Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Politik ist jetzt gefordert!

Interessen selbstnutzender Wohnungseigentümer dürfen nicht länger ignoriert werden

Politiker wagen sich sehr selten auf das wohl allzu glatte Parkett des Wohneigentums. Um so lobenswerter ist die Bereitschaft von Berliner Bundestagskandidaten, die die Sichtweise ihrer Parteien auf die Wohnungseigentümerproblematik auf einer  Veranstaltung am 10. September – wohlgemerkt kurz vor der Bundestagswahl – vertreten haben.

Zahlen sprechen für sich
Ihre Ausgangssituation war zugegeben mehr als schwierig, denn in kaum einem Wahlprogramm der Parteien wurde das Wohneigentum aufgenommen. Und das bei der Steilvorlage, die die Auswertung der Zensuserhebung hervorbrachte. In Deutschland gibt es rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen, rund drei Millionen  mehr als bisher angenommen. Nimmt man weitere statistische Auswertungen zur Hand, erfährt man, daß der Anteil der Eigentumswohnungen am gesamten Wohnungsmarkt mehr als doppelt so hoch ist wie der Anteil aller kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen zusammen. Vom gesamten Wohnungsbestand, einschließlich Ein-und Zweifamilienhäusern, ist inzwischen jede vierte Wohnung eine Eigentumswohnung.

Die Zahlen sprechen für sich und sollten jeden Politiker zum Nachdenken anregen. Dabei ist es notwendig, sich endlich ein differenziertes Bild vom Wohnungseigentümer zu verschaffen. Denn es ist nicht ausschließlich der wohlhabende Eigentümer, der es prägt. Dieser hat sich im Leben eingerichtet, zufrieden und zurückgezogen genießt er sein Eigentum oder errechnet am Monatsende hoch erfreut als Kapitalanleger die Rendite. Das ist aber ein Zerrbild und ein gewaltiger Trugschluß. Mag auch der gegenwärtige Bauboom, begünstigt durch die Kapitalflucht in Sachwerte und das noch immer niedrige Zinsniveau, im Innenstadtbereich der großen Metropolen unseres Landes eine sündhaft teure Wohnanlage nach der anderen entstehen lassen.  Diese Wohnungsbesitzer mag man beglückwünschen, sie haben allerdings mit der Mehrheit der Eigentümer nichts gemeinsam.

Konfliktpotential oft unterschätzt
Geht man davon aus, daß von  den 9,3 Millionen Eigentumswohnungen rund 60 Prozent vermietet werden, so gibt es knapp 4 Millionen selbstnutzende Eigentümer in unserem Land. Und die passen mehrheitlich nicht in das Klischee eines Kapitalanlegers oder Eigentümers einer exklusiven Penthouse-Wohnung. Vielfach über Darlehen finanziert, hoffen viele von ihnen auf ein zufriedenes Leben in einem harmonischen Wohnumfeld. Viele haben ein Leben lang gespart, um damit eine vernünftige Altersabsicherung zu erhalten. Einem hohen Anteil der neuen Eigentümer wird meist erst lange nach dem Kauf bewußt, welche Aufgaben, Pflichten und Kosten auf sie zukommen, und welches Konfliktpotential darin steckt.

Ausgeklammert aus dieser Betrachtung sind bereits die Eigentümer, die durch Spekulanten, betrügerische Baukonsortien, skrupellose Makler und zu Handlangerdiensten bereite Notare einen bis in die Privatinsolvenz führenden Schicksalsschlag erleiden müssen. Den Verkauf von Schrottimmobilien zu erschweren, war ein längst fälliger Schritt der Politik. Er kann aber auch nur der Anfang eines Prozesses sein, dem weitere Veränderungen folgen müssen.

