Verband Deutscher Grundstücksnutzer

„Kosten für Instandhaltung mit einkalkulieren“

VDGN-Telefonforum mit Bausparen ins Eigenheim

Martin Böhmert

Wie funktioniert Bausparen? Wie sieht der richtige Finanzierungsmix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und Hypothek aus? Wie kann ich möglichst viel Eigenkapital ansparen? Wie sichere ich mir langfristig die aktuell günstigen Bauzinsen? Welche staatlichen Förderungen bekomme ich? Können auch Modernisierungen mit einem Bausparvertrag finanziert werden? Im VDGN-Telefonforum beantwortet Martin Böhmert, Experte der LBS Ostdeutschen Landesbausparkasse AG, die Fragen zum Thema Bausparen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Hausfinanzierung? Ich habe auch einen Bausparvertrag.
Grundsätzlich sollte eine solide Finanzierung aus mehreren Säulen bestehen: 20 Prozent Eigenkapital, 30 Prozent Bauspardarlehen und 50 Prozent Hypothekendarlehen von Bank oder Sparkasse. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, umso besser. Die Finanzierung wird überschaubarer und die Belastung geringer. Zum Eigenkapital zählen neben Guthaben auf Sparkonten und Bausparverträgen auch Wertpapiere und Aktien. Eigenkapital ist oft nicht sofort verfügbar, beachten Sie hier die Kündigungsfristen.

Wir möchten später ein Haus bauen, haben aber nicht viel Gespartes. Empfehlen Sie uns den Abschluß eines Bausparvertrages? Wie funktioniert Bausparen?
Ein Bausparvertrag ist ein wesentlicher Bestandteil einer optimalen Hausfinanzierung. Gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase ist ein Bausparvertrag ein sicheres Finanzierungsinstrument. Bereits bei Vertragsabschluß sichern Sie sich die günstigen Darlehenszinsen, die sich bis zur letzten Rate nicht mehr ändern. Gleichzeitig sind Sie bei der Rückzahlung flexibel, denn Sondertilgungen auf das Bauspardarlehen sind jederzeit möglich. Mit Abschluß des Bausparvertrages müssen 40 Prozent (bei manchen Bauspartarifen sind es 50 Prozent) der Bausparsumme angespart werden. Nach Ende der Ansparphase erhalten Sie das günstige und zinssichere  Bauspardarlehen für die Finanzierung einer Immobilie. Dies entspricht 60 Prozent der Bausparsumme. Außerdem sollte man prüfen, ob die staatlichen Förderbeträge von Riester-Förderung, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage die eigenen Sparleistungen ergänzen können.

Ich habe einen Bausparvertrag und möchte jetzt das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Bezieht sich der berechnete Darlehenszins auf die gesamte Bausparsumme?
Der Bauspardarlehenszins bezieht sich immer nur auf das Bauspardarlehen, also die Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben.

Ich möchte einen Bausparvertrag abschließen. Mit welcher staatlichen Förderung kann ich rechnen?
Im günstigsten Fall sind bei einem Bausparvertrag drei Fördervarianten möglich. Sie können einmal vermögenswirksame Leistungen auf einen Bausparvertrag ansparen und dafür die Arbeitnehmersparzulage erhalten. Außerdem gibt es für Bausparer auf eigene Sparraten die Wohnungsbauprämie. Allerdings gelten für diese beiden Förderungen unterschiedliche Einkommensgrenzen. Schließlich könnten Sie bei Abschluß eines zertifizierten Bausparvertrages auch die staatliche, einkommensunabhängige Wohn-Riester-Förderung erhalten. Um hier jedoch die volle Förderung zu erhalten, müssen inklusive Zulagen vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Brutto-Vorjahreseinkommens in den Riestervertrag fließen.

Ich möchte meine Hausfinanzierung klassisch gestalten. Wie binde ich aber staatliche Fördermittel ein?
Kombinieren Sie Ihr Sparkassen- und Bauspardarlehen mit staatlichen Krediten der KfW. Es gibt derzeit mehrere Programme, die für Ihre Finanzierung in Frage kommen. Den zinsgünstigen KfW-Kredit bekommen Sie sofort ausgezahlt, in den ersten acht Jahren zahlen Sie nur die Zinsen dafür. Die sogenannten endfälligen Darlehen müssen erst am Ende der Laufzeit getilgt werden. Parallel besparen Sie einen Bausparvertrag, der mit Zuteilung den KfW-Kredit ablöst. Ab dem 9. Jahr beginnen Sie mit der Rückzahlung des Bauspardarlehens.

