Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Heft 4-2013

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Sind alle Eigentümer gleich?

Das neue Mietrechtsänderungsgesetz suggeriert dies, die Realität sieht anders aus

Von Dr. H.T. Wilhelm Schütz

Anfang Februar trat ein Gesetz in Kraft (Mietrechtsänderungsgesetz), das zumindest zeitweilig die Erregungen hochkochen ließ. „Schlechter Tag für Mieter“ und „Schwarz-gelbe Regierung bevorzugt Vermieter“ lauteten einige der Schlagzeilen.

Damit kein Zweifel aufkommt: Ja, die Mehrheit der im Mietrechtsänderungsgesetz enthaltenen Neuregelungen werden einseitig zugunsten von Wohnungseigentümern und gegen die wirtschaftlichen und sozialen Interessen von Mietern wirken. Dagegen vorzugehen mit politischen wie rechtlichen Mitteln, sollte unterstützt werden.

Im Verband des VDGN und im Verein Deutscher Wohnungseigentümer (VDWE) sind auch Eigentümer von Wohnungen organisiert und sie sehen hier Möglichkeiten, daß ihre Interessen, auch ihre wirtschaftlichen, nachdrücklich vertreten werden.

Ungleiches Eigentum
Das genannte Gesetz behandelt alle Wohnungseigentümer gleich. Es differenziert nicht in solche, die eine oder auch zwei Wohnungen erworben haben, und  in andere, die beispielsweise 91.000 Wohnungen mit rd. 250.000 Bewohnern verwalten (LEG Immobilien NRW). Während der Wohnungsbestand der Fa. LEG (USA-Kapital) rund 3,4 Milliarden Euro Wert haben dürfte, kommt ein Eigentümer mit einer Wohnung auf 50.000 bis 250.000 Euro, je nach Lage, Größe und Bauzustand. In den östlichen Bundesländern werden bei Zwangsversteigerungen oftmals nur 25.000 bis 35.000 Euro für 55 m2-Wohnungen erzielt.

Es ist deshalb dringend erforderlich, hier einerseits Kleineigentum und andererseits  privates marktbestimmendes Immobilieneigentum zu definieren. Dementsprechend sind die wirtschaftlichen Interessen extrem unterschiedlich. Wohnungseigentümer ist nicht gleich Wohnungseigentümer, wie Unternehmer nicht gleich Unternehmer ist. Der Eigentümer einer Imbißbude ist Unternehmer wie der eines Luxus-Restaurants an der Düsseldorfer Kö.

Seit Jahrzehnten wird von offiziellen Stellen der Öffentlichkeit drohend vor Augen gehalten, daß es künftig keine ausreichenden Renten mehr geben wird. Eigene Vorsorge sei nötig, wolle man später nicht in die Altersarmut fallen. Neben den sogenannten kapitalgedeckten Sparformen, wozu auch die Riesterrente gehören soll,  wird auf Wohnungseigentum verwiesen (Betongold). Kapitalgesellschaften, auch Fonds, denken nicht an künftig ausreichende Renten, sondern an kurzfristigen Profit.

Die öffentlich gewordenen Beispiele von Luxussanierungen maroder Häuser, Verdrängung und Vertreibung von Mietern, die nur einen begrenzten Rahmen für ihre Mietausgaben haben, von Spekulationsgewinnen aus  Wohnungsverkäufen sind zahlreich (vgl. VDGN-Journal Das Grundstück, Heft 4-2011, S. 24/25 „Gegen Egoismus und Unvernunft gewehrt / Einzeleigentümer klagten erfolgreich gegen Auflösung der Instandhaltungsrücklage”).

Die gegenwärtig anschwellende Diskussion und die immer stärker werdenden Proteste von selbstnutzenden Wohnungseigentümern gegen die touristische Vermarktung  von Wohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften (WETG) nicht nur in zentrumsnahen Berliner Stadtteilen sind Ausdruck von sehr weit auseinandergehenden Interessen von Klein- oder Einzeleigentümern und den auf maximale Mieteinnahmen orientierten Kapitalanlegern.

Hintergründe erkennen
Im Mittelpunkt des Mietrechtsänderungsgesetzes steht die Absicht der Regierung, die energetische Sanierung und „Ertüchtigung“ von Wohngebäuden voranzubringen. Anders: Die bisherigen Appelle und die geringe Wirkung von Unterstützungsmaßnahmen in Form von KfW-Krediten haben fast nichts gebracht. Neben der Erkenntnis, daß enorme Einsparpotentiale bei der Gebäudebeheizung möglich sind, hat sich kaum Meßbares getan. Die Regierung ist mit bisherigen Vorhaben gescheitert. Ein Kapitalanleger will aus seinen Wohnungen oder Häusern maximal mögliche Mieten ziehen, nicht weiteres Kapital investieren, um Energieeinsparung zu erzielen. Davon können zahlreiche selbstnutzende Wohnungseigentümer berichten, die bei fehlenden Mehrheiten von der Eigentümergemeinschaft maximal die Zustimmung  der Kapitalanleger zu Fenster- und Türerneuerungen erreichen konnten.

