Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Spannungsfeld unüberwindbar?

Der Verwalter und die Eigentümergemeinschaft. Fragen an Andreas Otto

Was aus Sicht des Verwalters für eine gut funktionierende Beziehung zwischen Eigentümern und Verwaltung getan werden kann, dazu befragten wir den erfahrenen Verwalter Andreas Otto. Er ist Geschäftsführer der Gesellschaft für Wohnungsverwaltung und Objektbetreuung mbH (GfWOB) in Berlin und Mitglied im Verein Deutscher Wohnungseigentümer VDWE.

Was macht einen guten Verwalter aus, Herr Otto?
Ein Verwalter hat nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung tätig zu werden. Dafür wird er vergütet, und er hat professionell zu handeln. In meiner nunmehr über zwanzigjährigen Verwalterpraxis erlebe ich immer wieder, daß vermeintlich der als guter Verwalter dasteht, der es den Eigentümern so recht macht, wie sie es sich in Einzelfällen  wünschen. Oft von einer Mehrheit getragen, werden Forderungen gestellt, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. So häufig bei Kostentragungen oder baulichen Vorhaben sowie Verwendungsvarianten der Instandhaltungsrücklage. In der Regel wurde nicht verstanden, daß sich die Eigentümergemeinschaft selbst ordnungsgemäß zu verwalten hat und eine der Hauptaufgaben des Verwalters darin besteht, die Gemeinschaft zu informieren und zu organisieren, damit sie sich ihrerseits mittels Beschlüssen oder auch mal einer Vereinbarung ordnungsgemäß verwalten kann. Aus meiner Sicht ist der Kollege ein guter Verwalter, der die Gesetze einhält, die Teilungserklärung kennt und umsetzt, mit dem Beirat eine kooperative und respektvolle Arbeitsebene gefunden hat und in der Lage ist, das Komplizierte einer WEG-Verwaltung so zu gestalten, daß alle es verstehen und sich gut aufgehoben wissen, wenn es um den Erhalt des Gemeinschaftsvermögens geht.

Welche gravierenden Unterschiede in ihrer Verwaltungsarbeit sehen Sie zwischen einer ETG, die überwiegend aus Kapitalanlegern besteht oder der, die durch Selbstnutzer charakterisiert ist?
Leider ja, leider deshalb, weil das Gesetz und die Teilungserklärung aus gutem Grund diese Differenzierung nicht trifft. Es ist eine Gemeinschaft. Diese ist unauflöslich, kann nicht insolvent gehen und unterliegt einer gemeinschaftlichen Haftung. Einfach ausgedrückt, der, der zuletzt Geld hat, zahlt für alle. Das klingt zunächst möglicherweise schroff, aber entspricht dem Wesen einer WEG. Deshalb ist es auch erforderlich, daß jeder Eigentümer möglichst dahin geführt wird, sich als Teil des Ganzen und eben in einer solchen Verantwortung zu sehen. Hier zeigt sich übrigens auch, ob ein Verwalter gut ist und die Gemeinschaft als Ganzes in seiner Handlungswelt betrachtet oder einem „bequemen“ Weg nach auftretenden Mehrheiten folgt. Diese Frage stellt sich überwiegend nach erfolgter Teilung oder Neubau, wenn der teilende Eigentümer oder Bauherr noch über die Mehrheit verfügt. Der Bestandseigentümer, der später als einzelner Kapitalanleger auftritt, verhält sich in der Regel doch tendenziell eher in Richtung integrierter Eigentümer. In dieser Frage sehe ich den guten Verwalter auch mit einem gewissen Potential an Erziehungsverantwortung. Er ist der Profi, er ist in hohem Maße in der Führungsverantwortung, soweit es im Rahmen ordnungsgemä-ßer Verwaltung erfolgt. Das Klischee, daß der Bauträger nur den Verkauf, der Kapitalanleger nur den Profit aus der Miete sieht und der selbstnutzende Miteigentümer glaubt, ein Zuhause gefunden zu haben und sich eher wie ein Hauseigentümer fühlt, läßt sich beobachten, wird jedoch aus meiner Berufserfahrung eher überschätzt.

