Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Gremium der Mitbestimmung

Tips für Wohnungseigentümer: Die Chancen der jährlichen Eigentümerversammlungen wollen genutzt sein

Noch zu viele Wohnungseigentümer lassen die Gelegenheit, in der Eigentümerversammlung mitzubestimmen, wo es künftig langgeht, ungenutzt verstreichen. Chancen, die sich allein in diesem Gremium bieten, werden vertan. Das sollte sich ändern – in Ihrem eigenen Interesse. Deshalb appellieren wir an Sie als Eigentümer: Es geht um Ihr Recht, Ihr Geld und Ihre Zukunft in der Wohngemeinschaft – nutzen Sie Ihre Möglichkeiten der aktiven Mitwirkung. Sichern Sie Ihre erworbene Lebensqualität. Bereiten Sie sich intensiv auf diese Versammlung vor. Der von Ihnen bestimmte und bezahlte Verwalter rechnet den Haushaltsplan des letzten Jahres ab, belegt die Ausgaben, Zahlungen, Maßnahmen, erstellt den zu beschließenden Wirtschaftsplan, legt Kostenvoranschläge und einen Maßnahmenkatalog zur Abstimmung per Beschluß vor.

Unterbreiten Sie bei Notwendigkeit eigene Vorschläge, suchen Sie dafür vorab Verständnis und Verbündete. Viele Aufgaben, viele Forderungen, zu viele? Nein! Es sind Ihre geschützten Rechte und Pflichten. Sind erst einmal Beschlüsse gefaßt, ist es ungleich schwerer, aber nicht unmöglich, diese zu revidieren, insbesondere dann, wenn sie nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Gerade deshalb ist Ihre vorbereitete Teilnahme an der Eigentümerversammlung so wichtig!

Sind Sie sich unsicher, wollen Sie etwas korrigieren, wissen nur nicht, wie? Sprechen Sie uns an. In der Zusammenarbeit mit unseren Mitgliedern haben wir sehr viele Erfahrungen sammeln können, die wir gern an Sie weiterreichen. Nutzen Sie die Möglichkeit unserer Telefonforen, der direkten Konsultation an unseren Sprechtagen in den Beratungszentren oder unsere Seminare. Bleiben oder werden Sie aktiv.

Rechtsanwältin Lorraine Picaper erklärt im folgenden Beitrag, was Eigentümer über den Ablauf der Eigentümerversammlung und ihre Vorbereitung unbedingt wissen sollten.

Gemäß § 24 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist die ordentliche Versammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Gibt es hierüber keine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder in den Verwalterverträgen, so fordert die Rechtsprechung in der Regel, daß die Eigentümerversammlung innerhalb der ersten sechs Monate stattzufinden hat. Findet diese bis zum Herbst nicht statt, so gibt es die Möglichkeit des sogenannten Minderheitenquorums. Gem. § 24 Abs. 2 WEG ist der Verwalter nämlich dann verpflichtet, die Versammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies verlangt. Reagiert der Verwalter immer noch nicht, so kann dies nach einem Zeitablauf von zirka drei Monaten als Weigerung gelten. In diesem Falle kann gemäß § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates bzw. dessen Vertreter berechtigt sein, die Versammlung einzuberufen.

Die Einladung
Die Ladungsfrist soll gemäß §24 Abs.4 WEG zwei Wochen betragen und die Einladung hat in Textform zu erfolgen. Hierfür reicht die Übersendung per Fax, E-Mail, und man höre und staune, im Einzelfall sogar per SMS. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Inhaltlich müssen Ort, Zeit und die Tagesordnung bekanntgegeben werden.

Der Verwalter muß Ort, Zeit und Tag der Versammlung grundsätzlich so wählen, daß sie jedem Eigentümer zumutbar sind. Die Versammlung hat am Ort der Wohnungseigentumsanlage stattzufinden. Die Versammlung muß unter Ausschluß der Öffentlichkeit stattfinden, weshalb ein öffentlicher Gast-raum nicht in Frage kommt. Nicht ordnungsgemäß ist die Versammlung an einem gesetzlichen Feiertag, sonntags vor 11 Uhr oder auch an Werktagen vor 17 Uhr.

Gemäß § 23 Abs.2 WEG ist der Gegenstand der Beschlußfassungen in der Einladung zu bezeichnen. Die Eigentümer sollen dadurch in die Lage versetzt werden, sich vorzubereiten und eventuell noch eigene Beschlußanträge zu stellen. Es reicht, wenn die Einladung das Thema der Beschlußfassung aufzeigt. Die genaue Beschlußvorlage muß nicht vorgegeben werden. Diese ist bestenfalls Ergebnis der in der Versammlung ausgetauschten Ansichten und Argumente.

Eigene Beschlußanträge
Nicht selten stellen Sie fest, daß wesentliche Fragen in der Tagesordnung fehlen oder auch Ihre Belange nicht berücksichtigt sind. Es empfiehlt sich, den Verwalter zeitig, also auch lange bevor die nächste Eigentümerversammlung ansteht, schriftlich über eigene Anträge in Kenntnis zu setzen und ihn zu bitten, diese auf die Tagesordnung zu setzen. Unterläßt er dies dennoch, oder haben Sie ihn nicht rechtzeitig informiert, so empfiehlt es sich auch nach Erhalt der Einladung, noch einen Antrag auf Ergänzung der Tagesordnung zu stellen.

Im Rahmen Ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung haben Sie einen Anspruch darauf, daß bestimmte Tagesordnungspunkte in die Einladung aufgenommen werden. Der Verwalter kann auf entsprechende Klage hin zur Ergänzung der Tagesordnung sogar gerichtlich gezwungen werden. In Eilfällen, also kurz vor einer anstehenden Versammlung, kann dies sogar im Wege der gerichtlichen einstweiligen Verfügung erwirkt werden.

Der Verwalter kann Ihren Antrag nicht einfach mit dem Hinweis auf die abgelaufene Ladungsfrist abweisen. Wird zu dem von Ihnen beantragten Tagesordnungspunkt ein Beschluß gefaßt und war der Tagesordnungspunkt nicht zwei Wochen vorher bekannt, so leidet der Beschluß zwar an einem formalen Fehler. Dieser führt aber nicht automatisch zur Unwirksamkeit des Beschlusses. Allenfalls kann mit diesem formalen Fehler eine spätere Anfechtungsklage angestrengt werden. Auch diese hätte aber nur dann eine Aussicht auf Erfolg, wenn der klagende Eigentümer darlegen kann, daß der Beschluß bei Einhaltung der zweiwöchigen Frist nicht gefaßt worden wäre. Dieser Nachweis dürfte in den wenigsten Fällen gelingen.

Lorraine Picaper, Rechtsanwältin

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