Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Warnung vor Willkür

Prinzipiell bedeutsam für Kleingärtner: Abriß-Urteil des Berliner Landgerichts

In Heft 1-2012 berichtete unser Autor über ein Urteil des Landgerichts Berlin, das Abrißforderungen an einen Berliner Kleingärtner zurückwies. Im folgenden wird nun näher auf die vom Gericht gelieferte Urteilsbegründung eingegangen.

Das Gericht setzte sich mit dem dem Streitfall zugrundeliegenden Pachtvertrag auseinander. Denn mit Paragraph 5 dieses Vertragswerkes  begründete der Kläger, der Bezirksverband Süden, seine Abrißforderung. Dort heißt es: „Bauliche Anlagen, die die zulässige Laubengröße überschreiten, sind vom Unterpächter spätestens bei Beendigung des Unterpachtverhältnisses entschädigungslos zu beseitigen.“ Das Gericht stellt dazu fest: „Wortlaut und Aufbau des gesamten Paragraph 5 machen deutlich, daß die Abrißverpflichtung des Pächters in Paragraph 5 Nr. 2 im direkten Zusammenhang mit Paragraph 5 Abs. 1 steht und voraussetzt, daß der Pächter die Laube neu errichtete oder die vorhandene Baulichkeit so veränderte, daß sie die Vorgaben zu den zulässigen Ausmaßen überschreitet.“ Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist der Pächter zur Beseitigung seiner eigenen unzulässigen Bauten verpflichtet. – Was im verhandelten Fall jedoch nicht zutraf, wir berichteten bereits in Heft 1-2012, S. 21 darüber.

Und weiter stellt das Gericht fest: „Sollte Paragraph 5 Nr. 2 letzter Absatz des Unterpachtvertrages ... jedoch darauf gerichtet sein, daß der Pächter bei Vertragsbeendigung die Laube auch dann abzureißen bzw. zu verkleinern habe, wenn er sie mit den vorhandenen baulichen Ausmaßen vom Vorpächter übernahm, wäre… (die Regelung, d. Red.) unklar im Sinne des § 305c BGB, weil sie diesen vom Gesetz abweichenden Inhalt nicht ausdrücklich und nicht eindeutig ausdrückt.“

Eine weitere Feststellung des Landgerichts in der Urteilsbegründung ist von prinzipieller Bedeutung: Im vorliegenden Fall wurde der Erstvertrag mit den beklagten Unterpächtern im Jahr 1971 abgeschlossen. In zwei Schritten wurden jeweils die alten Verträge durch neue Verträge ersetzt. Der Unterpachtvertrag mit dem neuen Inhalt des Paragraphen 5 Nr. 2 wurde im Jahr 1991 ohne Not abgeschlossen. Der Verpächter versprach sich die dargelegten Vorteile aus dem neuen Vertrag zu Lasten des Pächters.

Der ursprüngliche Unterpachtvertrag aus dem Jahr 1971 war in den Jahren 1988 und 1991 zweimal geändert worden. Das Gericht stellte in diesem Verfahren fest, daß in den neuen Verträgen eine überraschende Klausel – die Forderung nach Beseitigung unzulässiger baulicher Anlagen – vorgelegen hat. Darüber hätte der Verpächter seine Pächter aufklären müssen. Diese Pflicht wurde verletzt.

Landläufig wird von manchem Zwischenpächter und seinen Rechtsanwälten argumentiert, daß der Kleingärtner eben Pech gehabt habe, wenn er einen neuen Vertrag mit für ihn schlechteren Konditionen unterschreibt. Schließlich bestehe Vertragsfreiheit. Fehlende Rechtskenntnisse und das noch nicht erloschene Vertrauen in die Interessenvertretung werden hier schamlos ausgenutzt.

Um so wichtiger für das zukünftige Vorgehen erscheint die Feststellung des Gerichts, daß der Beklagte nicht verpflichtet war, neue Vertragsfassungen zu akzeptieren und sich darauf nicht hätte einlassen müssen. Er durfte darauf vertrauen, daß ihn sein Verpächter darauf hinweisen und ihm eine bislang nicht bestehende Abrißverpflichtung nicht stillschweigend unterschieben würde.

Die Bedeutung dieses Urteils geht weit über den Einzelfall hinaus. Unzählige Kleingärtner in Berlin und anderswo sind von ungerechtfertigten Abrißforderungen betroffen. Sie über den Inhalt dieser bedeutsamen gerichtlichen Entscheidung aufzuklären, sie bei der Vertretung ihrer Interessen zu stärken und vor Verpächter-Willkür zu warnen, sehen wir beim VDGN als eine vordringliche Aufgabe an.

Dr. Michael Jagielski

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