte und Pflichten werden den Bewohnern übertragen? Wie agieren Eigentümerversammlungen und Quartiersräte? Hilfreiche Ansätze konnten die vier deutschen Work-shop-Referenten Professor Dr. Harald Hoffmann und Dr. Frank Bätge von der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung in Nordrhein-Westfalen, Dr. Bettina Reimann vom Deutschen Institut für Urbanistik und der Autor dieses Beitrags als Vertreter des VDGN/ VDWE aus ihren Erfahrungen vermitteln. Dabei wurden auch typische deutsche Probleme nicht verschwiegen.

Überraschend war die Erkenntnis, daß es auch in China ein Wohneigentumsgesetz gibt, und die Eigentümerversammlung wie in unserer Rechtsprechung das höchste Gremium der Eigentümer ist. Allerdings liegt der staatliche Einfluß noch immer deutlich über unseren Gegebenheiten. Kommuniziert wird in der Eigentümergemeinschaft untereinander fast ausschließlich auf elektronischer Basis. Handy, Tablet, PC gehören zur Grundausstattung, ob Schulkind, Oma, Hausmeister oder Verwalter. Unsere Erfahrung lehrt, daß die Gesetzgebung immer mit den gesellschaftlichen Entwicklungen Schritt halten muß. Das deutsche Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951 wird diesem Anspruch nicht gerecht. Es ist veraltet und entspricht in keiner Weise mehr den gegenwärtigen Erfordernissen. Die zaghafte und halbherzige Novellierung im Jahr 2007 hat nicht dazu beigetragen, einen rechtssicheren Rahmen für den Wohnungseigentümer zu schaffen. Fachlich nicht kompetente Rechtsanwälte, Gerichte, die wegen angeblicher Überlastung eine Revision über eine Nichtzulassungsbeschwerde grundsätzlich blockieren, und inkompetente, da nicht ausgebildete, Verwalter überlassen den Eigentümer im Problemfall hilf- und orientierungslos seinem Schicksal. Wer will sich da schon in deutschen Landen für ein lebenswertes Wohnumfeld engagieren? Auch wir müssen hier in unserem Land, wie die Wohnungseigentümer im fernen China, praktikable Lösungen finden. Denn nicht zuletzt sichert ein intaktes Wohnumfeld auch den Wiederverkaufswert der eigenen Wohnung, solange nicht eine mögliche Immobilienblase zu platzen droht. Auch da scheinen uns die Chinesen einen Schritt voraus zu sein. Denn der Trend vieler Chinesen geht zur Zweit-, Dritt- oder Viertwohnung, obwohl sich die Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren in China verdoppelt haben. Anders als bei uns, erhofft man sich die gesicherte Zukunft nicht durch Mieteinnahmen, was bei dem hohen Eigentumsgrad auch kaum realisierbar erscheint, sondern setzt auf immer weiter steigende Wohnungspreise.

Das führt zu einer Wohneigentumsquote, die in der Zwei-Millionen-Stadt Tangshan bei unglaublichen 200 Prozent liegt (lt. Wirtschaftswoche 04/2014). Ein Einbruch des Immobiliensektors hätte nicht nur dramatische Folgen für Eigentümer: Der gesamte Immobiliensektor ist mit 16 Prozent an der chinesischen Wirtschaftsleistung beteiligt. Ein Grund mehr, sehr aufmerksam die Entwicklung in China zu verfolgen, um rechtzeitig die entsprechenden Schlußfolgerungen für den sich entwickelnden Wohnungsmarkt in deutschen Metropolen ziehen zu können.

Lothar Blaschke

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