Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Ende gut, alles gut?

Falkensee ist prozeßmüde und erwägt, Zweitwohnungssteuer abzuschaffen

Lange erwartet, scheint der viele Jahre anhaltende Rechtsstreit um die Zweitwohnungsbesteuerung in Falkensee seinem Ende entgegenzugehen. Voraussetzung dafür ist jedoch, daß die Stadt Falkensee jetzt, den Hinweisen des Verwaltungsgerichtes Potsdam folgend, eine neue Zweitwohnungssteuersatzung erarbeitet und die Besteuerungsgrundlagen so gestaltet, daß sie dem spezifischen Charakter des historisch entwickelten Naherholungswesens mit seinen Besonderheiten in den neuen Bundesländern besser entsprechen als bisher.

Am 19. Dezember 2011 erörterte beim Verwaltungsgericht Potsdam Dr. Rohn als Einzelrichter in nichtöffentlicher Sitzung mit den Parteien die Sach- und Rechtslage dazu. Sechs Kläger/innen wurden von unserem Vertrauensanwalt Prof. Dr. Dietrich Maskow vertreten. Behandelt wurden nur Klagen zur Besteuerung 2007 und 2008.

Zwischenzeitlich liegt uns die Niederschrift des Sitzungsverlaufes vor und wir sind in der Lage, unsere Mitglieder und Leser/innen mit den Ergebnissen des Prozesses vertrautzumachen.

Die Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Falkensee beinhaltet – wie in vielen anderen Kommunen auch – die Aussage: „Ist die Miete für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung nicht zu ermitteln, wird die übliche Miete auf andere sachgerechte Art geschätzt“.

Diese sachgerechte Art der Schätzung ist der Stadt bis einschließlich 2006 nicht gelungen. Das Verwaltungsgericht Potsdam verwarf mehrfach die bis zu diesem Jahr den Steuerbescheiden zugrundegelegten Mietansätze.

Unrealistische Mietansätze

Das verleitete den damaligen Bürgermeister dazu, den Mietansatz von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter – sicherlich für viel Geld – ermitteln zu lassen, wohl wissend, daß ein Markt, auf den sich der Gutachter stützen könnte, nicht vorhanden ist.

Nun ist es im Mietrecht gesetzeskonform, wenn sich ein Sachverständiger aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit auch auf seine Erfahrungswerte beruft und keine Vergleichsobjekte angibt.  Darauf berief sich auch der beauftragte Gutachter Dr. Stelter. Gerade diese Erfahrungswerte lagen bei ihm, bezogen auf saisonal genutzte Bauten in Leichtbauweise, aber nicht vor und konnten es auch nicht. Trotzdem stützten sich alle Zweitwohnungssteuerbescheide ab dem Jahr 2007 auf die im besagten Gutachten „ermittelten“ Mietansätze. Als im Rangsdorfer Zweitwohnungssteuerprozeß die Übertragung solcher Vorgehensweise auf die Bewertung von Naherholungsobjekten für nicht rechtens erklärt wurde (vgl. VDGN-Journal 1-10), schöpften wir neue Hoffnung, die vielen anhängigen Rechtsstreitigkeiten von Datschenbesitzern mit der Stadt Falkensee auf unkomplizierte Art und Weise zu lösen.

Unsere Hoffnung verstärkte sich noch dadurch, daß nach dem Rangsdorfer Prozeß in Falkensee ein neuer Bürgermeister gewählt wurde, von dem wir uns eine unvoreingenommene Bewertung der Ergebnisse des Rangsdorfer Zweitwohnungssteuerprozesses versprachen.

Aus diesem Grunde wandte sich der Präsident des VDGN im Januar 2010 mit einem Schreiben an den neugewählten Bürgermeister, machte auf der Grundlage der Prozeßergebnisse gegen die Gemeinde Rangsdorf darauf aufmerksam, daß die Beauftragung von Gutachten zur Ermittlung von „Datschenmieten“ der falsche Weg ist. Er bat die vielen anhängigen Rechtsstreitigkeiten zu beenden und für die angestauten Probleme eine politische Lösung zu favorisieren. Leider war Bürgermeister Müller zur damaligen Zeit nicht dazu bereit. So kam es also zum Prozeß.

Streitpunkt Trinkwasser

Bei der Abwehr ungerechtfertigter Steuerforderungen gab es in der Vergangenheit auch immer mal Auseinandersetzungen um die Wasserqualität auf den Datschengrundstücken. Die gängige Formulierung in den Satzungen der Kommunen lautete bei der Definierung des Wohnungsbegriffes: „...Vorhandensein von Wasser in vertretbarer Nähe“. Diese Formulierung wurde durch die Städte und Gemeinden bisher sehr breit ausgelegt – natürlich zu Ungunsten der Datschenbesitzer. Damit ist jetzt Schluß. Dr. Rohn machte im Falkenseeer Prozeß klar: „So ist erforderlich, daß die Wohnung über eine Versorgung mit einwandfreiem Trinkwasser verfügt ...“. Das ist nicht nur die Auffassung des Verwaltungsgerichtes Potsdam, sondern auch bereits 2008 in einem Beschluß des Oberverwaltungsgerichtes Mecklenburg-Vorpommern (1M14/08) festgestellt worden. Eine Selbstverständlichkeit im 21. Jahrhundert mitten im Herzen Europas, könnte man meinen.

