Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Bausparen im Zinstief

VDGN-Telefonforum zum Thema Immobilienfinanzierung

Nie war Bausparen und die Finanzierung einer Immobilie so günstig wie heute. Die niedrigen Zinsen für das Bauspardarlehen sichern sich Häuslebauer schon jetzt für zukünftige Finanzierungen. Laut Berechnungen von Finanztest sind Kombikredite der Bausparkassen mit staatlicher Riester-Förderung zurzeit besonders günstig, noch billiger als vergleichbare Bankdarlehen.

Lohnt sich Bausparen aktuell noch? Sind vergleichbare Bankdarlehen heute nicht günstiger? Sind Bausparverträge in der aktuellen Situation flexibel? Bringt Wohn-Riester noch etwas? Im Telefonforum des VDGN informierte Sabine Knispel (im Bild), Bezirksleiterin der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG (Eisenhüttenstadt), über mögliche Varianten.

Empfehlen Sie einen Bausparvertrag, auch wenn Baugeld ohnehin günstig ist?
Das Baugeld ist derzeit günstig, teils unter 2 Prozent, und eine Änderung ist nicht in Sicht. Mit einem Bausparvertrag profitieren Sie auch später noch vom historischen Zinstief und können sich dieses langfristig sichern. Niemand weiß, wie sich die Hypothekenzinsen entwickeln. Bausparer kennen schon bei Vertragsabschluß die Zinsen für das spätere Darlehen. Sie sind für die gesamte Laufzeit gleich, selbst wenn die letzte Rate erst in dreißig Jahren fällig ist. Auch Stiftung Warentest („Finanztest“ 2/2015) betont, daß Bausparen gut für Sparer ist, die in Zukunft eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Und wenn sich persönliche Pläne ändern, gibt es verschiedene Einsatzmöglichkeiten von Bauspardarlehen. Außerdem können die staatliche Förderung wie zum Beispiel Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester-Zulagen genutzt werden.

Wie sollten wir aktuell bei einer Baufinanzierung vorgehen? Wir haben Eigenkapital und auch einen Bausparvertrag.
Die zum Kauf noch fehlende Summe schließt ein Hypotheken-Darlehen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen sind Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sinnvoll. Nutzen Sie die günstigen Konditionen außerdem für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent. Sie verringern so das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsgarantie.

Lohnt sich Bausparen angesichts niedriger Zinsen noch?
Bausparen ist das klassische Instrument, um sich das aktuelle Zinsniveau langfristig zu sichern. Diese Zinssicherung bis zur letzten Rate ist angesichts der niedrigen Zinsen so wertvoll wie nie zuvor. Auch wer erst in einigen Jahren eine Immobilienfinanzierung plant, kann sich mit einem Bausparvertrag jetzt schon niedrige Zinsen für die Zukunft sichern. Zusätzlich können Bausparer von attraktiver staatlicher Förderung profitieren. Dazu zählen die Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen mit Arbeitnehmersparzulage und der Wohn-Riester. Das sind Vorteile, die in dieser Form nur das Bausparen bietet.

Wie kann ich die derzeit günstigen Konditionen auch in Zukunft nutzen?Experten rechnen nicht vor 2016 mit einer Zinswende. Kein Bauherr sollte sich verleiten lassen, bei einer Immobilienfinanzierung allein auf die momentan günstigen Darlehen zu setzen. Eine Wohneigentumsfinanzierung läuft deutlich länger. Die Zinsen für Baukredite sind in der Regel für 5, 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muß über die Konditionen für das Restdarlehen neu mit dem Kreditinstitut verhandelt werden. Steigt das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt wieder an, kann es für Häuslebauer durch die höheren Monatsraten eine böse Überraschung geben. Es lohnt sich also, jetzt die aktuellen Niedrigzinsen zu nutzen.

Eine Zinserhöhung ist auf Jahre hinaus nicht absehbar. Ist deshalb eine Zinssicherung nicht überflüssig?
Niemand weiß, wie sich die Zinsen in den nächsten fünf oder zehn Jahren entwickeln werden. Deshalb ist die langfristige Sicherung des derzeitigen Zinsniveaus absolut sinnvoll. Für Haushalte, die ihre Finanzierung bei einem deutlichen Zinsanstieg nicht mehr tragen könnten, ist eine langfristige Zinssicherung sogar von existentieller Bedeutung. Den großen Stellenwert von langfristiger Zinssicherung hat auch die Zeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe 2/2015) betont: „Bau-sparen ist und bleibt eine prima Idee für Sparer, die in Zukunft eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Sie sparen einige Jahre bei der Bausparkasse und bekommen dann ihr Erspartes und ein günstiges Darlehen ausgezahlt.“

Welche Vorteile hat Bausparen derzeit gegenüber anderen Geldanlagen?
In der anhalten Niedrigzinsphase lohnt die klassische Geldanlage kaum noch, Bausparen hingegen schon. Wer jetzt einen Bausparvertrag abschließt, bekommt zwar auch keine hohen Guthabenzinsen, aber er sichert sich heute bereits die niedrigen Darlehenszinsen für die Zukunft.

