Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Entwertet statt bewertet

Berlin: Manche Verpächter gehen mit Kleingärtner-Eigentum verantwortungslos um

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Urteilen vom Februar und April 2013 nochmals eindeutig festgestellt, daß sich Baulichkeiten und Anpflanzungen auf der Kleingartenparzelle im Eigentum des Pächters befinden. Das wirft die Fragestellung auf, wie verantwortungsbewußt geht der Verpächter mit dem Eigentum des Pächters um.

In Kleingartenanlagen finden regelmäßig Pächterwechsel statt. Sie sind in der Regel verbunden mit Abschätzungen, Entschädigungen und Beseitigungsauflagen.

Aus der Beraterpraxis in Berlin kann man die Schlußfolgerung ableiten, daß einige Bezirksverbände mit dem Eigentum der Pächter verantwortungslos umgehen.

Anhaltspunkte dafür sind die Richtlinien zur Abschätzung von Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde. Nach diesen Richtlinien wird die Baulichkeit in jedem Fall als Laube einfacher Ausführung bewertet, auch wenn das tatsächlich vorgefundene Bauwerk wesentlich davon abweicht. Mehr als 24 Quadratmeter Fläche werden nicht akzeptiert, auch wenn im Unterpachtvertrag eine andere Bewertung vereinbart oder eine Laube mit mehr als 24 Quadratmetern errichtet wurde bzw. genehmigungsfähig war.

Eine ungerechtfertigte weitere Entwertung findet statt, indem die Restnutzungsdauer auf Grundlage der Abschreibungssätze auf 15 Jahre begrenzt ist – ohne den Umfang durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen zu berücksichtigen.

Auch die Reduzierung des Richtwertes auf den Grundwert, indem der Abschätzer eine Mängeltabelle parallel zu den üblichen Abschreibungen erstellt, entwertet das Eigentum des abgebenden Pächters zusätzlich.

Auch werden den ausscheidenden Kleingärtnern oft Rückbauauflagen aufgebrummt, die im Abschätzprotokoll als Beseitigungskosten auftauchen und den Entschädigungswert reduzieren. In besonders krassen Fällen wird die vollständige Beräumung der Parzelle, quasi als Totalvernichtung des Eigentums des scheidenden Pächters, verlangt.

Auch trägt die Vertragsgestaltung mit dem Nachpächter oft dazu bei, das Eigentum des  aufgebenden Pächters zu vernichten. Kann gegenüber dem scheidenden Pächter kein Rückbau durchgesetzt werden, dann erteilen einige Bezirksverbände Auflagen zur Reduzierung der Baulichkeiten im Unterpachtvertrag mit dem nachfolgenden Pächter. In vielen Fällen erfolgt dies auch, wenn die Baulichkeiten rechtmäßig errichtet wurden oder genehmigungsfähig waren.

Viele Lauben in Berlin haben eine Geschichte. Sie beginnt mit der Bauordnung für Berlin aus dem Jahr 1929, die bis 31. Dezember 1958 Gültigkeit hatte. Der gegenwärtige Bestand an Lauben ist auch geprägt durch die Errichtung von Behelfsheimen in der Kriegs- und Nachkriegszeit.

Im Ostteil der Stadt ist die Entwicklung von Kleingartenanlagen auch geprägt durch die rechtmäßige Schaffung von Wohnraum in Kleingartenanlagen. Warum müssen diese Baulichkeiten vernichtet werden?

Eine neue Methode hat der Bezirksverband der Gartenfreunde Berlin-Treptow e.V. entwickelt. Jeder neue Pächter erhält nur noch einen Unterpachtvertrag mit folgender Klausel: „Der Zwischenpächter ist nicht zur Entschädigung gegenüber dem Unterpächter verpflichtet. Wenn die Parzelle nicht innerhalb der festgesetzten Frist weiter verpachtet wird, hat der Unterpächter innerhalb eines Monats die Kleingartenparzelle gemäß § 539 BGB von seinem Eigentum (Baulichkeiten, Außenanlagen, Aufwuchs und alle beweglichen Sachen) zu beräumen und an den Zwischenpächter zu übergeben.“ (§ 10 Ziffer 5 des Unterpachtvertrages) Damit wird die Vernichtung des Eigentums des Kleingärtners vertraglich besiegelt. Der Präsident des Landesverbandes geht als Vorsitzender dieses Bezirksverbandes mit „gutem Beispiel“ voran.

Es geht aber auch anders. Seit 2011 erlaubt der Bezirksverband der Kleingärtner Berlin-Charlottenburg auf der Grundlage eines neuen Zwischenpachtvertrages mit dem zuständigen Bezirksamt, Lauben mit mehr als 24 Quadratmetern Fläche auch bei Pächterwechsel in ihrer bestehenden Größe weiter zu verpachten.           

Michael Jagielski 

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