Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Was ist mein Haus wert?

Antworten vom VDGN-Telefonforum zur Bewertung von Immobilien

Iris Matschke, zertifizierte Immobiliengutachterin der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG, beantwortete die Fragen beim VDGN-Telefonforum zur Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke.

Ich möchte ein Grundstück erwerben, um später darauf ein Eigenheim zu errichten. Was muß ich beachten?
Fragen Sie unbedingt in der Gemeinde nach, welchen Planungs- und Bebauungszustand dieses Grundstück hat. Liegt ein Bebauungsplan vor, muß dieser Rechtsgültigkeit haben und die Erschließung gesichert sein. Wenn nicht, handelt es sich nur um Bauerwartungsland und Sie erhalten keine Baugenehmigung. Gemeinden geben eine schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und die voraussichtlichen Erschließungskosten. Diese können auch bei den zuständigen Zweckverbänden erfragt werden.

Ich möchte eine Eigentumswohnung in einer älteren Anlage kaufen. Kann ich dem Preis vertrauen oder sollte ich einen Fachmann mit der Prüfung beauftragen?
Ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist oft die größte Anschaffung im Leben.

Aus diesem Grund empfehle ich, vor Abschluss eines Kaufvertrages das Objekt von einem Sachverständigen genauer untersuchen lassen. Die Kosten machen sich bezahlt – gerade Schäden an älteren Häusern erkennt der Laie nicht. Besonders dann nicht, wenn Risse in Wänden oder faules Gebälk geschönt wurden. Nicht selten stehen in Verträgen Klauseln, die spätere Reklamationen unmöglich oder schwer durchsetzbar machen, zum Beispiel „gekauft wie gesehen“. Dann kann der Vertrag nur im Falle arglistiger Täuschung rückgängig gemacht werden.

Wir wollen unser Grundstück teilen und neu vermessen lassen. Ist es egal, an welches Vermessungsbüro ich mich wende?
In jedem Bundesland existiert eine eigene Vermessungsgebührenverordnung. An diese ist jeder Vermesser gebunden. Die Verordnung legt einheitliche Gebühren für alle Vermesser fest. Es ist damit egal, welches Büro, an welchem Ort die Vermessung durchführt. In jedem Fall sind die Gebühren gleich hoch.

Ich möchte mein Haus verkaufen und bin mir beim Preis nicht sicher. Brauche ich einen Sachverständigen und was leistet er?
Sachverständige beurteilen die Qualität des Objekts und geben u. a. Hinweise zum baulichen Zustand. Für ein umfassendes Gutachten vereinbart der Sachverständige mit Ihnen eine Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie, bei der er das Objekt genau untersucht und fotografiert. Er beschreibt ausführlich Merkmale des Hauses, Grundstücksdaten, rechtliche Gegebenheiten, überprüft Flächenangaben und Bodenwerte. Aus allen Angaben leitet er den Wert des Gebäudes ab. Er berücksichtigt den Einfluss von Baumängeln, Schäden und den Instandhaltungsstatus und ermittelt dann den Verkehrswert Wichtig: Der Stichtag der Wertermittlung muss im Gutachten vermerkt sein. Sie sollten darauf achten, dass es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handelt.

Ich will mein Haus verkaufen. Ist es sinnvoll, dafür einen Gutachter einzuschalten? Mit welchen Kosten muß ich rechnen?
Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bekommen Sie eine reelle Wertvorstellung sowie eine Handlungsgrundlage für den Verkauf. Das Honorar dafür ist am Markt frei verhandelbar. Üblich sind Stundensätze zwischen 50 und 150 Euro. Das Gutachten können Sie evtl. dem Käufer weiterverkaufen. Er benötigt es unter Umständen für seine Finanzierung. Das muß per notariellem Kaufvertrag jedoch zwischen den Parteien vereinbart werden, daß die Kosten anderweitig verteilt werden.

Ich möchte ein Grundstück verkaufen. Bin ich verpflichtet, es vorher bewerten zu lassen?
Ein Zwang zur Bewertung eines Grundstückes bei Verkauf besteht nicht. Eine Grundstücksbewertung ist aber zur Unterstützung der Kaufpreisverhandlungen anzuraten.

