Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Phantasievolle Mietansätze

Bei Zweitwohnungssteuer langen Kommunen kräftig hin/ VDGN-Fachgruppe bleibt am Ball

Vor kurzem ging eine statistische Information durch die Presse. Sie besagte, daß 2012 und 2013 die Steigerungsraten der Mieten bundesweit 1,2 bzw. 1,3 Prozent betrugen. Wenn man mit Zweitwohnungssteuern, die auf der Grundlage von Jahresmieten erhoben werden, befaßt ist, müßte man spontan ausrufen: „Donnerwetter, wie moderat! Ja, wir sind da ganz andere Mietsteigerungen gewohnt!“

Landauf und landab wird man bei der Zweitwohnung mit Phantasiezahlen konfrontiert, die nur einen Zweck erfüllen sollen, den Kommunen Jahr für Jahr höhere Steuern in ihre Kassen zu spülen. Für minderwertigen Wohnraum, da ja oft nicht zum Dauerwohnen ausgelegt, sind da locker Steigerungsraten von 54 Prozent in Brandenburg oder 33 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern zu verzeichnen, um nur zwei Beispiele herauszugreifen. Das zeigt, die Erhebung der Zweitwohnungssteuer hat sich längst verselbständigt.

Zur Ehre der Verwaltungsgerichte muß jedoch gesagt werden, daß sie das Zugrundelegen von Mieten, die keine reale Berechnungsgrundlage besitzen oder, wenn es sich um Schätzungen handelt, die nicht am Wirklichkeitsmaßstab orientiert sind, nicht tolerieren. Deshalb werden auch viele Zweitwohnungssteuerprozesse gewonnen.

Aber es tun sich neue Gefahren auf für die Abzocke der Bürger mit Zweitwohnungssteuer. Da wäre zunächst die schleichende, jedoch ständig zunehmende Verwässerung des Begriffs „Wohnung“ zu nennen. Hier sind Richter überall geneigt, immer mehr Qualitätsabstriche gegenüber einer dauerhaft bewohnbaren Wohnung zuzulassen. Das spürt man in verschiedenen Gesprächen, die man am Rande von Prozessen mit ihnen führt. Das belegt aber auch die Praxis. Der Höhepunkt dieser Entwicklung besteht bisher darin, daß ein Verwaltungsgericht in Hessen die Besteuerung allein wegen dem Vorhandensein von Wasser und Energie in einer Hütte für rechtens erkannte. Es gilt die Devise: ‚Je geringer die Anforderungen an die Wohnung, umso mehr Steuerzahler habe ich.’

Ein weiteres Problem ist der Versuch, sich vom Mietrecht als Besteuerungsgrundlage abzuwenden. Vielen Lesern ist bekannt, daß das Amt Beetzsee im Land Brandenburg die Zweitwohnungsbesteuerung auf der Grundlage einer „lagedifferenzierten Wohnfläche“ ansetzt. Da diesbezüglich ein Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg anhängig ist, das bei Redaktionsschluß noch nicht abgeschlossen war, erfolgt dazu später eine Auswertung.

Eine Entscheidung zur Rechtmäßigkeit der Satzung der Gemeinde Beetzsee, die das Verwaltungsgericht Potsdam in einem Nebensacheverfahren getroffen hatte, führte umgehend dazu, daß weitere Gemeinden ihre Satzungen auf lagebedingte Wohnflächenberechnung umstellten. Darunter befand sich auch die Stadt Oranienburg mit vielen eingemeindeten Ortschaften. Das Ergebnis liegt jetzt vor. Viele Mitglieder haben sich empört an unsere Fachgruppe gewandt und um Hilfe gebeten. Würde man die alte Berechnungsweise zugrundelegen, würde die Steigerung der Jahresmiete z. B. bei einem Veranlagten 260 Prozent und der Quadratmeterpreis 18,75 Euro betragen. Aber solche Betrachtungsweise ist ja jetzt sachfremd. Die Berechnung nach „lagedifferenzierter Wohnfläche“ ermöglicht es, für verschiedene Wohnzonen je eine bestimmte Summe festzulegen, die dann multipliziert mit der Größe der Wohnfläche, die Zweitwohnungssteuer ergibt.

Oranienburg war eigentlich die Kommune, die in zurückliegenden Jahren immer moderat mit ihren Zweitwohnungssteuerpflichtigen umgegangen ist. Auch der Bürgermeister tendierte früher eher zu einer Abschaffung und nicht einer Steigerung der Steuer. Die Zweitwohnungssteuerpflichtigen dankten es, indem über viele Jahre äußerst wenige Widerspruchsverfahren zu bearbeiten waren und nur vereinzelt mal eine Klage vor Gericht erhoben wurde. Das wird jetzt sicher anders. Es gibt eine Reihe guter Gründe, die Zweitwohnungssteuerbescheide der Stadt Oranienburg zu bestreiten und zwar unabhängig vom Ausgang des Normenkontrollverfahrens vor dem OVG.

