Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wenn eine allein bestimmen will ...

Mißhelligkeiten in der Gemeinschaft? So könnten sie ausgeräumt werden

Wie überall, kommt es auch im Alltag von Wohnungseigentümergemeinschaften hin und wieder zu Mißhelligkeiten und Ärgernissen. Hier nichts auf die lange Bank zu schieben und um eine faire Lösung zu ringen, kann dem inneren Frieden und Zusammenhalt nur dienlich sein. Im folgenden beantwortet Lothar Blaschke einige exemplarische Fragen von Wohnungseigentümern.

In unserem Verwaltungsbeirat bildet ein Ehepaar den Vorsitz und den stellvertretenden Vorsitz. Zunehmend entpuppt sich nun die Frau als Bestimmerin und die restlichen Eigentümer haben damit ihre Probleme. Ist es überhaupt rechtmäßig, daß ein Ehepaar in einen Beirat gewählt werden darf?
Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) ist eine Beiratswahl nicht zwingend vorgegeben. Im § 29-1 ist nur formuliert, daß ein Verwaltungsbeirat gewählt werden kann. Ich halte ihn aber im übrigen für wichtig, da er auf eine ordentliche Verwaltung Einfluß nehmen, die wirtschaftlichen Ergebnisse kontrollieren und zur Konfliktlösung innerhalb der Gemeinschaft beitragen kann. Dazu bedarf es natürlich geeigneter Kandidaten, die das Vertrauen der Gemeinschaft rechtfertigen. Grundsätzlich können ausschließlich Wohnungseigentümer Mitglied eines Beirates werden. Wohnungseigentümer sind alle im jeweiligen Grundbuch einer Gemeinschaft eingetragenen Personen oder Gesellschaften, wie z. B. Einzeleigentümer, Personengesellschaften, die gemeinsam Eigentümer sind, und wie in Ihrem geschilderten Fall, auch Eheleute. Das Gesetz schließt also diese Konstellation nicht aus, obwohl ich sie für sehr problematisch erachte. Anfechtbar wäre die Wahl eines Eigentümers in den Beirat wohl nur dann, wenn z. B. ein Verdacht auf Vorteilsnahme vorliegt, bewußt Miteigentümer ausgegrenzt werden oder die Abhängigkeit der Eheleute vom Mehrheitseigentümer offensichtlich ist. Sie sollten aber auch wissen, daß ein Beiratsmitglied jederzeit, ohne Angabe von Gründen, zurücktreten kann und dann Neuwahlen erforderlich werden.

Der Mieter unserer Eigentumswohnung möchte sich einen Hund anschaffen. In der Teilungserklärung und Hausordnung ist kein Verbot vermerkt. Die Verwaltung will sich zu der Frage nicht äußern, einige Eigentümer sind dagegen, andere nicht. Wie sollen wir uns verhalten?
Wie so oft in solchen Fällen ist es sehr wichtig, zuerst das Gespräch mit den Miteigentümern zu führen. Das Halten von Haus-tieren in der Gemeinschaft ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, jedoch auf das zumutbare Maß beschränkt. Eine Kleintierhaltung (Zierfische, Hamster, Wellensittich...) kann grundsätzlich nicht untersagt werden. Größere Tiere, hierzu zählen u. a. Hunde und Katzen, dürfen unter Umständen in der Wohnung gehalten werden, sofern sich aus einer „umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten“ nichts Gegenteiliges ergibt – BGH Urteil VIII ZR 340/06 vom 14. November 2007. Dies sollten Sie als Eigentümer und Vermieter sachlich klären, bevor Sie in Ihrem Mietvertrag Regelungen zur Tierhaltung aufnehmen. Wenn eine Tierhaltung nicht grundsätzlich und mehrheitlich abgelehnt wird, sollten Sie einen Beschluß zur Gebrauchsregelung anregen. Dieser muß eine gemeinsame Vereinbarung der Wohnungseigentümer beinhalten, in der verbindlich die Einzelheiten der Tierhaltung geregelt werden. Dieser Beschlußinhalt sollte dann Bestandteil der Hausordnung oder ihres Mietvertrages werden.