Besonders attraktiv wird das Bausparen dadurch, daß verschiedene Förderungen wie vermögenswirksame Leistungen und Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie sowie Riester-Zulagen in den Vertrag fließen können.

Ist das Bausparen noch sicher oder ist es heute eine wacklige Geldanlage?
Das Bausparsystem ist gesetzlich besonders geregelt. Bausparkassen nehmen Spargelder von Bausparern entgegen und vergeben daraus Bauspardarlehen. Spareinlagen, die vorübergehend nicht für Bauspardarlehen benötigt werden, muß die Bausparkasse risikoarm und sicher anlegen – das fordert das Bausparkassengesetz. Über die gesetzlich vorgeschriebene Einlagensicherung hinaus gehören die Landesbausparkassen dem Haftungsverbund der Sparkassen-Finanzgruppe an. Damit ist ein Höchstmaß an Sicherheit gegeben.

Wie wirkt sich die staatliche Förderung aus, wenn die Zinsen so niedrig sind?
Gerade angesichts niedriger Sparzinsen wirkt sich die staatliche Förderung besonders stark aus. Als effektive Starthilfe vor allem für junge Sparer gibt es die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage. Bei beiden Förderungen legt der Staat etwa neun Prozent auf die jährlich eingezahlten Sparbeiträge drauf. Noch höhere Summen sind beim Wohn-Riester möglich.

Bringt das Riester-Bausparen noch etwas?
Wenn ein Riester-Bausparvertrag in eine Immobilienfinanzierung eingebunden wird, helfen die Zulagen und Steuervorteile dabei, Zinsen zu sparen und früher schuldenfrei zu werden. Der Vorteil liegt oft bei mehreren zehntausend Euro. Damit hilft Wohn-Riester nicht nur beim Vermögensaufbau, sondern auch bei der Altersvorsorge. Denn im Alter erweitert die selbstgenutzte, schuldenfreie Immobilie durch die ersparte Miete den finanziellen Spielraum. Dies ist angesichts eines sinkenden Rentenniveaus immer wichtiger. Außerdem ist die „Eigenheimrente“, anders als die Geldrente, von der Entwicklung der Kapitalmarktrendite vollkommen unabhängig. Deshalb ist der Wohn-Riester inzwischen auch das beliebteste unter allen Riester-Produkten.

Wann gilt ein Bausparvertrag als überspart?
Ein Bausparvertrag wird in der Regel zunächst einige Jahre bespart. Ist ein bestimmter Betrag erreicht (meist 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme) und sind auch die anderen Voraussetzungen für die Zuteilung erfüllt, kann der Bausparer ein Bauspardarlehen erhalten. Der Darlehensanspruch ist so hoch wie die Differenz zwischen der Bausparsumme und dem angesparten Guthaben. Wer das Darlehen nicht in Anspruch nimmt, kann den Vertrag zunächst weiter besparen. Erreicht oder übersteigt das Guthaben aber die volle Bausparsumme, gilt der Vertrag als überspart. Denn dann besteht kein Darlehensanspruch mehr. Der Vertragszweck ist hinfällig und der Vertrag wird durch die Bausparkasse gekündigt.

In welchen Fällen kündigen Bausparkassen alte Verträge?
Angesichts der kontinuierlichen Abwärtsentwicklung der Kapitalmarktzinsen haben Kunden auf das Bauspardarlehen verzichtet. Stattdessen haben sie weiter angespart, bis schließlich die volle Bausparsumme erreicht ist, um von den im Vergleich zum gegenwärtigen Zinsniveau deutlich höheren Guthabenzinsen der älteren Verträge zu profitieren. Gerichte, Ombudsleute, aber auch Verbraucherschützer sind sich einig, daß der Zweck eines Bausparvertrages damit hinfällig geworden ist.

Wenn das Guthaben die Bausparsumme erreicht hat oder übertrifft, ist die Kündigung des Vertrages also rechtlich unstrittig. Es ist gleichfalls rechtlich sicher, daß seitens der Bausparkasse auch bei Verträgen ein Kündigungsrecht besteht, die seit zehn Jahren zuteilungsreif sind und bei denen kein Bau-spardarlehen in Anspruch genommen wurde. Der Kunde hat sich damit nicht für den ursprünglichen Zweck seines Bausparvertrags entschieden.

(Anmerkung dazu: Dieses Vorgehen ist sowohl vom Landgericht Mainz (Aktenzeichen 5 O 1/14), von den Schlichtern der Bausparkassen sowie von der juristischen Literatur bestätigt. Das Kündigungsrecht leitet sich ab aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, wonach jedem Darlehensnehmer eines festverzinslichen Darlehens 10 Jahre nach dessen Empfang ein Kündigungsrecht zusteht. Bis zum Abruf des zugeteilten Bauspardarlehens ist die Bausparkasse Darlehensnehmer des Kunden.)

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