Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Entschädigung für die Garage?

Dafür zu kämpfen lohnt sich. Ein Beispiel aus Sachsen

Ab den sechziger Jahren begann in der DDR ein wahrer Boom: Trümmergrundstücke oder brachliegende Flächen wurden für den Bau von Garagen erschlossen. Mit Erfindergeist beim Bauen und oftmals auch beim Materialbeschaffen schufen sich viele eine Behausung für das äußerst kostbare, nach vielen Jahren Wartezeit erstandene Auto. Letzteres stellte bei den meisten die größte Familienanschaffung dar, so erklärt sich auch das weitverbreitete Bedürfnis, das Vehikel zu hegen und zu pflegen und ihm mit einer Garage den bestmöglichen Schutz zu bieten.

An so manchem Wochenende wurde dafür geschachtet und geschuftet. Umstände und Vorhaben schweißten Nachbarn oft zu einer großen, über viele Jahre gut funktionierenden Gemeinschaft zusammen. Etliche dieser Garagengemeinschaften existieren heute noch.

Immer mehr Garageneigentümer treibt jedoch die Frage um, wie lange sie ihre Garage noch nutzen können: Manche fürchten die alsbaldige Kündigung, andere haben sie bereits erhalten oder wollen selbst aufgeben.

So ist die Situation vielerorts. Selbst wenn ein Garagenstandort aufgegeben werden muß, bedeutet dies noch lange nicht, daß das einst mit so vielen Opfern errichtete Bauwerk nun keinerlei Wert mehr hat und einfach an den Eigentümer des Grund und Bodens fallen muß. Es lohnt sich zu prüfen, ob eine Entschädigung für die Garage gefordert werden kann. Hierbei unterstützt der VDGN seine Mitglieder mit Rat und Tat.

In der Beratungsstelle Chemnitz beschäftigt sich eine Arbeitsgruppe mit dieser wichtigen Thematik. Dort werden Probleme der Standortsicherung, des Erwerb der Garagengrundstücke und des Umgang mit dem Grundstückseigentümer eingehend behandelt.

Auch der Gang zum Gericht kann sich lohnen, um als Garagenbesitzer seine Ansprüche zu sichern. Unerläßlich ist dafür jedoch eine fundierte Vorbereitung, wie sich auch in folgendem Fall zeigt: In einem Rechtsstreit um Entschädigung vor dem Amtsgericht Stollberg vertritt VDGN-Vertrauensanwältin Dr. Karin Schiebler aus Chemnitz den Nutzer als Kläger. Sie informierte jetzt darüber, daß das in einem früheren Interview für das VDGN-Journal „Das Grundstück“ (siehe Heft1-2012) erwähnte gerichtliche Wertgutachten zur Verkehrswertermittlung für Garagen auf Pachtland nunmehr vorliegt, mit dem der eingeklagte Anspruch im wesentlichen begründet werden kann. Das Verfahren läuft noch.

Der vom Gericht beauftragte Gutachter bewertete zwei Garagen aus einem Komplex mit insgesamt fünf Garagen auf einem Mehrfamilienhausgrundstück.

Die Nutzer hatten diese 1976 selbst errichtet. Den baulichen Zustand bewertete der Gutachter als noch ausreichend, die Nutzbarkeit noch als gewährleistet, obwohl teils gravierende Schäden und Mängel festgestellt wurden.

Der Gutachter schätzte die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer auf 40 Jahre; es verbleiben noch neun Jahre Restnutzungsdauer. Das ortsübliche Nutzungsentgelt für Garagen in Höhe von 25 bis 40 Euro pro Monat nahm der Gutachter zur Grundlage für seine Schätzung, daß für die begutachteten Garagen ein monatliches Entgelt von 30 Euro marktüblich sei. Von dem daraus errechneten Jahres-Rohertrag zog er Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) in Höhe von 28 Prozent ab. Der ermittelte Reinertrag wurde mit einem Barwertfaktor multipliziert. Dieser wurde aufgrund der Lage des Objekts und der Bebauungsmöglichkeiten über einen Liegenschaftszins ermittelt. Dies ergab eine Verkehrswerterhöhung von 3700 Euro für beide Garagen bzw. 1850 Euro für eine Garage. Als Stichtag der Wertermittlung wurde entsprechend Paragraph 12 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes der Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks an den Eigentümer festgelegt. Die Wertermittlung erfolgte nach den anerkannten Grundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken gemäß der Immobilienwertermittlungs-Verordnung (ImmoWertV); man bediente sich des Ertragswertverfahrens.

Wir meinen, die hier geschilderten Erkenntnisse können auch anderen Garageneigentümern von Nutzen sein, die sich in einer ähnlichen Situation befinden, d. h.  deren Pachtvertrag gekündigt werden soll oder die selbst aufgeben wollen. Selbstverständlich müssen dabei immer die konkret herrschenden Bedingungen, wie zum Beispiel der bauliche Zustand der Garagen, Gesamt- und Restnutzungsdauer, das örtliche marktübliche Nutzungsentgelt, die Lage und andere Faktoren in Betracht gezogen werden.

VDGN-Beratungsstelle Chemnitz

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