Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Individuelle Baufinanzierung

Telefonforum zum Thema Kredit und Finanzierung

Aktuell machen die niedrigen Zinsen Wohneigentum für viele Menschen bezahlbar. Selbst mit wenig Eigenkapital sind Kredite bei vergleichsweise geringer monatlicher Belastung möglich. Aber auch bei Immobiliendarlehen für Modernisierungsmaßnahmen oder eine Anschlußfinanzierung muß vieles bedacht werden. Alle Baudarlehen variieren durch die Höhe des Eigenkapitals, den gesamten Finanzbedarf und den eigenen finanziellen Möglichkeiten zur Darlehenstilgung. Deutliche Unterschiede gibt es bei Zinsbindung und der gewählten Kreditlaufzeit. Im VDGN-Telefonforum gab Hartmut Zumkowski, Finanzierungsexperte Strausberg der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG, Tips zur Kreditplanung und Finanzierung.

Überall hört man, daß wegen des gegenwärtigen Zinstiefs Hypothekenkredite billiger sind als die Finanzierung mit einem Bausparvertrag. Weshalb sollte man doch einen Bausparvertrag abschließen?
Der Bausparvertrag schafft die Sicherheit, um auf eventuelle Veränderungen der Zinsen in der Zukunft vorbereitet zu sein. Baufinanzierungen laufen ja in der Regel  über einen längeren Zeitraum. Das Risiko einer Zinssteigerung kann durch eine Umschuldung mit Hilfe eines Bausparvertrages minimiert werden. Das gibt Planungssicherheit, schafft Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt, erhält aber auch eine gewisse Flexibilität. So können Bausparer durch Einmalzahlungen den Spar- oder Tilgungsprozeß abkürzen.

Worauf muß man bei einer optimalen Finanzierung achten?
Bei der Immobilienfinanzierung kommt es neben günstigen Zinsen vor allem auf größtmögliche Flexibilität an. Finanzierer sollten darauf achten, daß der Tilgungssatz während der Zinsbindung angepaßt werden kann. In jedem Fall sollten Sonderzahlungen möglich sein. Andernfalls berechnen die Banken für nicht geplante Schuldenrückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sehr teuer sein kann.

Bei den günstigen Zinsen für Baudarlehen wird immer dazu geraten, die Tilgungsrate möglichst hoch zu wählen, um schneller schuldenfrei zu sein. Welche Höhe empfehlen Sie für eine sichere und flexible Tilgung?
Darlehensnehmer sollten den Einspareffekt aus den niedrigen Zinsen dazu nutzen, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Das beschleunigt die Rückzahlung und reduziert die Gesamtkosten des Kredits. Mit einer höheren Tilgungsrate als den mindestens geforderten ein Prozent ist die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist geringer und damit die Anschlußfinanzierung günstiger. Zudem sollten Finanzierer mit ihrer Bank Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren. Bei Bauspardarlehen ist dies jederzeit in beliebiger Höhe möglich.


Wie planen wir unsere Baufinanzierung optimal? Was müssen wir beachten?
Für eine solide Immobilienfinanzierung raten wir, die Finanzierung grundsätzlich aus drei Teilen aufzubauen: 20 Prozent Eigenkapital, 30 Prozent Bauspardarlehen und 50 Prozent Annuitätendarlehen mit möglichst langer Laufzeit, um sich die aktuell niedrigen Zinsen so lange wie möglich zu sichern. Auf die Zinsbindung sollten Sie auch bei der Auswahl Ihrer Bank achten, da sich die Angebote hier oftmals stark unterscheiden. Mit dem nötigen Eigenkapital und einer langen Kreditlaufzeit stellen Sie Ihre Finanzierung auf ein solides Fundament und sichern sich die aktuellen Niedrigzinsen auch für die kommenden Jahre.

Ich bespare schon seit Jahren einen Riester-Vertrag bei meiner Bank. Kann ich die Riester-Förderung auch in meine Immobilienfinanzierung einbinden?
Wir raten Ihnen, auch die Wohn-Riester-Förderung bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Sie können auch bei einer Immobilienfinanzierung von staatlichen Riester-Zulagen und gegebenenfalls individuellen Steuervorteilen profitieren und sind schneller schuldenfrei. Mit dem Guthaben können Sie Sonderzahlungen leisten oder am Ende der Zinsbindung einen Teil oder das gesamte Darlehen ablösen. Beides beschleunigt die Rückzahlung und senkt damit die Zinslast. Wer über andere Riester-Produkte verfügt und bereits staatlich gefördertes Vermögen zur Altersvorsorge angespart hat, kann einen Teil davon oder alles für den Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie anrechnen.

Kann ich für Zins- und Tilgungsleistungen staatliche Förderungen beantragen?  
Zins- und Tilgungsbeiträge für Bauspar-darlehen werden nicht mit der Wohnungsbauprämie gefördert. Sie können aber vermögenswirksame Leistungen als Differenz zur Zins- und Tilgungsrate oder als monatliche Sondertilgung in das Bauspardarlehen einzahlen. Für die können Sie Arbeitnehmersparzulage (ANSPZ) beantragen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die Einkommensgrenzen dafür erfüllt sind.

