Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Spannungsfeld Verwaltung

Worauf es bei „Ordnungsmäßiger Verwaltung” in Wohnungseigentumsanlagen ankommt

Von Dr. Klaus-Joachim Henkel

„Ordnungsmäßige Verwaltung” ist ein unbestimmter Rechtsbegriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz. In der Praxis ist aber mit „Händen zu greifen”, ob die  Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage „ordnungsmäßig” ist oder nicht, am Zustand der Immobilie und des Wohnumfeldes, an der Qualität und der Einmütigkeit der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, an der soliden finanziellen Verfaßtheit des Gemeinschaftseigentums, am gutnachbarschaftlichen  Verhältnis der Wohnungseigentümer und Mieter und nicht zuletzt an der Kompetenz und Autorität des Verwaltungsbeirates. Ordnungsmäßige WEG-Verwaltung erfordert betriebswirtschaftliche, juristische und bautechnische Fähigkeiten sowie  Urteilsvermögen aus einer Hand.

Eine besondere Herausforderung ist die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie, nicht selten ein Wert im Millionen-Euro-Bereich. Da sind regelmäßige, u. E. mindestens vierteljährliche gründliche Inspektionen des gesamten Gemeinschaftseigentums angezeigt, vom Dach bis in die Keller einschließlich Garagen, Freiplätze etc., um kleinste Schäden frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen.

Vorausschauend planen
Die mittlere Lebensdauer der wichtigsten Bauteile wie Dach, Fassade, Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen ist zu verfolgen, daraus ein langfristiges, mindestens zehnjähriges Instandhaltungs- und Modernisierungskonzept abzuleiten, als Grundlage des jährlichen Wirtschaftsplanes. Und selbstredend sind die neuen Rechtsvorschriften zur Steigerung der Energieeffizienz (z. B. ENEV…) und zur Verbesserung des Gesundheitsschutzes (z. B. Trinkwasserschutzverordnung) zeitnah umzusetzen. Im Grunde genommen darf in einer Wohnungseigentumsanlage bei „ordnungsmäßiger Verwaltung” nicht der geringste Reparatur-, Instandhaltungs- und Modernisierungsstau entstehen. Daß der Verwalter dazu rechtzeitig die richtigen Signale setzt, Realisierungsvorschläge entwickelt und erforderliche Beschlüsse vorbereitet, ist jedoch nur die eine Seite der Medaille. Er muß auch die – in der Regel mit der Aktivierung entsprechender, zweckdienlicher finanzieller Mittel verbundenen – Beschlüsse herbeiführen.

In einer Sechs-Parteien-Eigentumsanlage mag das ja noch für alle erwerbstätigen selbstnutzenden Eigentümer überschaubar und akzeptabel sein. Aber in einem zehngeschossigen teilprivatisierten Plattenbau mit einer Wohnungsbaugesellschaft als ewigem Mehrheitseigentümer oder in einer großen Anlage mit 80 bis 90 Prozent Kapitalanlegern ist das schon schwieriger. Hier muß der WEG-Verwalter gemeinsam mit dem Beirat vor der Beschlußfassung eine starke eigentümerkonkrete Überzeugungsarbeit leisten und erforderlichenfalls einzelnen Familien sogar zu gangbaren Finanzierungswegen verhelfen.

Es wird ohnehin zusätzlich schwierig, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, z. B. für eine Dach- oder Fassadenerneuerung, weil nur eine verschwindend geringe Anzahl von Banken solche Vorhaben überhaupt en bloc kreditiert, vor allem aber, weil eine solche Kreditaufnahme eine „ordnungsmäßige Verwaltung” grundsätzlich infragestellt.

Frühzeitig agieren
Interessant ist in diesem Zusammenhang der Beschluß des LG Bielefeld vom 15. Juni 2011 (AZ 23 T 442/10), der in seinem Tenor feststellt:

• "1. Eine Kreditaufnahme kann mit Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, wenn und soweit sie die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.

• 2. Die Gemeinschaft ist grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschußzahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu verschulden. Eine Darlehensaufnahme zur (langfristigen) Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht somit in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung."

Ergo: Der Verwalter (sollte) muß so frühzeitig wie möglich agieren. Verschulden soll sich erforderlichenfalls der einzelne Wohnungseigentümer und nicht die Gemeinschaft, was aber angesichts der demographischen und sozialen Entwicklung keineswegs einfacher werden dürfte.

Wenn man dem Leitbild des derzeitigen Wohnungseigentumsgesetzes und damit auch des Bielefelder Beschlusses streng folgt, müßte jeder WEG-Verwalter seine Funktion sofort niederlegen, wenn es ihm nicht gelingt, die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie rechtzeitig und reibungslos zu organisieren und zu finanzieren, auf der Grundlage einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.

Qualitätsforderung an Verwalter
„Ordnungsmäßige Verwaltung” schließt auch ein, rechtliche Rahmenbedingungen für Ordnung, Sicherheit und gutnachbarschaftliches Zusammenleben zu schaffen, eine solide „Hausordnung” aufzustellen, zu beschließen und durchzusetzen. In diesem Zusammenhang geht es auch um die Integration von selbstnutzenden Eigentümern und Mietern, und einer nicht geringen Anzahl von Wohnungseigentümern muß zudem nachhaltig geholfen werden, vom „Mieterdenken” zum „Eigentümerdenken und -verhalten” zu finden.

Wir wollen es bei dieser unvollständigen Skizze „ordnungsmäßiger Verwaltung” belassen, um die komplexen Ansprüche an eine WEG-Verwaltung zu verdeutlichen. Es ist zu begrüßen, daß zunehmend mehr Eigentümergemeinschaften vor der Bestellung eines neuen Verwalters eine ausführliche Selbstauskunft fordern und daß die Verwalterverbände damit beginnen, Qualitätsanforderungen an die Person des Verwalters zu stellen, zunächst in Gestalt von Zugangsvoraussetzungen für eine Verwaltertätigkeit sowie eines wirksamen Versicherungsschutzes.

Alle Beteiligten sind sich aber darüber im Klaren, daß damit nur ein Anfang gemacht ist, um die WEG-Verwalter auf die Herausforderungen der Praxis in Gegenwart und Zukunft vorzubereiten. Unabdingbar ist vor allem die Qualifizierung der Verwaltungsbeiräte, ihrer, ausschließlich den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dienenden Kontrolle und Beförderung ordnungsmäßiger Verwaltung ebenso wie eine lebenslange praxisorientierte obligatorische Fortbildung der WEG-Verwalter. Hier sind die Verbände gefordert, sowohl die der Wohnungseigentümer als auch die der Verwalter.

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