Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wenn auf Kleingartenflächen gebaut werden soll

Landgericht in Frankfurt/Oder: Kündigung des Eigentümers nicht wirksam

Soll eine Kleingartenfläche einem Bauvorhaben weichen und liegt dazu ein Bebauungsplan vor, so müssen die Kleingärtner früher oder später mit Kündigungen des Eigentümers rechnen. Bedingungen dafür hat der Gesetzgeber im Bundeskleingartengesetz – Paragraph  9 Abs. 1 – näher bestimmt (Auszüge siehe Kasten S. 21). Verpächter legten diese Regeln in der Vergangenheit relativ großzügig aus, so daß Kündigungen aus diesen Gründen oft zu politischen und juristischen Auseinandersetzungen führten.

So passierte es auch in einer Kleingartenanlage in Eggersdorf bei Berlin. Dort hatte der Grundstückseigentümer den Kleingärtnern mit Bezug auf den Zwischenpachtvertrag sowie auf Paragraph 9 Abs. 1 Nr. 5 BkleingG gekündigt.

Was sie sich nicht gefallen ließen: Sie klagten bei Gericht auf Entschädigung und Ersatz der Räumungskosten. VDGN-Vertrauensanwalt Uwe Schuster vertrat sie. Obwohl zwischen Grundstückseigentümer, Zwischenpächtern und Kleingärtnern Einigkeit darüber bestand, daß die Kündigung rechtmäßig war, prüfte das Landgericht Frankfurt/Oder deren Wirksamkeit. Und kam mit Urteil vom 18. März 2014 zu dem Ergebnis, daß sie nicht wirksam sei. Daraufhin wies es die Entschädigungsklage der Kleingärtner ab.

Kündigen erst bei Bauvorbereitung
Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem Kommentar zum Bundeskleingartengesetz von Lorenz Mainczyk, wonach die Festsetzung im Bebauungsplan allein für die Vertragskündigung nicht ausreicht. Es ist vielmehr erforderlich, daß erkennbare Vorbereitungen getroffen worden sind, um das Bauvorhaben alsbald in Angriff zu nehmen (vgl. Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 10. Auflage, § 9 BKleingG Rz 26). Darunter fallen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Fläche entsprechend den Festsetzungen im Bebauungsplan baureif zu machen. Das Merkmal „alsbald“ gilt als erfüllt, wenn der Grundstückseigentümer erkennbare Vorbereitungen für die Durchführung des Vorhabens getroffen hat, d. h. konkret einen Architekten/Bauunternehmer beauftragt hat, das Bauvorhaben auszuführen und die Finanzierung sichergestellt ist (Verweis des Gerichts auf Mainczyk, aaO. § 9 BKleingG Rz 27 a).

Einen Hinweis zur Entschädigung bei rechtmäßiger Kündigung gab das Landgericht auch. Nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung (§§ 93 ff. Baugesetzbuch – BauGB) sind dem Pächter die Nachteile auszugleichen, die ihm aufgrund des vorzeitig entzogenen Pachtrechts entstehen. Dabei ist zwischen der Entschädigung für den Rechtsverlust und anderen durch die Enteignung eintretenden Vermögensnachteilen zu unterscheiden. Dazu gehören auch Folgeschäden gemäß § 96 BauGB, wie z. B. die Kosten für den Transport von Anlagen und Anpflanzungen in den neuen Kleingarten oder die Räumungs- und Beseitigungskosten von Anlagen und Anpflanzungen (Mainczyk, aaO., § 11 BKleingG Rz 14). Die Räumung ist nach Feststellung des Gerichts Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Entschädigung.

Mit dieser Thematik beschäftigte sich kürzlich auch der Bundesgerichtshof: Nach seinem Beschluß vom 13. Februar 2014 – III ZR 250/13 – hat der Verpächter für den Kündigungsgrund nach § 9 Absatz 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen, daß erkennbare Vorbereitungen für die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens getroffen worden sind und die im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung konkret bevorsteht.

Die Absicht des Verpächters muß ernsthaft sein, bereits feste Formen angenommen haben und nach außen hin dokumentiert worden sein. Andererseits dürfen an die Darlegung dieser Voraussetzungen im Hinblick auf die lange Kündigungsfrist nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BKleingG und zur Vermeidung übermäßiger Kündigungserschwerungen insbesondere bei größeren Bauvorhaben keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden.

Keine Räumkosten für Kleingärtner
Bloße „Vorratskündigungen“ sollen jedoch vermieden werden, auch soll das ehemals kleingärtnerisch genutzte Land nach der Kündigung nicht über Gebühr brachliegen. Zu beachten ist zudem, daß mit Bauarbeiten auf den gekündigten Flächen in aller Regel nicht begonnen werden kann, solange diese Flächen nicht geräumt und herausgegeben worden sind. Die Aufwendungen für Räumung und Herausgabe brauchen nach dem Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) und einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin aus dem Jahr 2002 nicht die Kleingärtner tragen.

Die Zukunft von Kleingärten in Ballungsgebieten ist oft gefährdet, insbesondere auch in Berlin. Wir berichteten mehrfach darüber. Urteile wie die hier genannten zeigen Betroffenen reelle Chancen auf, sich auch juristisch gegen diese Begehrlichkeiten zu wehren.

Dr. Michael Jagielski

 

Wann darf der Eigentümer kündigen?
Aus den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes

§ 9 Ordentliche Kündigung
(1) Der Verpächter kann den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn ...
5. die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern ...

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