Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wer bestellt, soll zahlen

Maklerprovision auf dem Prüfstand/ VDGN fordert Ausbildungspflicht

In Deutschland geht man pro Jahr von etwa 2,5 Millionen Wohnungswechseln aus, die zumindest in Ballungsgebieten fast ausschließlich von Maklern vermittelt werden. Zu den steigenden Mieten und der Kaution hat der Wohnungssuchende dann auch die höhere Maklerprovision zu zahlen. Im Wohnungsvermittlungsgesetz ist im Paragraph Drei geregelt, daß der Höchstsatz der Maklerprovision zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer beträgt. Der Wohnungssuchende hat den Makler meist weder bestellt noch beauftragt. Er kommt an ihm aber auch nicht vorbei und muß nun seine Leistung auch noch bezahlen, meist mit dem gesetzlich möglichen Höchstsatz von 2,38 Nettokaltmieten. Dagegen hatte sich in Hamburg, nach München das teuerste Immobilienpflaster in Deutschland, Protest formiert, der die Bürgerschaft und deren Rathaus erreichte sowie Landespolitiker mobilisierte. Hamburg und nun auch die Länder Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Niedersachsen haben einen Entwurf zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung im Bundesrat eingebracht (Drucksache 177/13). Wer bestellt, der soll auch zahlen – das „Bestellerprinzip“ ist die Kernaussage des Änderungsvorschlages. Damit würden die Maklercourtagen durch den Vermieter/ Verwalter zu tragen sein. Auf seiner 910. Sitzung am 7. Juni wird der Bundesrat darüber beraten.

Hohe Nebenkosten beim Kauf
Ungebremst ist auch die Nachfrage nach einer eigenen Immobilie, insbesondere im Umfeld der größeren Städte, oder einer Eigentumswohnung. Die Immobilienpreise steigen zumindest in den Ballungsgebieten, das Zinsniveau ist aber noch immer sehr verlockend. Viele rechnen, vergleichen und entscheiden schließlich, nun auch Eigentum zu erwerben. Doch längst nicht allen ist dabei klar, daß nicht allein der Kaufpreis zu finanzieren ist. Die Nebenkosten, auch Transaktionskosten bezeichnet, kommen dazu und verteuern den Traum vom Eigentum erheblich. Viele Käufer unterschätzen diese Zusatzkosten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, seit Jahren länderspezifisch erhoben, von 3,5 Prozent in Bayern bis zu für 2014 angekündigten 6,5 Prozent vom Kaufpreis in Schleswig-Holstein. Im Durchschnitt kann man zur Zeit von 5,0 Prozent ausgehen. Neben den Notariatskosten und der Grundschuldeinschreibung der kreditgebenden Bank, die 2,0 Prozent der Kaufsumme ausmachen, gehören auch die Maklerkosten dazu, die ortsüblich und regional sehr unterschiedlich sind. In Berlin betragen sie 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, teilweise werden aber bereits 12 Prozent gezahlt. Bei angenommenen 15 Prozent Transaktionskosten sind bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro immerhin 30.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis zu finanzieren.

Auf Steuern und Gebühren haben Käufer keinen vordergründigen Einfluß, doch auch die Maklercourtage läßt sich nicht verhandeln und reduzieren. Allein der Erfolg ist ausschlaggebend, einen Leistungskatalog zur Bewertung gibt es nicht. So liegt auf der Hand, daß der Makler in Ballungsgebieten einen vielfachen Vorteil gegenüber seinem Kollegen in strukturschwachen Gebieten hat. Eine gleichwertige Immobilie wird hier einen höheren Verkaufspreis erzielen, die Verkaufschancen sind bei minimalem Aufwand deutlich höher, und die ortsübliche Maklercourtage dürfte auch die Provision im ländlichen Raum übertreffen. Da die Kosten nicht nach Leistung berechnet werden, ja, ein Maklervertrag noch nicht einmal der Schriftform bedarf, sind Höchstsätze bei entsprechender Nachfrage fast folgerichtig.

Die Bundestagsfraktion Bündnis90/Die Grünen hatte im März zu einem Fachgespräch zum Thema „Wer bezahlt den Makler“ auch den VDGN in den Deutschen Bundestag eingeladen. In einem Beitrag stellte Petra Heisig von der empirica ag einen europäischen Vergleich des angebotenen Leistungsspektrums eines Maklers und dessen Bezahlung vor. Nach Ihrer Darstellung sind deutsche Makler unter Bezugnahme ihrer Leistung wesentlich zu teuer und oft zu schlecht ausgebildet.

Diesem Argument können wir uns als Verband vorbehaltlos anschließen. Die Finanzierung von Eigentum wird vor allem für junge Familien immer schwieriger. Nun werden auch noch die Forderungen nach Niedrigstenergie-Neubaustandard und vorliegende, zu Redaktionsschluß noch nicht beschlossene Festlegungen zur Senkung des höchstzulässigen Primärenergiebedarfs fürs Heizen, Wassererwärmen und Lüften um jeweils 12,5 Prozent (Energieeinsparverordnung EnEV 2014/2016) die Erstellungskosten von Immobilien und Wohnungen erheblich verteuern. Die Transaktionskosten steigen dazu proportional. Der Makler verdient, ohne daß er seinen Aufwand nachweisen muß. In welcher Höhe er prozentual am Verkaufserlös beteiligt wird, ist je nach Ort und Region unterschiedlich festgeschrieben, doch für den Käufer nicht nachvollziehbar.

Ausbildungspflicht gesetzlich regeln
Ist die vom Makler erbrachte Leistung ihren Preis wert? Politische Regularien allein werden das Problem nicht lösen können.  Allerdings fordern wir von der Politik, wie auch im Fall der Verwalter von Wohneigentum, daß endlich eine Ausbildungspflicht für Immobilienmakler und Verwalter gesetzlich verankert wird.

In Schweden muß der Makler eine zweijährige Hochschulausbildung nachweisen. Er übernimmt Teile von Notarleistungen, so z. B. veranlaßt er die Grundbucheintragung, und das zu Kosten, die unter denen des deutschen Maklers liegen. Letzterer braucht im Gegensatz zu seinem schwedischen Kollegen ausschließlich eine Gewerbeerlaubnis und muß keine Befähigungsnachweise vorlegen.

Von angegebenen 12.000 Maklern in unserem Land ist etwa die Hälfte in Verbänden organisiert. Diese übernehmen zumindest für ihre Mitglieder nach ihren Möglichkeiten einen gewissen Qualitätsstandard im Rahmen ihrer Statuten. Der Rest ist sich selbst überlassen und handelt nach seinem Gutdünken. Engagement, Ehrlichkeit, Qualität, transparente, leistungsbezogene Courtage, und der Abbau der regionalen Unterschiede müssen vordergründige Ziele sein, um den Makler nicht nur äußerlich als unheimlich freundlichen Dienstleister wahrzunehmen.

Lothar Blaschke

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