Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Heft 4-2013

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Wenn aus Betongold Blech wird

Gesetzeserweiterung soll besser vor Kauf von Schrottimmobilien schützen

Nicht nur die bereits legendär gewordenen Reichen aus ost- und südeuropäischen Ländern sehen im Kauf einer deutschen Immobilie die einzig verbliebene reale Chance, ihr Vermögen anzulegen, in der Hoffnung, es zu sichern und längerfristig zu mehren. Auch bei vielen von uns ist das Vertrauen in die angeblich so renditereichen Anlageformen, ja selbst in die Banken, längst verloren gegangen. Jüngstes unrühmliches Beispiel ist Zypern, Insel der Götter, verkommen als Eldorado der Anleger und Spekulanten.

Der Boom der Geldanlage in eine Immobilie oder Eigentumswohnung ist insbesondere in deutschen Großstädten ungebrochen. Die Immobilienpreise steigen hier von Monat zu Monat. Gepaart mit dem noch immer attraktiven Zinsniveau, planen nun auch Schulzes von nebenan, der Onkel im Vogtland und die nette Verwaltungsangestellte, das ersparte Geld in einer Immobilie anzulegen. Ein Blick in den Immobilienteil der Zeitung gibt eine erste Orientierung, vermittelt einem Laien aber oftmals auch das Gefühl der Hilflosigkeit.

In der Vergangenheit waren es meist Vertriebsorganisationen, die ihren Kunden den Wunsch von den Augen abgelesen haben. Meist leider zum Vorteil des angeblichen Dienstleisters. Aber auch ein Makler weiß Rat, er ist der Fachmann und verspricht das gewünschte Anlageobjekt aus den Angeboten herauszufiltern. Er überzeugt von einem Angebot, immer ein Schnäppchen, der Herr Notar wird den Vertrag bestätigen, die Bank sagt ja, und schon ist man pro Forma Eigentümer, vorausgesetzt, die Grundbucheintragung erfolgt zügig.

Es ist so, daß sich im Gegensatz zu diesem Blitzkauf viele von uns vor dem Kauf eines neuen Handys oder Flachbildfernsehers umfangreicher informieren. Auf diesem Gebiet kann uns kaum ein Verkäufer etwas aufschwatzen, was wir nicht haben wollen oder bezahlen können. Wir wissen Bescheid. Unseriöse Berater oder Vermittlergesellschaften schaffen es viel zu häufig, unerfahrenen Anlegern den Erwerb der Immobilie so schmackhaft zu machen, daß die Finanzierungsrisiken einer Kreditaufnahme völlig in den Hintergrund treten. Nicht gesicherte Mietgarantien, unrealistische Wertkalkulationen und der Name von renommierten Banken als Geldgeber verstärken das Gefühl der Sicherheit beim potentiellen Käufer.

Bereits im Jahr 2007 urteilte dazu der Bundesgerichtshof (BGH), daß auch Geldinstitute eine Aufklärungspflicht bei der Finanzierung von Schrottimmobilien über Darlehen besitzen, wenn sie in institutioneller Weise mit Anlagevermittlern zusammengearbeitet haben. Banken, Sparkassen, Anlageberater haben aber vielfach und bewußt verschwiegen, daß Vermittler oftmals eine wesentlich höhere Provision erhalten haben als die, die in den Prospekten ausgewiesen wurde.

Die Käufer wurden in diesen Fällen arglistig getäuscht, was teilweise zur Rückabwicklung des Geschäftes führte (BGH-Urteil vom11. Januar 2011). Aber allen Urteilen zum Trotz  zeigt die Vielzahl von Beschwerden, und leider auch einige Beratungen für Mitglieder des VDGN, daß Käufer durch dreiste Makler und Vertriebsorganisationen derart unter Entscheidungsdruck gesetzt wurden, daß sie den Vertragsentwurf ungelesen unterzeichnet haben. Oftmals haben sie die Wohnung weder bei der Vertragsunterzeichnung noch bis heute je gesehen.

Auch auf den Besuch der Kreditbank konnte man verzichten. Die Verträge wurden vom Vermittler gleich mit vorgelegt. Bestätigt hat den kompletten Vorgang ein Notar, den man oft in seiner schlimmsten Prägung als Mondscheinnotar bezeichnet – weil er die Angelegenheit quasi über Nacht abwickelt. Wir erinnern uns an die Presseberichte über die Mittäterschaft von Notaren beim Vertrieb von Schrottimmobilien durch windige Vermittlungsfirmen und ihre Verurteilung. Unvorstellbar für den normalen Bürger, der doch mit einer Notarunterschrift und dessen allmächtigem Stempel die Rechtmäßigkeit des Vertrages bestätigt sieht. Vorgelegt, verlesen, unterschrieben und gestempelt, so schnell wird man Eigentümer und im schlimmsten Fall bald mit finanziellen Problemen derart belastet, daß die eigene Privatinsolvenz droht.

Der Bundesrat hat erkannt, daß dazu eine Lücke im sogenannten Beurkundungsgesetz (BeurkG) geschlossen werden muß, um den Verbraucherschutz im notariellen Beurkundungsverfahren zu stärken. Im Gesetzesentwurf heißt es im § 17 (BeurkG), daß der beabsichtigte Vertragstext des Rechtsgeschäftes vom Notar im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung kostenfrei dem Verbraucher zur Verfügung gestellt werden muß. Fristunterschreitungen sollen schriftlich begründet werden. Zeitgleich sollen die Amtsenthebungsgründe eines Notars erweitert werden, wenn er „wiederholt gegen die verbraucherschützenden Pflichten“ verstoßen hat. Der Gesetzentwurf (Vorlagen-Nummer 17/12035) wurde kürzlich in der ersten Lesung im Bundestag beraten.

Mit den beabsichtigten gesetzlichen Ergänzungen ist zumindest ein kleiner Schritt getan, um den Kaufinteressenten vor kriminellen Machenschaften zu schützen. Sie ändern aber überhaupt nichts an der Pflicht jedes potentiellen Erwerbers einer Immobilie, sich rechtzeitig und umfassend zu informieren. Wer erstmals eine Teilungserklärung liest, weiß im seltensten Fall, welche Fragen er innerhalb von zwei Wochen vor Unterschrift dem Notar stellen soll. Das Recht, das ihm nun eingeräumt wird, nämlich eine kostenlose Rückfrage beim Notar, kann er nicht nutzen, aus Unkenntnis der Tragweite seiner Unterschrift.

Der VDGN bietetseinen Mitgliedern an, die vorbereiteten Unterlagen anzuschauen, aufklärend und informativ zu beraten und bei Bedarf die Experten der Fachgruppe Grundstücksbewertung einzubeziehen. Erfahrene Wohnungseigentümer wissen, wie wichtig die Kenntnis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage, geplante Sanierungs- oder Baumaßnahmen, Höhe des Hausgeldes, die Beschluß-Sammlung und die Mehrheitsverhältnisse in der Gemeinschaft, die Zahlungsrückstände, anhängige Gerichtsverfahren und vieles mehr ist.

Lothar Blaschke

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