Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Gesetz mit Lücken und Fallen

Fragen und Antworten zur Verwaltungspraxis in Eigentümergemeinschaften (Folge 2)

Im Zusammenhang mit den abgelaufenen bzw. noch kurzfristig bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlungen werden wieder verstärkt verschiedene Unklarheiten zur Rolle, Verantwortung und Arbeit von Verwaltungsbeiräten offenbar.

Weshalb überläßt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Paragraph 29 den Wohnungseigentümern die Verantwortung, ob sie einen Verwaltungsbeirat wählen wollen oder nicht? Würde eine gesetzliche Pflicht zur Wahl wirksamer und die Arbeit der Beiräte fördern?

Zunächst ist zu bedenken, daß in kleinen Wohnungseigentümergemein-schaften (WETG) – bis ca. fünf Wohnungen – ein aus drei Personen lt. WEG § 29 Abs. 1 bestehender Beirat „überdimensioniert“ wäre. Die hier vorhandenen Eigentümer haben in der Regel einen genauen Überblick über das wirtschaftliche Geschehen und über den baulichen Zustand ihres Wohngebäudes. Für den Verwalter einer kleinen WETG ist es zumutbar, allen bzw. einzelnen Eigentümern Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu geben.

Unabhängig von der Größe der WETG ist festzustellen, daß sich in der Regel nur wenige Miteigentümer für eine ehrenamtliche Mitarbeit im Verwaltungsbeirat interessieren bzw. gewonnen werden können. Ein oder auch zwei Eigentümer stellen lt. WEG eben keinen Beirat dar.

Mehrheitseigentümer, die mehr als die Hälfte der Stimmen in Wohnungseigentümerversammlungen repräsentieren, sind oftmals an einem Beirat wenig interessiert, wollen die Wirkung ihrer dominierenden Stimmenzahl nicht einengen lassen.

Verwalter haben sich wegen der o. a. gesetzlichen Möglichkeit, einen Beirat zu wählen, darauf eingerichtet und zeit- und kostensparende Formen der Zusammenarbeit mit ihm entwickelt. Gelegentlich werden vorhandene Beiräte von Verwaltern auch als Alibi-Partner verstanden für Vorhaben und Aufträge, für die eigentlich eine Eigentümerversammlung angebracht bzw. notwendig gewesen wäre. Hier gilt auch: kein Beirat, dann auch keine Kontrolle der Jahresabrechnungen, des Wirtschaftsplanes und der Kostenvoranschläge. Kein Beirat kostet auch nichts. Es fallen dann keine Zahlungen für Beiratsauf-wendungen, für WEG-Fachliteratur, für Fortbildungsmaßnahmen von Beiratsmitgliedern u. a. an.

Weshalb ist eine Mitarbeit in einem Beirat für viele Miteigentümer oftmals wenig erstrebenswert?Handelt es sich um ehrenamtliche Arbeit, über die man mindestens einmal im Jahr Rechenschaft abzugeben hat, ist ein Zeitaufwand erforderlich, den man zur Verfügung haben muß. Im Ergebnis der Beiratsarbeit übernimmt jedes Mitglied gegenüber den anderen Miteigentümern eine hohe Verantwortung. Erklärt der Beirat, daß er die Rechnungen geprüft, mit den erteilten Aufträgen verglichen und für korrekt gefunden hat, müssen sich die Eigentümer darauf verlassen können, richten sie ihr Abstimmungsverhalten darauf ein. Stellt sich im Nachhinein heraus, daß das nicht stimmt, oder auch nur teilweise nicht stimmt, dürfte das bis dahin bestehende Vertrauensverhältnis zwischen ihnen und dem Beirat getrübt sein.

• In vielen WETG verlassen sich Eigentümer auf die Aussagen der Beiratsmitglieder, weil sie selbst nicht in der Lage oder – schlimmer – willens sind, sich genauer mit den Vorgängen in ihrer Gemeinschaft zu befassen. Dann bürden sie dem Beirat ihre eigene, nicht wahrgenommene Verantwortung auf.