Der ermittelte Wert meines Elternhauses durch einen Sachverständigen erscheint mir sehr gering. Wie verläßlich ist so ein Gutachten und sollte ich einen weiteren Gutachter beauftragen?
Es kann passieren, daß zwei Sachverständige zu unterschiedlichen Werten gelangen. Die Rechtsprechung akzeptiert Abweichungen von 10 bis15 Prozent. Solide Arbeit erkennen Sie an der Signatur eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Das Objekt muß genau beschrieben sein, übereinstimmend mit Angaben in Grundbuch und Liegenschaftskataster. Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, Umbauten, Bauschäden sind gelistet. Wichtig: Angabe des Wertermittlungs-Stichtags. Ein falsches Gutachten liegt vor, wenn der Experte grob fahrlässig gehandelt, zum Beispiel nicht beim Planungsamt angefragt hat, ob und wie das Grundstück bebaubar ist.

Wohin kann ich mich wenden, wenn ich ein Gutachten benötige, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln? Übernimmt das die finanzierende Bank?
Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuß wenden. Eine Liste von Sachverständigen findet man außerdem bei der IHK und Ingenieurkammer. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein.

Was ist eine Beleihungsgrenze und wie wichtig sind sie für Finanzierungsinstitute?
Zuerst wird der Beleihungswert des Hauses bzw. des Grundstücke ermittelt, das sind rund 80 Pozent des Kaufpreises oder des Verkehrswertes. Auf diesem Wert wird die gesetzlich vorgeschriebene Beleihungsgrenze angewandt, das sind bis 60 Prozent bei Hypothekenbanken und bis 80 Prozent bei Bausparkassen.

Warum ist eine Bewertung von Grundstücken bzw. Immobilien für eine Bank wichtig?
Die Banken haben ein berechtigtes Sicherheitsbedürfnis und schaffen aus diesem Grund durch die Bewertung vorsichtige Wertansätze. Grund und Boden werden zu 100 Prozent in der Bewertung berücksichtigt.

Ich möchte mein Haus modernisieren. Wie wird dieses bei der Bewertung bei einem eventuellen späteren Verkauf berücksichtigt?
Bei der Modernisierung verbessert sich der Ausbauzustand des Gebäudes, dieses wird in den Wertansätzen entsprechend berücksichtigt. Es kann den Wert bis zu 60 Prozent positiv beeinflussen.

Wo kann ich eine Bodenrichtwertkarte einsehen und wie aktuell sind die Informationen?
Die Bodenrichtwerte können beim Gutachterausschuß, der im Katasteramt der Stadtverwaltung bzw. beim Landkreis angesiedelt ist, erfragt werden, auch telefonisch. Viele Gemeinden veröffentlichen die aktuelle Marktsituation auch im Internet. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erfassen regelmäßig die aktuellen Verkaufszahlen, aus denen sie dann durchschnittliche Bodenrichtwerte ableiten und der Öffentlichkeit zugänglich machen. Sie können diese Richtwertkarte auch erwerben. Eine Aktualisierung ist lt. BauGB alle zwei Jahre vorgeschrieben.

Was muß ich bei der Beurteilung eines Baugrundstückes beachten?
Lassen Sie sich auf jeden Fall die Flurkarte zeigen, um die Lage des Grundstücks einzuschätzen. Prüfen Sie auch, ob man eine Baugenehmigung erhält und damit die geplante Bebauung überhaupt möglich ist. Beachten Sie auch, ob das Grundstück an einem öffentlichen Weg liegt und damit eine Zufahrt und vor allem eine Erschließung hat. Wichtig sind auch Kenntnisse über Dienstbarkeiten, mögliche Altlasten und der Zustand des Baugrundes. Altlasten und eine ungünstige Bodenbeschaffenheit, z. B. in Hochwassergebieten, können die Folgekosten in die Höhe schrauben. Im Zweifelsfall lassen Sie ein Baugrundgutachten durch einen Gutachter oder Sachverständigen erstellen. Diese Investition ist wesentlich geringer als die Kosten, die im Ernstfall entstehen könnten.