Für eine geplante Anschlußfinanzierung möchte ich verschiedene Angebote einholen. Ich muß doch nicht bei der finanzierenden Bank bleiben. Was empfehlen Sie?
Beginnen Sie frühzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist damit, mehrere Angebote einzuholen. Für einen besseren Marktüberblick ist es auch für die Anschlußfinanzierung empfehlenswert, Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen und sich genügend Zeit für eine Entscheidung zu nehmen. Darlehensnehmer sollten sich dabei bewußt sein, daß sie auch für andere Anbieter interessante Kunden sind, da sie ja bereits jahrelang zuverlässig ein Darlehen abbezahlt haben. Um ein mögliches Sparpotential zu nutzen, sollten sich Verbraucher auch hier von unabhängigen Stellen beraten lassen. Bedenken Sie auch die entstehenden Wechselkosten für Notar, Grundbucheintragungen und ggf. Schätzgebühren bei Ihrer Planung, um das Angebot auch noch attraktiv zu finden.

Wie günstig sind Forward-Darlehen?
Die derzeit niedrigen Baugeldzinsen machen auch ein Anschlußdarlehen, das nach einer vertraglich festgelegten Vorlaufzeit ausgezahlt wird, attraktiv. Diese Zinssicherungsdarlehen sind sogenannte Forward-Darlehen und garantieren Ihnen gute Konditionen, auch wenn später die Darlehenszinsen deutlich höher liegen sollten. Empfohlen wird ein Zeitraum von maximal fünf Jahren ab Vertragsabschluß, besser sind zwei bis drei Jahre. Überlegen Sie auch, wie hoch Ihre Restschuld dann noch ist und wie hoch die zukünftige monatliche Rate sein kann.

Die Zinsen sind momentan langfristig schwer zu planen. Gibt es eine Möglichkeit, früher aus einer langjährigen Baufinanzierung herauszukommen? Wie kündigt man?
Bauherren und Immobilienkäufer profitieren derzeit von günstigen Zinsen. Für mehr Planungssicherheit lassen sich viele Finanzierer die attraktiven Konditionen – gegen einen geringen Zinsaufschlag – länger als die üblichen zehn Jahre festschreiben, etwa für einen Zeitraum von 15 oder 20 Jahren. Was viele nicht wissen: Auch bei länger laufender Zinsbindung besteht nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Vertragsnehmer können ihr Darlehen unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jederzeit auf einen Schlag ablösen, ohne daß dafür eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, anfällt.

Wir zahlen noch für zwei Jahre zwei Darlehen für unseren Hauskauf vor 13 Jahren ab. Die Zinslast ist sehr hoch, 4,65 Prozent. Auf Grund der billigen Zinsen möchten wir gern umschulden. Ist das sinnvoll und vor allem, würden wir etwas sparen?
Grundsätzlich ist eine Umschuldung sinnvoll, wenn Sie die laufenden Raten verkleinern wollen. Allerdings muß bedacht werden, daß bei einer vorzeitigen Kündigung, also einer Kündigung vor Zinsbindungsende, in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem Finanzierer geltend gemacht wird. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen kann und welche Alternativangebote für Sie individuell in Betracht kommen, erfahren Sie bei Ihrem Finanzberater.

Um einen Hauskauf zu finanzieren, soll es auch die Möglichkeit geben, Lebensversicherungen zu beleihen? Stimmt das?
Bei der LBS können Lebensversicherungen grundsätzlich als Sicherheit für einen Kredit dienen. Voraussetzung ist, daß in der Versicherung ein sogenanntes Kapitalwahlrecht vereinbart ist. Dieses Recht ermöglicht eine Einmalauszahlung des Geldes anstatt der Zahlung in Form von laufenden Raten. 80 Prozent des aktuellen Rückkaufswerts können so als Sicherheit dienen. Möglicherweise haben andere Kreditinstitute abweichende Voraussetzungen.

Wie erfolgt die Rückzahlung des Bauspardarlehens? Wie lange zahlt man zurück?
Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Sie werden mit einer monatlichen Zins- und Tilgungsrate zurückgezahlt. Diese Rate ist entsprechend dem Bauspartarif geregelt. Bei regelmäßiger Zahlung der Rate entspricht die maximale Darlehenslaufzeit der vereinbarten Laufzeit. Es ist möglich, höhere monatliche Zahlungen oder jederzeit ohne Ankündigung Sonderzahlungen zu leisten. Selbstverständlich verkürzt sich die Darlehenslaufzeit bei höherer monatlicher Tilgung oder Sonderzahlungen automatisch.

Kann ich die Zins- und Tilgungsleistungen für einen gewissen Zeitraum aussetzen oder reduzieren?
Leider ist eine Aussetzung der monatlichen Zins- und Tilgungsleistung grundsätzlich nicht möglich.

Ich will mit meinem Bausparvertrag ein Hypothekendarlehen ablösen. Wie verhält es sich mit der Grundschuld?
Wenn Sie ein Darlehen umschulden, wird der erste Gläubiger aus dem Grundbuch gelöscht und der neue tritt an die Stelle des ersten, selbstverständlich nur mit der Höhe des neu beantragten Darlehens.

zurück