Ein Signal, das wir diesbezüglich aus Sachsen-Anhalt erhielten, beweist Gegenteiliges! Dort bereitet eine Kommune gerade die Besteuerung einer Wochenendsiedlung vor, die fast vollständig aus einem Brunnenschacht, in dem Oberflächenwasser gesammelt wird, versorgt ist. Dieses Brauchwasser wird auch nicht in gekochtem Zustand zu Trinkwasser.

Unseren betroffenen Mitgliedern raten wir, sich im Besteuerungsfall an die VDGN-Beratungsstellen im Territorium oder an die Fachgruppe Zweitwohnungssteuern (s. S. 48 f.) zu wenden. Zu beachten ist, daß der Steuerbescheid vier Wochen nach Erhalt rechtskräftig wird, evtl. Widersprüche also in diesem Zeitraum eingelegt sein müssen und für Widerspruchsverfahren in Sachsen-Anhalt Gebühren zu zahlen sind. Wichtig ist übrigens auch bei der Beurteilung der „vertretbaren Nähe“ des Wassers, daß es sich dabei immer um einen rechtlich gesicherten Zugang zum Trinkwasser handeln muß. Dieses Kriterium erfüllt das Wasser des Nachbarn oder ein Feuerwehrhydrant sicher nicht.

Im Falkenseeer Zweitwohnungssteuerprozeß erläuterte Dr. Rohn die bisherige Rechtsprechung des VG Potsdam und übergeordneter Instanzen. Wir verzichten hier auf Darlegungen, weil wir mit unseren Mitgliedern regelmäßig diese Rechtsprechung ausgewertet haben. Er legte den Prozeßbeteiligten dann dar, warum die Klagen zum Erfolg führen werden. Mieten für normale Mehrzweckhäuser lassen sich nicht für die Ermittlung der Mietwerte von Wochenendhäusern verwenden, da sie deren Besonderheiten nicht ausreichend widerspiegeln. Für das Gericht sei nicht ersichtlich, daß die Stadt, diesen Besonderheiten Rechnung tragend, gesonderte Vergleichswerte ermittelt habe. Da das Gericht auch den in der Satzung enthaltenen Weg, über den „gemeinen Wert der Wohnung und des Grundstücks“ zu einer gerechten Besteuerung zu gelangen, aus verschiedenen Gründen verwarf, bemühte sich die Beklagtenseite, den Prozeß unstreitig zu beenden.

Neues aus dem Rathaus

Im Ergebnis wurde die Reduzierung der Zweitwohnungssteuer der Kläger und Widerspruchsführenden für die Jahre 2007-2012 (einschließlich) um 20 Prozent angeboten und von den Klägern auch angenommen. Sollten Betroffene keinen Trinkwasseranschluß besitzen – was offensichtlich der Fall ist – so wäre eine Veranlagung nicht zulässig. Die Steuer müßte also rückerstattet werden.

Nach Abschluß des Prozesses hört man nun neue Verlautbarungen aus dem Rathaus Falkensee. Die Falkenseeer Datschenbesitzer erfuhren aus Presse und Fernsehen, daß nicht beabsichtigt ist, die gescheiterte Zweitwohnungssteuersatzung durch eine neue zu ersetzen, sondern die Steuer abzuschaffen.

Durch die Berichterstattung gewinnt man den Eindruck, daß das nicht nur eine Idee der Exekutive ist, sondern auch schon im Kreise der Abgeordneten diskutiert wird. Das ist ein erfreuliches Zeichen. Wir hoffen nun auf eine positive Beschlußfassung zugunsten der Falkenseeer Datschenbesitzer.

Im Heft 10/2011 des VDGN-Journals informierten wir über ein beabsichtigtes Normenkontrollverfahren zur gerichtlichen Überprüfung der Zweitwohnungssteuersatzung der Gemeinde Beetzsee. Prof. Maskow hat diesen Antrag inzwischen beim OVG Berlin-Brandenburg gestellt. Sicher wäre es auch hier besser gewesen, sich mit den Argumenten der vielen Kläger im Widerspruchsverfahren politisch auseinanderzusetzen. Dieser Wille war aber leider bei der zuständigen Amtsdirektorin nicht vorhanden. 2012 sind bereits neue Bescheide erlassen und dagegen Widersprüche eingelegt worden. Es ist nur zu hoffen, daß das Amt Beetzsee diese neuen Verfahren bis zur Rechtssprechung durch das OVG ruhen läßt und nicht noch weitere Kosten produziert.

Wolfgang Grubenstein, VDGN-Fachgruppe Zweitwohnungssteuer

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