Wie kann ich mir am besten ein Bild über den Verkaufspreis meines Hauses machen?
Sie können selbst Vergleiche anstellen, wenn Sie Immobilienanzeigen über Häuserverkäufe in den Zeitungen oder der Anbieter auf Internetseiten lesen, also aktuelle Marktwerte studieren. Die dort genannten Preise sind Angebotspreise, die Verkäufer und Käufer noch verhandeln. Sie können davon also noch 10 bis 20 Prozent abziehen. Berücksichtigen sollten Sie nicht nur den Anschaffungswert, wichtig ist beispielsweise auch die Lage Ihres Hauses. Ebenfalls hilfreich, um Trends zu verfolgen, sind die Preisspiegel von Kreditinstituten und Maklern.

Ich wohne in einem als Sanierungsgebiet ausgewiesenen Ortsteil. Laut Auskunft der Gemeinde ist die Sanierung im nächsten Jahr abgeschlossen. Hat das Auswirkungen auf den Wert meines Grundstücks? Kommen dann Kosten auf mich zu, ich wohne dort doch schon 20 Jahre?
In der letzten Zeit werden in verschiedenen Städten die ersten Sanierungsgebiete abgeschlossen. Diese Gebiete erfahren z. B. durch eine verbesserte Infrastruktur und neu angesiedelte Geschäfte eine Aufwertung. Sanierungsträger ist oft die Gemeinde. Sie teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit.

Daraus folgt die Eintragung des Sanierungsvermerks in Abteilung II des Grundbuchs für die betreffenden Grundstücke. Die Eigentümer werden durch das Grundbuchamt informiert. Der Ausgleichsbetrag zwischen Sanierungsanfangswert und Sanierungsendwert wird auf die Eigentümer umgelegt.

Ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch für den Verkauf meines Grundstücks relevant?
Der Vermerk sagt aus, daß das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, von der Stadt zur Sanierung vorgesehen ist. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, sich den Grundstücks-Kaufvertrag von der Sanierungsbehörde der Stadt genehmigen zu lassen. Die Behörde prüft, ob der Preis angemessen ist, das heißt, nicht zu hoch angesetzt ist. Hintergrund ist, daß durch die Sanierung eine Wertsteigerung erfolgt, die dann zu Lasten des neuen Eigentümers gehen würde – beispielsweise in Form von Gebührenbescheiden. Durch die Kaufpreiskontrolle soll eine finanzielle Doppelbelastung des Käufers vermieden werden.

Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten muß ich bei einem Hauskauf rechnen?
Sie müssen folgende zusätzliche Nebenkosten einplanen: 5 Prozent für die Grunderwerbsteuer (Berlin und Brandenburg) zu zahlen, jeweils ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt kalkulieren. Es entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen. Es ist ratsam, mindestens 13 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen. Diese Summe sollte als Eigenkapital vorhanden, also frei verfügbar, sein, da sie meist sofort bezahlt werden muß.

Wir haben im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Der entsprechende Kredit wird im kommenden Jahr abgelöst. Sollen wir den Eintrag nun umgehend löschen lassen?
Auch wenn die Grundschuld getilgt ist, kann man den entsprechenden Eintrag im Grundbuch stehen lassen, ohne daß dies Nachteile hätte. Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nochmals einen Kredit aufnehmen möchten, muß nicht erneut eine Grundschuld eingetragen werden. So sparen Sie die Kosten für Löschung und  den Neueintrag.

Sie müssen aber bedenken, daß ein Folgekredit bei einer anderen Bank z. B. auch Kosten für die Abtretung kostet.

Ich habe vor drei Jahren ein Erbbaurecht gekauft. Heute erscheint mir der Erbbauzins nicht mehr angemessen. Kann ich den Erbbauzins nach örtlichen Grundstückspreisen reduzieren?
Der Erbbauzins und seine Entwicklung für die Dauer des Erbbaurechts (häufig auf 99 Jahre festgelegt) wird im Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts festgelegt. In diesem Vertrag ist auch die Bebauung und die Nutzung sowie die Bestimmung für die Beendigung des Erbbaurechts geregelt. Wer ein Erbbaurecht kauft, kauft alle diese Bestimmungen des zugrundeliegenden Vertrages mit und kann daran in aller Regel nichts ändern. Der Käufer eines Erbbaurechts wie der Käufer  eines Wohneigentums sollte sich vor Abschluss eines Kaufvertrages sehr gründlich mit den Vertragswerken bekannt machen. Sie müssen beim notariellen Kaufvertrag vorliegen. 