Mit dem letzten Kontoauszug meiner Bausparkasse erhielt ich einen Antrag auf Wohnungsbauprämie. Ich weiß gar nicht, ob ich diese Prämie erhalte?
Wohnungsbauprämie in Höhe von maximal 45 Euro jährlich bekommt jeder ab 16 Jahren, der mindestens 50 Euro pro Jahr in einen Bausparvertrag einzahlt. Der begünstigte Höchstbetrag für Alleinstehende liegt bei 512 Euro. Ist der Sparer bei Abschluß des Vertrags unter 25 Jahre alt, kann er nach sieben Sparjahren frei über das angesparte Geld und die Prämie verfügen. Diese Chance bietet sich allerdings nur einmal im Leben. Erfolgt der Abschluß des Bausparvertrags nach dem 25. Geburtstag, wird die Prämie nur gewährt, wenn das Kapital wohnwirtschaftlich, also zum Bauen, Kaufen oder Modernisieren einer Immobilie verwendet wird. Die Einkommensgrenzen für die Prämie liegen für Alleinstehende  bei 25.600 Euro, bei Ehepartne bei 51.200 Euro.

Mein neuer Arbeitgeber zahlt vermögenswirksame Leistungen. Kann ich diese auf einen Bausparvertrag fließen lassen? Erhalte ich auch Arbeitnehmersparzulage?
Ja, natürlich. Vermögenswirksame Leistungen (vL) werden direkt vom Arbeitgeber auf Ihren Bausparvertrag einbezahlt und sind eine Voraussetzung für die Zahlung der staatlichen Arbeitnehmer-Sparzulage. Viele Arbeitgeber zahlen vL zusätzlich zum Gehalt – oftmals den förderfähigen Höchstbetrag von 470 Euro pro Jahr. Wenn Sie die Leistungen nicht komplett in dieser Höhe von Ihrem Arbeitgeber bekommen, bitten Sie ihn, die Differenz aus Ihrem Gehalt auszugleichen, damit Sie die maximale staatliche Förderung erhalten. Jeder Arbeitnehmer, der seine vermögenswirksamen Leistungen anlegt, erhält vom Staat neun Prozent Arbeitnehmer-Sparzulage dazu. Das sind bis zu 43 Euro im Jahr. Die Arbeitnehmer-Sparzulage wird mit der Einkommens-Steuererklärung beantragt. Die Zulage wird bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 17.900 bzw. 35.800 Euro (alleinstehend/ verheiratet) gezahlt.

Ich möchte gern mein Haus sanieren und habe einen besparten Bausparvertrag. Kann ich den für Finanzierung einsetzen?
Sie können selbstverständlich das Bauspardarlehen dafür nutzen. Eigentümer benötigen für Modernisierungsmaßnahmen häufig kleine bis mittlere Kreditsummen. Für alle, die kurzfristig energetisch sanieren wollen, haben die Landesbausparkassen spezielle Sofortfinanzierungsangebote im Programm. Es gibt zum Beispiel Blanko-Darlehen bis zu 30.000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung. Außerdem bekommen Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30.000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist selbstverständlich vorgeschrieben. Die Zeitschrift Finanztest (12/11) beurteilt Bausparverträge deshalb für Modernisierungen als „ideal“.

Wir sind eine Familie mit einem Kind und sparen für ein Eigenheim, auch wenn wir uns einschränken müssen. Wie viel Geld müßten wir mindestens für die Lebenshaltung einplanen?
Jedes Kreditinstitut hat seine eigene Berechnung für die Mindesthaushaltspauschale. Für einen Drei-Personen-Haushalt sollte man zum Beispiel laut LBS mindestens 1 270 Euro für die Lebenshaltung und für jedes weitere Kind 200 Euro einplanen. Dieses Geld sollte nach Abzug aller Kreditraten und der Nebenkosten für Haus und Grundstück (beispielsweise für Wasser, Energie, Gas, Müllabfuhr) und anderer ständiger Verpflichtungen vom Einkommen übrig bleiben. Etwa 40 Prozent des Familien-Nettoeinkommens sollten für die Lebenshaltung zur Verfügung stehen.

Den letzten Bausparkredit für unser Eigenheim werden wir in acht Jahren getilgt haben. Was ist sinnvoll, um für später anfallende Instandhaltungen oder auch unser Leben im hohen Alter in unserer jetzigen Traumimmobilie vorzusorgen?
Auch ein Eigenheim hat irgendwann die ersten Schönheitsreparaturen nötig. Erfahrungsgemäß schwächelt nach rund 15 bis 20 Jahren die Heizungsanlage, nach circa 20 bis 30 Jahren ist eine neue Dacheindeckung fällig. Renovieren ist bereits nach fünf bis zehn Jahren angesagt. Auch spätere Reparatur- und Modernisierungsarbeiten können Sie heute schon mit einem Bausparvertrag finanziell planen und gezielt ein finanzielles Polster aufbauen. Er ist die ideale Rücklage für Renovierungsmaßnahmen – geplant oder nicht geplant. Mit diesem Geld kann man zum Beispiel auch altersgerecht umbauen, egal, ob bereits eine Bedürftigkeit vorliegt oder man einfach nur den Komfort schätzt. So sorgen Sie langfristig für die Zukunft vor, um möglichst lange in Ihrem Haus zu wohnen.

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