Anforderungen an Verwalter
Die Mehrzahl der Probleme werden durch ein unscharfes Wohnungseigentumsgesetz vervielfacht, das nicht einmal hinreichend genaue Lösungsansätze für die Beziehungen der Eigentümer untereinander bietet. Oftmals wird durch fachlich völlig unqualifizierte Verwalter dies eher verschärft statt dauerhaft gelöst. Wer kann das verantworten, wenn ein unausgebildeter Verwalter fünfzig oder mehr Eigentümern gegenübersteht, ihnen technische, rechtliche, kaufmännische Unterstützung bieten soll, ohne selbst den kleinsten Nachweis seiner Kenntnisse auf einem dieser Gebiete vorlegen zu müssen. Er verwaltet Konten, das Geld der Eigentümer, er schließt in deren Namen Verträge, und ist dabei in vielen Fällen völlig überfordert. Es gibt eine ganze Reihe von Verwalterverbänden in Deutschland, die eigene Zulassungskriterien festlegen. Mehrere von ihnen haben sich in der Vergangenheit zusammengefunden, um Mindestanforderungen an einen Verwalter zu definieren. Der VDWE/VDGN hat daran unter Leitung von Dr. Henkel intensiv mitgearbeitet. Erfolgreich war es aber bis zum heutigen Tag nicht.

Schwarze Schafe unterwegs
Auf eine kleine Anfrage der Fraktion BÜNDNIS 90/ DIE GRÜNEN zu „60 Jahre Wohnungseigentum“ (Drucksache 17/6288) erklärt die Bundesregierung im Jahr 2011 u. a., daß sie keine Veranlassung sehe, hier einzugreifen. Eine Beschränkung des Verwalters auf bestimmte Berufsgruppen oder Qualifikationen bleibe auch weiterhin unwirksam. Und das machen sich diejenigen Verwalter zunutze, die sich keinem Verband an-schließen, geschätzt mindestens jeder zweite aktive Verwalter.

Nur am Rand sei erwähnt, daß es in Deutschland auch keine Zulassungskriterien für den Maklerberuf gibt. Im schlechtesten Fall gerät der potentielle Wohnungseigentümer an einen cleveren, ausgeschlafenen, aber deshalb nicht automatisch vertrauenerweckenden Makler, von dem er sein Eigentum erwirbt, um dann vom nicht weniger durchtriebenen Verwalter hinters Licht geführt zu werden.

So hat die Staatsanwaltschaft 2013 in Detmold gegen einen Verwalter wegen Veruntreuung von 25.000 Euro ermittelt. In Hamburg hat ein polospielender und Porsche fahrender Verwalter nachweislich 600.000 Euro zur Seite geschafft, und in Waiblingen soll ein Hausverwalter Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften in einer Gesamthöhe von 1,5 Millionen Euro veruntreut haben.

Wofür der VDGN eintritt
Davor schützt sicher auch nicht die beste Ausbildung oder die Mitgliedschaft in einem Verwalterverein. Beides kann aber das Risiko erheblich einschränken, indem man sich einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung und einer Vertrauensschadenversicherung unterwerfen muß. Der unter dem Dach des VDGN tätige  Verein der Wohnungseigentümer VDWE wird sich auch weiterhin aktiv dafür einsetzen, gemeinsam mit Gleichgesinnten Forderungen an die Politik heranzutragen und endlich ein Handeln zu erzwingen. Erste schwache Lichtblicke werden durch die jüngsten Äußerungen vom Parlamentarischen Staatssekretär Enak Ferlemann sichtbar.  Nach seinen Worten soll eine Versicherungspflicht verankert und die Einführung von Fach- und Sachkundenachweisen für Verwalter durchgesetzt werden. Ferlemann ist ein Profi auf diesem Gebiet, er ist geschäftsführender Gesellschafter einer GmbH in Cuxhaven, die u. a. in der Immobilienverwaltung tätig ist. Wir werden uns hier einbringen und den Prozeß begleiten. Die verbindlichen Verwalterkriterien und das zu nivellierende Gesetz zum Wohnungseigentum bleiben die Arbeitsschwerpunkte des VDWE.

Wir kommen in diesem Zusammenhang einer Forderung unserer Mitglieder nach. Vielfach werden wir geradezu händeringend gebeten, gute und zuverlässige Verwalter zu benennen. Nun haben wir uns in der Vergangenheit bewußt gescheut, eine derartige Auflistung anzulegen. Sie ist in jedem Fall subjektiv gefärbt. Nicht jeder als gut eingestufte Verwalter muß zu jeder Eigentümergemeinschaft passen.

Wenn Sie uns aber aus ihrer Sicht dabei helfen wollen, die Misere bei der Verwalterauswahl zu mindern, benennen Sie uns bitte diejenigen, mit denen Sie problemlos zusammenarbeiten. Bei Bedarf reichen wir gern diese Informationen weiter.

Lothar Blaschke

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