Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Als Rentner noch Bausparer?

Beim Telefonforum des VDGN wurden Ihre Fragen rund ums Bausparen beantwortet von den Bausparexperten Holger Zahn und Ariane Greiner von der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG.

Ich habe einen Bausparvertrag und auch Eigenkapital angespart – reicht das für eine Hausfinanzierung?

 Es gibt eine Faustregel für Leute, die ein Haus oder eine Wohnung finanzieren wollen. Sie lautet: 20 Prozent Eigenkapital, 30 Prozent Bauspardarlehen, 50 Prozent Hypothekendarlehen von Bank oder Sparkasse. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto einfacher wird die Finanzierung und desto geringer wird auch die Belastung. Der Rest setzt sich aus einem langfristigen Darlehen der Sparkasse und aus Bauspardarlehen oder auch öffentlichen Fördermitteln zusammen. Die Sparkasse übernimmt auch Finanzierungen, bei denen weniger Eigenkapital vorhanden ist. Wichtig ist, ob die monatliche Zins- und Tilgungsrate aufgebracht werden kann.

Ich möchte einen Bausparvertrag abschließen. Wie funktioniert Bausparen?

Nach Abschluß eines Bausparvertrages sparen Sie 40 Prozent (bei manchen Bauspartarifen sind es 50 Prozent) Ihrer Bausparsumme an. Nach Ende der Ansparphase  profitieren Sie von dem günstigen und zinssicheren  Bauspardarlehen für die Finanzierung einer Immobilie. Dies entspricht 60 Prozent Ihrer Bausparsumme. Außerdem sollten Sie prüfen, ob die staatlichen Förderbeträge von Riester-Förderung, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage Ihre eigenen Sparleistungen ergänzen können.

Muß ich den Bausparvertrag sieben Jahre angespart haben, um ein Darlehen zu bekommen?

Es geht bei Bausparkassen schneller. Die schnellste Lösung ist ein Vorfinanzierungskredit. Der Bausparvertrag wird nachbespart. Man kann auch erst KfW-Kredite oder Hypothekendarlehen nutzen und sie nach Auslaufen durch den Bausparvertrag ablösen. Planen Sie hier aber höhere Kosten als bei einer üblichen Finanzierung ein.

Kann ich Bausparmittel für die Modernisierung nutzen oder nur für den Neubau?

Das Bauspardarlehen dient für jede Baumaßnahme. Der Vorteil unseres Blanko-Darlehens bis zu 15.000 Euro: Sie bekommen das Geld ohne grundbuchliche Absicherung. Wir besorgen auf Wunsch ebenfalls KfW-Kredite. Und Sie bekommen bei uns auch einen auf die Angaben Ihres Hauses zugeschnittenen Modernisierungskompaß mit Kostenschätzung.

 Muß ich ein Bauspardarlehen in jedem Fall „wohnwirtschaftlich“ verwenden?

Ja, das müssen Sie. Die zweckgebundene Verwendung haben Sie der Bausparkasse nachzuweisen. Bei den Bausparkassen erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Verwendung im einzelnen begünstigt werden. Das sind nicht nur Bau oder Kauf, Modernisierungen oder Instandsetzungen am eigengenutzten Objekt, sondern auch der Kauf eines Bauplatzes und die Umschuldung eines Baukredits. Selbst der Kauf eines Platzes in einem Altenheim gehört dazu.

Ich habe einen Bausparvertrag über 10.000 Euro, der drei Jahre läuft, aber noch nicht zuteilungsreif ist. Kann ich den Bausparvertrag trotzdem für die Finanzierung einer Abwasserleitung nutzen?

Ja, allerdings in Form einer Zwischenfinanzierung. Dies kann Ihnen die Bausparkasse vermitteln. So wird die Zeit bis zur Zuteilung überbrückt.

Ich möchte mein Darlehen ablösen, habe aber eine sehr hohe Bausparsumme vereinbart. Was kann ich tun?

Um die Zuteilung und damit die Verfügbarkeit des Bauspardarlehens zu gewährleisten, muss je nach Tarif zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme angespart worden sein. Sollte die zu Beginn gewählte Bausparsumme sich als zu hoch erweisen, können Sie mit Ihrer Bausparkasse über eine Ermäßigung bzw. Teilung beraten. Gut beraten ist, wer bei Abschluß eines Bausparvertrages die Bewertungskriterien für die Zuteilung eines Darlehens genau studiert, damit der Vertrag auf die Bedürfnisse des Bausparers hin maßgeschneidert werden kann.

Bin ich verpflichtet, das Darlehen sofort anzunehmen, wenn mein Bausparvertrag zuteilungsreif wird?