Gut zu wissen:

Der Gutachterausschuß ist im Land Berlin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt angesiedelt. Hier finden Sie das Liegenschaftskataster und den Gutachterausschuß für Grundstückswerte. www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation  oder www.gutachterausschuss-berlin.de, Tel. 030/9012 – 67 30, 74 98

In Brandenburg gibt es Informationen bei der Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg. www.geobasis-bb.de, tel. 0331/88 44 - 123

Was die Begriffe bedeuten

• Was ist eigentlich der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der stichtagsbezogene Preis für ein Grundstück bzw. eine Immobilie, den ein öffentlich bestellter oder freier Gutachter ermittelt. Grundlage der Ermittlung sind rechtliche Gegebenheiten und tatsächliche Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und Lage des Objektes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse. Der Wortlaut ist im Baugesetzbuch BauGB § 194 definiert.

• Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?

Der Bodenwert ist sehr marktabhängig und wird im wesentlichen von der örtlichen Lage und der zulässigen Nutzung bestimmt. Der Planungs- und Bebauungszustand des Grundstücks, der Zuschnitt sowie der Erschließungszustand des Grundstücks beeinflussen den Bodenwert zusätzlich.

• Was steht im Flächennutzungsplan?

Er stellt einen Grobplanung für ein bestimmtes Gebiet dar und dient den Planungsbehörden dazu, die Entwicklung der Nutzung und Bebauung für einen längeren Zeitraum zu bestimmen. Wer ein Grundstück im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche kauft, hat noch kein Baugrundstück, sondern nur Bauerwartungsland.

• Was ist Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland sind unerschlossene Flächen, die im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind und deren Bebauung in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Es besteht aber kein Rechtsanspruch auf eine (spätere) Bebauung.

• Was ist der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan. Er enthält als gemeindliche Satzung rechtsverbindliche, konkrete und parzellenscharfe Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung innerhalb des Plangebietes. Qualifizierte Bebauungspläne enthalten ferner Festsetzungen über die örtlichen Verkehrsflächen und die überbaubaren Grundstücksflächen.

• Was ist Rohbauland?

Beschließt eine Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet einen Bebauungsplan, entsteht damit Rohbauland. Dort kann es passieren, daß vom gekauften Grundstück noch Flächen für die Erschließung mit Straßen, Wegen und Versorgungsleitungen abgezweigt werden müssen. Sie sollten hier warten, bis das Grundstück als baureif ausgewiesen wird.

• Was ist der Beleihungswert?

Das ist der durch die Wertermittlung vom Finanzierungsinstitut festgesetzte nachhaltig erzielbare Wert des Beleihungsobjektes. Hierbei werden alle maßgebenden Umstände berücksichtigt. Er ist die Grundlage für die Darlehenszusage und muß über die gesamte Laufzeit des Darlehns Bestand haben, um dem Sicherheitsbedürfnis der Bank zu genügen. Grundlagen für die Beleihungswertfestlegung ist die Ermittlung des Gebäude- undBodenwertes. Je nach Objektart ist der Wert im Ertrags-, Sachwert- bzw. Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung angemessener Risikoabchläge und ggf. Marktanpassungen zu ermitteln.

• Welche Verfahren gibt es, um den Verkaufspreis zu ermitteln?

Vergleichswertverfahren: Der Gutachter vergleicht die Immobilie mit ähnlichen Objekten in einer Kaufpreissammlung. Das Verfahren eignet sich für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen, nicht für freistehende Einfamilienhäuser, da diese oft zu verschieden sind.

Sachwertverfahren: Der Wert von Einfamilienhäusern wird mit diesem Verfahren ermittelt. Der Gutachter addiert den Bodenwert zum Wert der baulichen Anlagen und ermittelt so den Verkehrswert der Immobilie.

Ertragswertverfahren: Steht die Rendite bei einer Bewertung im Vordergrund (z.B. für ein Mehrfamilienhaus), kommt dieses Verfahren zum Einsatz. Aus Mieteinnahmen und Kosten wird über die verbleibende Standzeit der Immobilie der Verkehrswert berechnet.

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