 Nunmehr sollen mit den neuen gesetzlichen Möglichkeiten mehr energetische Maßnahmen erreicht werden, die in erheblichem Umfang von Mietern zu finanzieren sind.  Hier wird erneut versucht, eine gesellschaftliche Aufgabe, wie sie die dauerhafte Absenkung des Energieverbrauchs darstellt, auf die Mieter abzuwälzen. Für große Energiemonopole, für energieintensive Unternehmen, für den Ausbau von Übertragungsnetzen u. a. werden Milliarden ausgegeben, für die Mieter gibt es fast nichts. Hieraus folgt, daß die WETG aus eigenen, bereits vorhandenen Finanzmitteln derartige Sanierungsmaßnahmen allein stemmen müßten.   

Die Bundesjustizministerin erklärte dazu: „Damit es auch in Zukunft Anreize für private Vermieter gibt, in neue Mietwohnungen zu investieren, muß ausufernden Reglementierungen der Mietpreise ein Riegel vorgeschoben werden“.

WETG schlecht dran
Eingangs wurde darauf hingewiesen, daß mit der Gesetzesänderung jegliche Differenzierung zwischen Kleineigentümern und mittleren wie großen Wohnungseigentümern unterlassen wurde. Das setzt sich fort bezüglich der staatlichen Kreditierung von Energieeffizienz-Maßnahmen. Jedes private Wohnungsunternehmen, ob klein oder groß, jedes kommunale und genossenschaftliche Unternehmen kann im Zusammenwirken mit einer Bank Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau mit günstigen Zinsen in Anspruch nehmen.

Für eine WETG ist dies kaum oder nur zu erschwerten Bedingungen möglich. Die Form der WETG laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist seit 1951 keine im Wirtschaftsrecht Deutschlands vorgesehene Wirtschaftsform. Weder AG, GmbH, OHG, GbR oder auch Genossenschaften sind handelsrechtlich mit den WETG vergleichbar. Gleichwohl handelt es sich bei den WETG um Wirtschaftsunternehmen, die – je nach Größe – jährlich bis zu 1 Million Euro Umsatz tätigen und insbesondere dem örtlichen  Handwerk beträchtliche Aufträge erteilen. Die Banken handeln allerdings seit Jahren nur äußerst zögerlich. Nach einer Analyse der Redaktion Finanztest, veröffentlicht in deren Heft 1/2013, gibt es in Deutschland derzeit lediglich 8 Banken, die einer WETG die Möglichkeit eröffnen, eine Kreditierung als Gemeinschaft zinsgünstig zu erlangen. Davon sind 6 Banken  ausschließlich regional, so z. B. die IBB für Berlin, tätig. Nur zwei Institute stehen mit Ihren Angeboten den Gemeinschaften bundesweit zur Verfügung.

Sarkastisch wäre anzumerken, daß die von Mietervereinen und Sozialverbänden erwarteten bedeutenden Verschlechterungen für Mieter durch die unveränderte 11-prozentige Kostenumlage per Jahr für energetische Maßnahmen in WETG nicht eintreten werden, weil die Wohnungseigentümer wirtschaftlich nicht in der Lage und einige auch nicht willens sind, die erforderlichen Mittel allein aufzubringen. In WETG wird sich also kaum etwas bewegen. Appelle an WETG sind wohlfeil und nutzlos.

Fazit
Im Kern geht die von der Regierung und dem Bundesrat beabsichtigte verstärkte energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen erneut nicht auf die Belange einer großen Zahl von Kleineigentümern ein. Sie in eine Reihe zu stellen mit den großen Kapitalgesellschaften des Hauseigentums und der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsverwaltung ist falsch und unredlich. Der Mehrzahl der vermietenden Kleineigentümer ist an einvernehmlichen Mietverhältnissen und dem sozialbestimmten Umgang mit den Mietern gelegen. Das wirtschaftliche Ziel, aus einer vermieteten Eigentumswohnung einen monatlichen Betrag von rund 150 Euro als Ergänzung der immer geringer werdenden Rentensicherheit zu erhalten, ist nicht vergleichbar mit dem Profitstreben von Hauseigentümern und großen Immobilien-Unternehmen.

Die Oppositionskräfte, die gegen das Mietrechtsänderungsgesetz juristisch und politisch vorgehen wollen, sollten eine differenzierte Betrachtungsweise der Regelungen und ihrer Auswirkungen an den Tag legen. Dann können ihre Vorstellungen und Vorschläge nachdrücklich unterstützt werden.  

 

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