Nein, es ist nicht nötig, das Bauspardarlehen sofort anzunehmen. Man kann die Wiederzuteilung an einem späteren Zeitpunkt beantragen. Dies können Sie auf dem Zuteilungsbescheid vermerken. Sie können den Vertrag dann ruhen lassen. Der Vorteil: Die Verzinsung des Guthabens läuft solange weiter, bis die Zuteilung angenommen wird.

Lohnt sich der Abschluß eines Bausparvertrages auch noch als Rentner?

Der Bausparvertrag ist durch Zinsen und Bausparförderung in jedem Alter eine attraktive Sparform. Mit dem angesparten Guthaben und dem zinsgünstige Bauspardarlehen kann man zum Beispiel den altersgerechten Umbau und die Modernisierung der eigenen vier Wände oder auch der Mietwohnung finanzieren. Ein weiterer Vorteil: der Darlehensanspruch kann an Kinder oder Enkel übertragen werden.

Wir haben seit 2005 eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Derzeit wird uns geraten, bereits jetzt eine angeblich günstige Anschlußfinanzierung festzuschreiben. Was halten Sie davon?

Es handelt sich um ein sogenanntes Forward-Darlehen. Es sichert bereits einige Jahre im Voraus den Zinssatz für ein notwendiges Anschlußdarlehen. Ein Forward-Darlehen ist eine langfristige Kalkulationsgrundlage und dann günstig, wenn man meint, dass die künftigen Darlehenszinsen deutlich höher liegen werden. Und niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Ein Forward-Darlehen kann daher nur bei einer Vorlaufzeit von maximal zwei bis drei Jahren und in Niedrigzinsphasen sinnvoll sein. Außerdem kostet die gebotene Zinssicherheit einen geringen Zinsaufschlag (0,01 bis 0,03 Prozent). Überdenken Sie auch Ihre Restschuld 2015 und welche Raten Sie verkraften können.

Überall hört man, daß wegen des gegenwärtigen Zinstiefs Hypothekenkredite billiger sind als die Finanzierung mit einem Bausparvertrag. Weshalb sollte man doch einen Bausparvertrag abschließen?

Mit einem Bausparvertrag können Sie sich die Sicherheit schaffen, um auf eventuelle Veränderungen der Zinsen in der Zukunft vorbereitet zu sein. Baufinanzierungen laufen ja in der Regel  über einen längeren Zeitraum. Das Risiko einer Zinssteigerung kann durch eine Umschuldung mit Hilfe eines Bausparvertrages minimiert werden. Das gibt Planungssicherheit, erhält aber auch eine gewisse Flexibilität, denn Bausparer können durch Einmalzahlungen den Spar- oder Tilgungsprozeß abkürzen.

Die Flexibilität und die Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt haben den Bausparvertrag zu einem „Klassiker“ unter den Finanzierungsinstrumenten gemacht.

Wie kann ein Bausparvertrag in eine Finanzierungskombination eingebunden werden?

Eine Finanzierung sollte sich immer aus Eigenkapital, Bauspardarlehen und Hypothekendarlehen zusammensetzen, denn die gegenwärtig sehr günstigen Zinsen für Hypothekenkredite gewähren Banken nur für erstrangig besicherte Kredite bis max. 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Die günstigen Konditionen von Bauspardarlehen gelten unabhängig von der Größenordnung der Finanzierungssumme, sind also gerade für Modernisierungen sehr geeignet. Außerdem wird Bausparen auch vom Staat gefördert. Eine individuelle Beratung ist immer zu empfehlen.

Ich habe gehört, daß man jetzt leichter und unkomplizierter Bausparkredite bekommen kann. Stimmt das und was muß ich tun?

Seit Mai 2009 erhalten Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30.000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist selbstverständlich auch weiterhin vorgeschrieben. Finanziert werden Modernisierungs-, Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen sowie Um- und Ausbau.

Ich möchte einen Bausparvertrag abschließen und bekomme doch auch eine staatliche Förderung. Oder?

 Ja, im günstigsten Fall sogar drei Mal. Sie haben die Möglichkeit, vermögenswirksame Leistungen (vL) auf einem Bausparvertrag anzusparen und erhalten dafür vom Finanzamt die Arbeitnehmersparzulage. Außerdem erhalten Bausparer auf eigene Sparraten Wohnungsbauprämie (WoP). Für diese beiden Förderungen gelten unterschiedliche Einkommensgrenzen. Durch die Einführung von Wohn-Riester können Sie bei Abschluß  eines zertifizierten Bausparvertrages auch hier eine staatliche Förderung erhalten. Die Wohn-Riester-Förderung ist einkommensunabhängig.

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