• In einigen WETG finden sich jedoch Beiräte oder einzelne Beiratsmitglieder, die ihre Rolle subjektiv verstehen und sich anmaßen, als eine Art „Aufsichtsrat“ mit Entscheidungsvollmachten zu agieren. Obgleich das WEG autoritäre Einflußnahme des Beirates auf die Arbeit der Verwaltung nicht zuläßt, gibt es Beispiele von Eigenentscheidungen am Verwalter vorbei, werden „Weisungen“ erteilt und Miteigentümer eigenen Vorstellungen unterworfen. Das führt gelegentlich zu Unmut und Zwist, zu Streitigkeiten und zum Zurückziehen von Wohnungseigentümern aus der gemeinsamen ordentlichen Verwaltung des Wohnobjekts. Ein Verwaltungsbeirat hat nur die Vollmachten, die ihm per Mehrheitsbeschluß von der Wohnungseigentümerversammlung übertragen wurden und die er ausdrücklich als Verantwortungsträger akzeptiert hat. Bei Beschlüssen zu Vollmachten für den Beirat kommt es auf präzise Formulierungen und Abgrenzungen an.

Zur Eingangsfrage, ob es zweckmäßig wäre, daß der Gesetzgeber in das WEG eine zwingende Vorschrift aufnimmt, wonach ein Verwaltungsbeirat gewählt werden muß, (z. B. für WETG ab 10 Eigentümer) lege ich mich fest: Nein!

Zwar würden einige Vorgänge innerhalb der WETG damit leichter zu regeln sein, aber nicht das Grundproblem, die notwendigerweise vorhandene persönliche Bereitschaft zur Übernahme der mit der Funktion verbundenen Verantwortung für das Wohl der Gemeinschaft. Diese Bereitschaft erhält man nicht mit einer Pflicht zur Wahl eines Beirates per Gesetz. Niemand kann zur Mitarbeit verpflichtet werden.

Wie aber könnte eine WETG einer gesetzlichen Wahlpflicht entsprechen, wenn sich niemand bereiterklärt?

Hier bliebe nur ein Ausweg: Beiratsmitglieder von außerhalb holen und diese entsprechend zu vergüten. Nicht nur, daß das WEG Außenstehende als Beiratsmitglieder nicht vorsieht, könnte man annehmen, daß das die Mehrheit der Wohnungseigentümer will und beschließen wird? Bisher keinen oder einen unzureichend arbeitenden Beirat ohne Kosten und nunmehr einen Fremden bezahlen?

Besonders in großen WETG ist ein wirksam kontrollierender und prüfender Beirat unerläßlich. Er sollte für seine verantwortungsvolle Arbeit deshalb vergütet werden, denn seine Arbeit ist geldwert!

Die WETG sollte überall als ein Wirtschaftsunternehmen begriffen werden, dessen Existenz (und auch die Existenz aller Miteigentümer) von der Wirtschaftlichkeit, Effektivität und Sparsamkeit der ordentlichen Verwaltung abhängt. Hier handelt es sich in erster Linie darum, in der Auseinandersetzung mit dem Umfeld zu bestehen, jederzeit zahlungsfähig und in der Lage zu sein, das Wohnobjekt zu erhalten, zu pflegen und zu der gewünschten Heimstatt seiner Eigentümer zu machen. Dazu wäre ein engagierter Verwaltungsbeirat eine wesentliche Stütze.

Zu den vorrangig wirtschaftlichen Interessen kommen auch soziale Aspekte, die ein gutes Zusammenleben gewährleisten sollen, wofür alle Eigentümer und Bewohner einzustehen haben.

Fazit: Das WEG hat Lücken und stellt auch zahlreiche Fallen zur Arbeit der Verwaltungsbeiräte. Die Gemeinschaften selbst verfügen jedoch über weite Spielräume, ihre innere Zusammenarbeit zu regeln. Sie können alles beschließen und damit für den Verwalter und jeden Miteigentümer Aufgaben und Verhaltensnormen festlegen, die sie für erforderlich halten.

Dr. H. T. Wilhelm Schütz


Seminare für Wohnungseigentümer

• 18. November: Gewährleistung; Informationen zu Bauträgerverträgen, Abnahme von Sonder – und Gemeinschaftseigentum, Mängelverfolgung; Referent: A. Haacke, Bestandsmanagement, WoBeGe

• 16. Dezember: Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan; Grundlagen zur Eigentümer-Versammlung, zur Prüfung der Jahresabrechnung und Informationen zum Wirtschaftsplan;

Referentin: Lorraine Picaper, Rechtsanwältin) Alle Seminare finden im City Forum, Wilmersdorfer Str. 138-140, 10585 Berlin (U-Bahn Bismarckstraße), statt.

Beginn: jeweils 18.30 Uhr
Kosten: jeweils 15 Euro.

Anmeldung bitte unter VDGN, Tel.: 030 514 888 0 oder 030 514 888 167 oder per Mail an lothar.blaschke@vdgn.de.

 

 

zurück