Mit Beginn der neunziger Jahre entstand das Ausbildungsprofil eines Fachkaufmannes (-frau) für die Verwaltung von Wohneigentum, wird dieses den heutigen Anforderungen gerecht?
Nach meiner Überzeugung wurde das schon damals den Anforderungen nicht gerecht. Die Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz stellt höchste Anforderungen an eine kaufmännische, technische und juristische Kompetenz. Die rechtlichen Grundlagen der Verwaltung sind zwar grundsätzlich im Gesetz geregelt, aber in der Praxis hat es die Verwaltung jedes Mal mit anderen und speziellen Teilungserklärungen zu tun. Das Recht entwickelt sich im Sinne einer Rechtschöpfung durch die Rechtsprechung, was eine erhöhte Aufmerksamkeit der Verwalter für die laufende Rechtsprechung auf allen Ebenen und deren Verständnis erfordert. Hinzu kommt der generelle Mangel an gut ausgebildetem Fachpersonal, was in der Zukunft schon aus rein demografischen Entwicklungen nicht besser wird.

Haben Sie Kenntnis, wie viele Verwalter ohne jeglichen, weil nicht geforderten, Qualifikationsnachweis tätig sind?
Nun, diese Frage begleitete mich über meine Zeit als Vizepräsident des damaligen BfW (Bundesfachverband Wohnungsverwalter, der heute als BVI – Bundesfachverband der Immobilienverwalter am Markt unterwegs ist) und auch aktuell als Mitglied des VDWE. Vielleicht ein paar Zahlen: In der Bundesrepublik gibt es geschätzt ca. 12 000 Verwalter, die nicht kommunalen oder genossenschaftlichen Hintergrund haben. Davon sind ca. 4- bis 5.000 in unterschiedlichen Verbänden organisiert. Rund 80 Prozent der Verwaltungen betreuen einen Verwaltungsbestand von durchschnittlich 500 Wohnungen. Größere Verwaltungen mit Beständen von bis zu 3- oder 5.000 Wohnungen im Bestand machen ca. 3 Prozent aus. Der Rest verteilt sich dazwischen. Hinzu kommt historisch gewachsen ein West-Ost-Gefälle und eine Konzentration von überregional tätigen Verwaltungen im westlichen und südlichen Teil der Bundesrepublik. Der überwiegende Teil der Verwaltungen ist inhabergeführt, das heißt, daß der Chef  selber „mitkocht“. Viele der Kollegen betreuen ihre Bestände über Jahre und haben zufriedene Kunden. Der Markt ist relativ konservativ und überschaubar. Da es, was ich sehr bedauere, keine Qualifikationsanforderungen an eine professionelle Verwaltung gibt, wird vielfach „nach Art des Hauses“ verwaltet. Wir sind bei der Übernahme von Beständen nach einem Verwalterwechsel immer wieder überrascht, mit welcher „Einfachheit“ verwaltet wird. Das ist zu bedauern und nur über einen Ausbildungsnachweis in Form einer Lizenz zu lösen. Bedauerlicherweise haben die Regierungen diesem Thema bisher nicht die erforderliche Aufmerksamkeit geschenkt und wollen eher deregulieren und nicht regulieren. Das ist angesichts des europäischen Bestrebens nach Vereinheitlichung nicht nachvollziehbar, da andere Länder hier seit Jahren besser im Sinne der Wohnungseigentümer aufgestellt sind. Objektiv ist es dann einfach so, daß sich ein einmal erworbener Wissensstand hält und die Fortbildung in den Verwaltungsunternehmen nicht die erforderliche Rolle erhält. Hinzu kommt, daß die Regierung mit ständigen gesetzlichen Neuregelungen, ob im Energie- oder Brandschutz- oder Trinkwasserbereich qualifizierte Entwicklungen im Umsetzen der Verordnungen mit den Gemeinschaften verlangt. Hier werden naturgemäß  zunehmend Haftungsgrößen für die Wohnungseigentümergemeinschaften relevant. Ich kann allen Eigentümern nur empfehlen, sich von ihren Verwaltern ausreichende Versicherungsnachweise vorlegen zu lassen. Ich habe seit Beginn der Tätigkeit immer Wert darauf gelegt, diesen Versicherungsschutz im Interesse meiner Kunden vorzuhalten und, wenn auch teuer, eine zusätzliche Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen. Aber der beste Schutz ist der, einen Verwalter zu bestellen, der nachweislich über qualifiziertes Fachpersonal verfügt und transparent mit seiner Tätigkeit umgeht.

Herzlichen Dank, Herr Otto für die informativen Antworten! Eine Sichtweise, die wir gern auch diskutieren wollen. Die Brisanz der Probleme gebietet es, daß wir in den nächsten Heften die Reihe fortsetzen werden.

Interview: Lothar Blaschke

zurück