1997 ließen zwei Terrasseneigentümer unserer Eigentümergemeinschaft Regenrinnen an den über ihnen liegenden Balkonen befestigen. Die Gemeinschaft stimmte zu mit der Auflage, daß Kosten und Folgen von den Terrasseneigentümern zu tragen sind. Nun müssen an den Balkonen Reparaturen durchgeführt werden und dafür die Regenrinnen entfernt werden. Die betroffenen Terrasseneigentümer weigern sich, dafür die Kosten zu übernehmen. Wie ist die Rechtslage?
Gerade bei Sanierungsmaßnahmen an Balkonen stellen viele Eigentümer die Frage, wer zahlt die Baumaßnahmen? So eindeutig, wie es auf den ersten Blick erscheint, ist es nun allerdings doch nicht. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, daß der Baukörper mit seinen Bestandteilen, auch den Regenrinnen, Gemeinschaftseigentum ist. Nur der Bodenbelag des Balkons befindet sich im Sondereigentum und kann auch so behandelt werden. Allerdings ist, wie so oft, die Teilungserklärung das entscheidende Instrument. Zur Kostenverteilung kann in ihr vereinbart sein, daß Terrassen und Balkone, die ausschließlich dem Gebrauch der einzelnen Wohnungseigentümer dienen, auch von diesen auf eigene Kosten instandzuhalten sind. Mit dieser Formulierung wird bei der Kostenzuordnung der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgehoben und die Kosten komplett dem jeweiligen Sondereigentümer zugeordnet. Die Rechtmäßigkeit wurde aktuell durch ein BGH-Urteil vom 16.11.2012 Az. V ZR 9/12 bestätigt. Die von Ihnen angesprochenen Regenrinnen befinden sich im Gemeinschaftseigentum, sind aber hier per Beschluß kostenmäßig den Terrasseneigentümern zugeordnet. Somit tragen sie die gesondert auszuweisenden Kosten für die Demontage bzw. Montage der Rinnen.

In unserer Eigentümergemeinschaft haben drei Eigentümer eine Garage, die als Sondereigentum im Vertrag erwähnt sind. Ich hingegen nutze als Eigentümer nur einen Carport, für den ich ein Sondernutzungsrecht habe. Nun sollen die Garagentore ausgewechselt werden und auch ich soll mich daran beteiligen. Muß ich zahlen oder wie soll ich mich in diesem Fall verhalten?
Wenn der von Ihnen erwähnte Vertrag die Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung (TE) ist, wurde definitiv vereinbart, daß die Garagen zum Sondereigentum der jeweiligen Erwerber gehören. Wenn man nun das Sondereigentum betrachtet, sind von ihm regelmäßig alle konstruktiven Bestandteile ausgenommen, die sich immer im Gemeinschaftseigentum befinden. Bei Ihrer Wohnung sind das u.a. die Außenwände, Fenster und die Wohnungseingangstür. Genau so verhält es sich bei einer im Sondereigentum stehenden Garage. Der Raum an sich ist sondereigentumsfähig, die bauliche Hülle, wie das Dach, die Außenmauern, das Tor befinden sich dagegen im Gemeinschaftseigentum. In der TE kann ergänzend festgelegt sein, daß gerade für diese konstruktiven Teile dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, verbunden mit der Verpflichtung zur Instandhaltung, Instandsetzung und alleinigen Kostentragung. Wurde das nicht vereinbart, ist zwangsläufig die Gemeinschaft für die auszutauschenden Garagentore zuständig. Dazu ist ein Beschluß herbeizuführen. Die Gemeinschaft hat allerdings die Möglichkeit, die Kostenverteilung  zu ändern und der Möglichkeit des tatsächlichen Gebrauchs anzupassen (§ 16 Abs. 4 WEG). Dafür bedarf es einer Mehrheit von drei Vierteln der stimmberechtigten Eigentümer, mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

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