Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Gutachten mangelhaft

Brand-Erbisdorf: Datenbasis für Sanierungsbeträge hält Prüfung nicht stand

Ob sie das Angebot ihrer Kommune zur freiwilligen Ablöse von Sanierungsaus-gleichsbeträgen annehmen sollen oder nicht, darüber berieten am 13. Juni Mitglieder der Interessengemeinschaft (IG) von Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet Stadtkern im sächsischen Brand-Erbisdorf.

Für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet wird pauschal ein Ablösebetrag in Höhe von 3,50 Euro pro Quadratmeter gefordert. Wer freiwillig schon jetzt bezahlt, soll einen Nachlaß bis zu 20 Prozent erhalten. Grundlage der Forderungen ist ein Gutachten, das im Auftrag der Stadt von dem Sachverständigen Dr. Koch erstellt wurde.

Die in der Interessengemeinschaft vereinten Grundstückseigentümer wollen auf die städtische Offerte nicht eingehen. Ihre einhellige Meinung ist: „Wer die Rabattvereinbarung unterschreibt, ist wahrscheinlich nicht gut beraten.“

An der unterstellten Wertsteigerung ihrer Grundstücke hatten die Mitglieder der IG von Anfang an Zweifel und haben daher den Sachverständigen Dr. Lehmann mit der Prüfung des Gutachtens beauftragt.

Er stellte fest, daß das vom Sachverständigen Dr. Koch erarbeitete Gutachten mit einer einheitlichen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung von 3,50 Euro pro Quadratmeter über das gesamte Sanierungsgebiet „Stadtkern“ den Erfordernissen einer hinreichend sicheren und nachvollziehbar dargestellten Wertentwicklung nicht gerecht wird. Es erfolgte keine differenzierte Berücksichtigung der städtebaulichen Bedingungen und Maßnahmen in den einzelnen Quartieren. Stattdessen wurde von einer einheitlichen Wertzone für das gesamte Sanierungsgebiet ausgegangen.

Damit aber ignorierte man die tatsächlichen, unterschiedlichen städtebaulichen Verhältnisse bei der Wertermittlung weitgehend.

Gegen die getroffenen Annahmen und die gewählten Wertansätze müssen prinzipielle Einwände erhoben werden. Sie lassen Zweifel an der erforderlichen Sicherheit der ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entstehen.

Die gutachterlich ermittelte Bodenwertsteigerung in einem Sanierungsgebiet unterstellt immer, daß alle zu Beginn der Sanierung beschlossenen und später fortgeschriebenen Sanierungsziele auch umgesetzt wurden. Ist das nicht der Fall, so verringert sich die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung entsprechend. Auch Brand-Erbisdorf hat für das gesamte Sanierungsgebiet bis 2014 konkrete Aufwertungsziele festgeschrieben. Offenbar werden dafür aber die Fördermittel knapp. „Dies hätte zur Folge, daß wir unsere  Sanierungsziele verfehlen“,  erklärte der Oberbürgermeister Dr. Antonow jüngst im Stadtrat.

Und es gibt weitere Gründe dafür, daß die Sanierungsziele nicht erreicht werden. Anfang der 90er Jahre wollte die Stadt im Zusammenhang mit dem Projekt einer Ortsumgehungsstraße ein Verkehrskonzept umsetzen, mit dem der ruhende und fließende Verkehr im Stadtkern neu geordnet werden sollte. Diese Pläne sind hinfällig.

Weiter sollte die Bebauung von Grundstücken in der zweiten Baureihe und damit eine Nachverdichtung ermöglicht werden. Heute fehlt der Bedarf, auch dieses Ziel bleibt unrealisiert. All dies müßte sich in der gutachterlichen Bewertung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung widerspiegeln. Das Gutachten geht aber ohne Einschränkung von der vollständigen Umsetzung aller Sanierungsziele aus und bittet die Grundstückseigentümer auf dieser Grundlage mit Maximalforderungen zur Kasse.            

Unverständlich ist auch, warum es der Sachverständige Dr. Koch unterließ, die beim Gutachterausschuß des Landkreises Mittelsachsen verfügbare relativ umfangreiche Datensammlung an Kaufpreisen anstelle fehlender besonderer Bodenwerte für das Gebiet Stadtkern zu nutzen. Stattdessen greift er für die Festlegung des Endwertes mit Wertermittlungsstichtag 31.12.2010 auf einen Bodenrichtwert für ein Grundstück außerhalb des Sanierungsgebietes zurück. Diesen annähernd zwei Jahre alten, zum Stichtag 31.12.1998 in Höhe von 28 Euro/m2 festgestellten Bodenrichtwert hat der Sachverständige – ohne weitergehende vergleichende Untersuchungen, Begründungen oder/und Anpassungen – als Endwert für die Sanierung angesetzt.

Auf Anfrage des durch die IG beauftragten Sachverständigen stellte der Gutachterausschuß 30 Kaufpreise aus dem Zeitraum 2008 bis 2011 für eine Auswertung zur Verfügung. Bei dieser Gelegenheit wurde auch darüber informiert, daß in der Vergangenheit eine derartige Auskunft nicht beantragt wurde. Wir fragen uns: Warum nicht?

Anzumerken ist auch, daß der in Ansatz gebrachte Bodenrichtwert sich zum Werter-mittlungsstichtag 31.12.2010 auf 26 Euro/m2 reduziert hat. Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung deutet sich derzeit eine weitere Reduzierung auf 24 Euro/m2 an, der Trend ist fallend. Angesichts dessen ist die Schlußfolgerung naheliegend, daß durch die unreflektierte Übernahme des angrenzenden Bodenrichtwertes als Endwert für das Sanierungsgebiet und die unterlassene Auswertung der Kaufpreissammlung offenbar die vorhandenen Möglichkeiten zur Ableitung von besonderen Bodenrichtwerten für die gebietstypischen Quartiere und Wertzonen im Sanierungsgebiet nicht genutzt wurden.

Damit wurde die Chance vertan, mit der Bereitstellung von Basisgutachten für Wertzonen bzw. Grundstückspässen oder Referenzgutachten für gebietstypische Grundstücke einen wirksamen Beitrag zur Herstellung der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Wertermittlungsergebnisse zu leisten. Insoweit bleibt für den Nachweis der Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen und Ausgleichsbeträge die Notwendigkeit zur Fertigung von Einzelgutachten. Eine solche Forderung durch die Grundstückseigentümer würde den Haushalt der Stadt Brand-Erbisdorf in erheblichem Umfang belasten. Es ist jetzt Aufgabe der Stadt eine Lösung zu suchen.

Auf eine Präzisierung des Gutachtens durch den Sachverständigen Dr. Koch sollte die Stadt schon allein aus subjektiven Gründen verzichten.                         

Fred Fischer

 

Was sind Sanierungsausgleichsbeträge?

Sanierungsausgleichsbeträge können nach den Festlegungen des Bundesbaugesetzbuches in festgesetzten Sanierungsgebieten für die sanierungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke erhoben werden. Diese Wertsteigerung ist durch ein Gutachten nachzuweisen. Dabei geht es nicht um eine pauschale Aussage zur allgemeinen Wertentwicklung im Sanierungsgebiet, sondern um den konkreten Nachweis der grundstücksbezogenen Wertsteigerung.

Die Wertsteigerung soll ermittelt werden aus der Differenz zwischen dem Anfangswert des Grundstücks – noch ohne jegliche Sanierung – und dem Endwert nach Abschluß der Sanierung. 

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