Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Heft 4-2013

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Aufgepaßt: Bei Kleingarten-Kündigung drohen neue Pflichten für die alte Parzelle

Unsere Warnung vor vorschnellem Unterschreiben von Vordrucken des Verpächters bei Beendigung des Unterpachtvertrages (vgl. Heft 2/3-2013) hat eine besondere Bedeutung durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21. Februar diesen Jahres erlangt.

Zur Erinnerung: Wir hatten geraten, vor der Unterschrift unter solche Art von Vordrucken unbedingt die Berater des VDGN zu konsultieren – denn danach gibt es kein Zurück.

Wer etwa am Ende der Pachtzeit noch schriftlich anerkennt, so lange Pacht und öffentlich-rechtliche Lasten zu zahlen, bis sich ein Nachpächter gefunden hat, tut sich keinen Gefallen. Auch sollte ein scheidender Pächter keine Regelung unterschreiben, die ihm die Kosten fürs  Räumen der Parzelle von seinem Eigentum an Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen aufbürden will – für den Fall, daß sich kein Nachpächter findet.

Bestätigt wird die VDGN-Position nun durch das genannte Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH).

In einem Berufungsverfahren hatte dieser die Entscheidung des Landgerichts Braunschweig vom 13. August 2012 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Braunschweig zurückverwiesen.

Gegenstand des Verfahrens war ein Pachtvertrag des Vereins mit einem Unterpächter, in dem folgende Klausel zum Pächterwechsel vereinbart worden war: „Ist kein  Nachpächter vorhanden, ist über den Verbleib der Baulichkeiten und der Anpflanzungen eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem abgebenden Pächter und dem Verpächter zu schließen. Der Verpächter ist in diesem Fall nicht zur Zahlung des Entschädigungsbetrages verpflichtet. Der abgebende Pächter hat den Garten bis zur Neuverpachtung nach § 4 (kleingärtnerische Nutzung) zu bewirtschaften, die Pacht, Verwaltungsgebühr sowie die Umlagen des Vereins zu zahlen und sonstige Leistungen zu erbringen oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamenten, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben.“

Das Amtsgericht hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Bestimmung des Pachtvertrages (§ 6 Nr. 6) sei gemäß §  307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters unwirksam. Die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers hatte das Landgericht Braunschweig zurückgewiesen.

Das Landgericht hatte seine Entscheidung damit begründet, daß die vertragliche Regelung den Pächter unangemessen nach § 307 Abs. 1 BGB benachteilige. Diese Regelung schließe faktisch eine Kündigung des Pächters aus, wenn ein Nachpächter nicht gefunden werde. Diese besagte Klausel ziele darauf ab, das Risiko der Nichtverpachtung auf den kündigenden Pächter zu verlagern.

Dieser Einschätzung schloß sich der Senat des BGH nicht an.

Seine Entscheidung wurde damit begründet, daß unter Berücksichtigung der Vorgaben des Gesetzestextes (Bundeskleingartengesetz), des Zweckes des Kleingartenpachtvertrages und der berechtigten Interessen beider Vertragsteile keine unangemessene Benachteiligung des Pächters vorliege.

Die betreffenden Sachen (Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen) stünden im Eigentum des Kleingartenpächters und seien von ihm nach Beendigung des Pachtvertrages zu entfernen, sofern keine Übernahme durch den Verpächter oder einen Nachpächter vereinbart wird.

Der Verpächter müsse grundsätzlich nicht hinnehmen, daß der Pächter die ihm gehörenden Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück be-läßt. Vielmehr könne er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen – allerdings nur dann, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde!

Nach Meinung des Gerichts liegt das Risiko der Nichtweiterverpachtung des Grundstücks  beim Pächter, wohlgemerkt, wenn er einen Vertrag mit dieser Klausel abschließt. – Ganz im Sinne des Bundeskleingartengesetzes, dessen 30. Jahrestag der BDG gegenwärtig überschwenglich feiert. 

Gott sei Dank gilt aber immer der Vertrag,  und der sieht bislang überwiegend eine solche Klausel nicht vor. Deshalb versuchen die Zwischenpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses  im Nachhinein analoge Vereinbarungen wie beschrieben abzuschließen. Davor warnt der VDGN nachdrücklich.

Allerdings ist zu erwarten, daß in Neuverträgen derartige Vertragsklauseln auftauchen. Das bedeutet für die Kleingärtner, daß sie genau rechnen sollten, was sie die Errichtung oder Übernahme eines Kleingartens kostet und dazu auch der Rückbau. Das kann sich zu einem teuren Vergnügen ausweiten.

Solche Vertragsbedingungen könnten den Rückgang des Kleingartenwesens beschleunigen.                                                      

Dr. Michael Jagielski

 

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