Das betrifft sowohl die vermutlich willkürlich festgelegten Summen für die „Wohnzonen“ als auch die fehlende Homogenität vieler gleichbesteuerter Objekte. Nicht mal von Typengerechtigkeit kann hier die Rede sein. Übrigens, im Normenkontrollverfahren mußte die Amtsdirektorin des Amtes Beetzsee auf eine gezielte Frage des vortragenden Richters, Prof. Musil, zugeben, daß die Steuerbeträge für die Zonen nach dem Finanzbedarf der Kommune ermittelt wurden. Das spricht Bände. Wir raten allen Oranienburgern und Zweitwohnungssteuerpflichtigen der eingemeindeten Ortschaften, sich zur Wehr zu setzen.

Die in diesem Artikel behandelten Tatsachen, Erscheinungen und Entwicklungen werfen eine Grundsatzfrage auf: ‚Was ist eigentlich noch an Substanz aus der Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG) von 1983 übrig geblieben? Das ist lediglich die Aussage, daß die Unterhaltung einer zweiten Wohnung neben dem Hauptwohnsitz besteuerungswürdig sein kann. Auch bei bester Phantasie oder sagen wir, selbst bei fundierten Rechtskenntnissen, ist vieles was im 21. Jahrhundert auf dem Gebiet der Zweitwohnungsbesteuerung praktiziert wird und teilweise auch geurteilt wird, aus den Aussagen des Bundesverfassungsgerichtes nicht mehr herauslesbar.

Nehmen wir z. B. den Mietwert. Er taucht in den Aussagen des BVerfG zweimal auf, und zwar immer als Abgrenzungskriterium zu anderen Steuertatbeständen. So heißt es: „Der Betrag des Mietaufwandes ist Maßgröße für die steuerliche Leistungsfähigkeit, die sich in der Verwendung bestimmter Einkommensteile für bestimmte Konsumgüter, hier das Innehaben einer Zweitwohnung, zeigt.“ Und an anderer Stelle: „Die Zweitwohnungssteuer wird (dagegen) nach dem tatsächlichen oder geschätzten Mietaufwand berechnet“.

Unsere Mitglieder werden gerade Zeuge, wie Kommunen dieses Prinzip zu Grabe tragen. Das Bundesverwaltungsgericht räumt den Städten und Gemeinden auch das Recht ein, „pauschale Maßstäbe“ zu wählen und sich mit einer „Typengerechtigkeit“ zu be-gnügen. Die Praxis sieht jedoch so aus, daß teilweise Zweitwohnungssteuerpflichtigen auf dem Land höhere Mietansätze auferlegt werden als in der Stadt; und das gleiche trifft oftmals auf das Verhältnis von regulären Wohnungen zu Datschen oder Behelfsheimen zu.

Typengerechtigkeit, mahnt das BVerfG an, muß im rechten Verhältnis „... zu der mit Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen“. Diese Balance wird in der Praxis jedoch nicht erreicht. Es wird eklatant Ungleiches gleich besteuert und damit gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Grundgesetz verstoßen.

Das trifft nach unserer Auffassung auch jetzt auf die Besteuerung in Oranienburg zu. Wie will diese Kommune mit ihrer jetzigen Bemessungsgrundlage die Forderung des BVerfG erfüllen, daß „...allein der isolierte Vorgang des Konsums als Ausdruck und Indikator der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit...“, maßgeblich sein darf. Dem konkreten Konsum setzt die Stadt Oranienburg ein erfundenes Zahlenwerk fiktiver Wohnzonen entgegen. Ständig im Munde geführt, jedoch in der Praxis negiert, wird die Tatsache, daß es sich bei der Zweitwohnungssteuer um eine Aufwandsteuer handelt. Nur im Rahmen des finanziellen Aufwandes kann man an eine Typisierung herangehen. Das trifft auch auf die, den Kommunen vom Bundesverwaltungsgericht eingeräumte „Gestaltungsfreiheit“ bei der Steuererhebung zu. Gestaltung verlangt eine Grundlage, einen Rahmen. Gestalten heißt nicht ins Blaue agieren. Der Aufwand des Einzelnen für die Unterhaltung einer Erholungsimmobilie ist längst aus dem Blickfeld verloren. Im Vordergrund steht die Füllung der Gemeindekasse. Anders kann man z. B. auch nicht die Auffassung einer Gemeinde in Niedersachsen bewerten, der Aufwand in einer Wochenendsiedlung für ein Behelfsheim (mobiles Wohnheim) in einer beträchtlichen Entfernung vom Hauptwohnsitz, der nur eine seltene Nutzung ermöglicht, betrage 2.000 Euro.

Wir waren der Auffassung, daß sich die Beratertätigkeit der VDGN-Fachgruppe langsam erübrigen wird, da viele Zweitwohnungssteuer-Satzungen nach Gerichtsverfahren korrigiert wurden und sich die Mietansätze in vertretbaren Bahnen bewegen. Wir haben uns geirrt. „Im Bereich des Steuerrechts ist der Gesetzgeber an den Grundsatz der Steuergerechtigkeit gebunden.“ Vieles ist jedoch so in Bewegung geraten, daß man verstärkt hinterfragen muß, ob diesem, vom BVerfG aufgestellten Grundsatz, mit neuen Bemessungsgrundlagen im Zweitwohnungssteuerrecht Rechnung getragen wird.

Wir bleiben also am Ball.

Wolfgang Grubenstein

zurück