Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Garten dem Erdboden gleichmachen?

Wenn Kleingärtner kündigen, müssen sie ihre Vertrags-Pflichten erfüllen, mehr nicht

Kleingärtner sind verunsichert: In Zeitschriften-Beiträgen und Schreiben von Verpächtern werden Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) vom Februar und April 2013 „zitiert“, wonach der Pächter bei Kündigung seines Gartens alle Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen beseitigen müsse. – Quasi dem Erdboden gleichmachen.

Bisher galt in solchen Fällen, und um es gleich vorwegzunehmen, es gilt noch immer: Hat der Kleingärtner seine Scholle gekündigt, muß er lediglich das erfüllen, was er für den Kündigungsfall im Pachtvertrag vereinbart und mit seiner Unterschrift bestätigt hat. Das bedeutet in aller Regel auch, daß berechtigte Auflagen aus den Abschätzprotokollen zu erfüllen sind. So ist zum Beispiel persönliches Hab und Gut aus der Laube zu räumen, wenn der Nachpächter es nicht übernehmen will. Solche einmal getroffenen Vereinbarungen gelten nach wie vor – wie auch alles andere, was im Vertrag steht!

Wie sind nun die beiden genannten Urteile des Bundesgerichtshofes (vom 11. April 2013 III ZR 249/12 und vom 21. Februar 2013 III ZR 266/12) zu verstehen?

In der letztgenannten Entscheidung entschied der Bundesgerichtshof folgendes: „In einem (Formular-)Kleingartenpachtvertrag kann wirksam vereinbart werden, daß der abgebende Pächter für den Fall, daß kein Nachpächter vorhanden ist, den Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten ein-schließlich Fundamenten, befestigten Wegen und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat.“

In dem Vertrag, der Gegenstand des Gerichtsverfahrens war, hieß es unter § 6 Pächterwechsel Ziffer 2, der abgebende Pächter verpflichte sich, die im Wertermittlungsverfahren erfaßten Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des errechneten Betrages auf den Nachpächter zu übertragen.

Für den Fall, daß kein Nachpächter vorhanden ist – in stadtfernen Regionen mit Bevölkerungsschwund und hohem Altersdurchschnitt kommt dies häufiger vor – wurde unter Ziffer 6 des genannten Vertrages eine folgenschwere Regelung festgehalten: Pächter und Verpächter sollten schriftlich vereinbaren, was mit Baulichkeit und Anpflanzungen weiter geschehen soll. Der Verpächter sei in diesem Fall nicht zur Zahlung des Entschädigungsbetrages verpflichtet. Der abgebende Pächter habe den Garten bis zur Neuverpachtung nach § 4 (kleingärtnerische Nutzung) zu bewirtschaften, die Pacht, Verwaltungsgebühr sowie die Umlagen des Vereins zu zahlen und sonstige Leistungen zu erbringen oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamenten, befestigten Wegen und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben.

In den Vorinstanzen, Amtsgericht Helmstedt und Landgericht Braunschweig, wurde diese Vertragsklausel des § 6 Ziffer 6 wegen unangemessener Benachteiligung des Päch-ters als unwirksam erklärt.

Der BGH hat nun im Berufungsverfahren diese Vertragsklausel für wirksam erklärt. Das bedeutet: Hat der Pächter einer solchen Klausel im Pachtvertrag einmal zugestimmt, so gilt sie!

Der BGH stellt dazu fest, daß gemäß dem Leitbild der gesetzlichen Vorschriften Baulichkeiten und Anpflanzungen im Eigentum des Kleingärtners sind. Diese seien nach Beendigung des Pachtvertrages zu entfernen, sofern keine Übernahme durch den Verpächter oder einen Nachpächter vereinbart wird. Dies spiegelt sich in § 6 Ziffer 2 des vorliegenden Pachtvertrages wider.

Die Pflicht zur Räumung umfaßt neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind.

Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21. Februar 2013 ist jedoch in vielen Fällen nicht unmittelbar anwendbar! Gegenwärtig sehen geltende Verträge nach unserer Erfahrung überwiegend eine Weiterverpachtung und Übernahme von Baulichkeiten und Anpflanzungen durch den nachfolgenden Pächter vor. Die oben beschriebene Vertragsklausel (gemäß § 6 Ziffer 6) fehlt – gottseidank, möchte man sagen – meist. So kann ein Verpächter nur nachträglich versuchen, den Pächter zu einer derart nachteiligen Änderung des geltenden Pachtvertrages zu bewegen oder zum Abschluß gesonderter Vereinbarungen. Es liegt dann im Ermessen des Pächters zu entscheiden, ob er eine solche Vereinbarung unterschreiben will, die ihm weitreichende Pflichten auferlegt, wenn er eines Tages mal seinen Garten kündigen möchte. Unterzeichnet er solche Vertragsbedingungen, dann gelten sie! Darin liegt die Bedeutung dieses BGH-Urteils.

Überraschend war es nicht.

Eine solche nachteilige Regelung für den Pächter kursierte als Mustervorschlag für die Vertragsgestaltung bereits im Praktiker-Kommentar von Mainczyk zum Bundeskleingartengesetz (als Anhang 5 b): „Für den Fall, daß bei Beendigung des Pachtverhältnisses kein Pachtnachfolger vorhanden sein sollte und eine Wiedervergabe der Parzelle angestrebt wird, wird dem Pächter gestattet, bis zu einer Dauer von max. zwei Jahren nach Beendigung des Pachtverhältnisses sein Eigentum (Anpflanzungen und Baulichkeiten) auf der Parzelle zu belassen, soweit es den Bestimmungen des BKleingG, der Kleingartenordnung sowie des Vertrages entspricht. Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Sollte nach dem Ablauf von max. zwei Jahren kein Nachfolgepächter gefunden worden sein oder der abgebende Pächter sich weigern, sein Eigentum auf einen Nachfolgepächter zu übertragen, verpflichtet sich der Pächter zur Beräumung des Kleingartens von seinem Eigentum.“

Außerdem soll der abgebende Pächter zur Zahlung einer Verwaltungspauschale mindestens in Höhe des Pachtzinses und öffentlich-rechtlicher Lasten verpflichtet werden, solange kein Nachfolger gefunden oder die Parzelle nicht beräumt wird.

Künftig werden Kleingartenorganisationen als Zwischenpächter zu entscheiden haben, ob sie ihre Vertragsgestaltung nach dem BGH-Urteil ausrichten, um das Wiederverpachtungsrisiko zu reduzieren.

Der Kleingärtner muß bei Vertragsabschluß oder Abschluß einer gesonderten Vereinbarung ebenfalls entscheiden, ob er das Risiko eingeht, im Endeffekt den Kleingarten vollständig beräumen zu müssen, auch wenn er bei Übernahme des Kleingartens eine Entschädigung an den Vorpächter zahlen mußte. Wenn im Unterpachtvertrag die Frage der Weiterverpachtung an einen Nachfolger bei Beendigung des Pachtverhältnisses nicht geregelt ist, dann ist der Unterpächter nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gemäß § 546 Abs. 1 in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG zur vollständigen Beräumung des Kleingartens verpflichtet. Bekommt der Kleingärtner einen Unterpachtvertrag vom Verpächter vorgelegt, wie er dem Bundesgerichtshof vorlag, dann muß der Unterpächter einschätzen, wie hoch das Risiko der Nichtweiterverpachtung bei Beendigung des Pachtverhältnisses ist. Da gewöhnlich Pachtlaufzeiten über 10 Jahre und länger Realität sind, ist diese Einschätzung kaum zu treffen. In Gebieten mit zunehmendem Leerstand von Kleingärten ist abzusehen, daß die Chancen gering sind, einen Nachpächter zu finden. In Ballungsgebieten mit permanenter Nachfrage nach Kleingärten ist das Risiko mittelfristig geringer.

Michael Jagielski

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