Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Von der Abrißbirne zum neuen Zwischenpachtvertrag


Wie der VDGN auf den veränderten Umgang mit großen Lauben in Berlin-Charlottenburg Einfluß nahm

Nach über einjähriger Verhandlung wurde anläßlich einer Außerordentlichen Delegiertenversammlung am 20. Oktober 2011 ein neuer Zwischenpachtvertrag zwischen dem Bezirksverband Berlin-Charlottenburg und dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf unterzeichnet. Wesentlicher Bestandteil des Vertrages ist die Vereinbarung zum veränderte Umgang mit großen Lauben.

Am Zustandekommen der neuen Vereinbarung zum Umgang mit großen Lauben hat der VDGN einen größeren Anteil als jeder Außenstehende vermutet, ohne daß der VDGN am Verhandlungstisch gesessen hat.

Zur Historie: ich erinnere mich noch deutlich daran, wie Anfang 2007 in einer Fernsehdokumentation zu sehen war, wie in der Charlottenburger Kolonie Jungfernheide Lauben nach dem Teilabriß als Ruinen in den Himmel ragten. Dies hatte einen einzigen Grund: – sie waren größer als 24 m2. Schon damals wurde geschildert, wie Kleingärtner ihren Garten aufgeben mußten, weil sie einfach die Finanzmittel für den Abriß nicht aufbringen konnten.

VDGN rief zur Gegenwehr auf

Die Rückbaukosten erreichten teilweise Werte bis zu 40.000,- Euro. Im Ergebnis von Selbstauskünften wurde den Gartenfreunden vom Bezirksverband mitgeteilt, dass sie sofort oder bei Beendigung des Pachtverhältnisses den Rückbau auf 24 m2 vorzunehmen haben. Die Finanzierung dieser Rückbauten sollte ausnahmslos durch die Kleingärtner erfolgen.

Im März 2007 meldete sich der VDGN mit einem Aufruf an die Kleingärtner in Berlin-Charlottenburg zu Wort. In dem Aufruf werden die Kleingärtner aufgefordert, sich gegen unberechtigte Rückbauforderungen zu wehren. Für diesen Abwehrkampf bot der VDGN seine Unterstützung an. In weiteren Aktionen, u. a. mit einem offenen Brief an die Delegierten der ordentlichen Delegiertenversammlung des Bezirksverbandes Charlottenburg am 17. Juni 2007 und mehreren nachfolgenden Informationen an die Kleingärtner mit vielen Ratschlägen zur Verhaltensweise gegenüber dem Bezirksverband. In diesen Informationen wurde über Gerichtsurteilen und Kommentare zum Bundeskleingartengesetz berichtet. Mit der Verteilung der Informationsblätter an fast jeden Kleingärtner wurde Vertrauen bei den Charlottenburger Kleingärtnern aufgebaut. Mit einer öffentlichen Veranstaltung in der Kolonie Jungfernheide, auf der Vertreter des VDGN und des Bezirks-amtes, aber auch viele anwesende Kleingärtner zu Wort kamen, verstärkte sich der Einfluß des VDGN. Weitere öffentliche Veranstaltungen des VDGN in anderen Kleingartenkolonien folgten.

Ein Teil der Kleingärtner wurde Mitglied im VDGN, die Mitglieder organisierten sich in einer Regionalgruppe des VDGN mit einem Sprecher und einem Beirat. Der Beirat, dem inzwischen auch Kleingärtner anderer Bezirksverbände angehören, tagt seitdem monatlich. In Charlottenburg wurde auch  eine Beratungsstelle für die Gartenfreunde eingerichtet, von der die Kleingärtner bis heute regen Gebrauch machen.

Bereits zur Delegiertenversammlung am 17. Juni 2007 mußte der Vorsitzende des Bezirksverbandes Charlottenburg in seinem Geschäftsbericht feststellen, daß die Aktivitäten und Argumente des VDGN aufgrund der Haltung des Bezirksamtes natürlich auf fruchtbaren Boden gefallen sind.

Die Einflußnahme des VDGN hat sich in den Jahren seit 2007 in Charlottenburg verstärkt und erstreckt sich inzwischen auf fast alle Bezirke in Berlin.

In den Jahren 2001 bis 2007 war es dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf gelungen, gegen den anfänglichen Widerstand des Bezirksverbandes folgende Forderungen durchzusetzen:

- Bis zum Jahr 2030 sind alle vorhandenen Lauben und Nebengebäude, die größer als 24 m2 sind, auf 24 m2 zurückzubauen.

- Die Erfassung des Istzustandes hat durch ehrenamtliche Tätigkeit durch den Zwischenpächter zu erfolgen.

- Der Zwischenpächter hat die Finanzierung des Rückbaus bis zum Jahr 2030 eigenständig ohne finanzielle Beteiligung des Grundstückseigentümers sicherzustellen. Dazu wurde er ermächtigt, die Finanzierungskosten auf die Unterpächter umzulegen und somit die Finanzierung durch entsprechende Vereinbarungen mit den Kleingärtnern zu sichern.

- Bei Pächterwechsel ist ein Ablaufschema zu befolgen, was sichert, daß alle Unterlagen zum Pächterwechsel bei Parzellen mit großen Lauben vor Abschluß neuer Unterpachtverträge dem Bezirksamt zur Abstimmung und Genehmigung vorzulegen sind.

Diese Politik der Bezirksbürgermeisterin Monika Thiemen ist mit dem Abschluß des neuen Zwischenpachtvertrages gescheitert. Dazu haben die ständigen Informationen durch den VDGN an die Kleingärtner sowie die Betreuung von Kleingärtnern durch kompetente Rechtsanwälte in Gerichtsverfahren mit wechselndem Erfolg wesentlich beigetragen. Letztendlich entscheidend war auch eine verstärkte politische Einflußnahme auf die Entscheidungsträger. Zum Erfolg haben nicht zuletzt Kompetenz, Beharrlichkeit und Glaubwürdigkeit des VDGN beigetragen.

Eine besondere Bedeutung für das Umdenken bei den Verantwortlichen des Be-

zirksamtes und des Bezirksverbandes hatte das durch Rechtsanwalt Schuster erstrittene Kammergerichtsurteil vom 12. März 2009. Dieses Urteil beinhaltete den Grundsatz, daß ein Rückbau vom Kleingärtner nur gefordert werden kann, wenn die Baulichkeiten nach Vertragsabschluß errichtet wurden oder der Rückbau vertraglich vereinbart wurde.

Als Folge dieses Urteils erstritt sich mit Unterstützung des VDGN eine nicht unbedeutende Anzahl von Kleingärtnern die Rückzahlung der zu Unrecht vereinbarten Hinterlegungssumme.

CDU-Antrag im Abgeordnetenhaus

Ein weiterer Baustein auf dem Wege des Umdenkens stellte der mit Unterstützung des VDGN und des Bezirksverbandes Charlottenburg eingebrachte Antrag der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus zum veränderten und einheitlichen Umgang mit großen Lauben auf landeseigenen Kleingärten in Berlin dar.

Mit der Verbreitung der bisher halbjährlich erschienenen VDGN-Nachrichten für Kleingärtner in allen Berliner Kleingartenanlagen wurde der Einflußbereich auf ganz Berlin ausgedehnt.

Damit war ein wichtiges Etappenziel erreicht. Aus der Sicht des VDGN wurde die Kehrtwende im Umgang mit den großen Lauben auch durch viele Aktivitäten des Bezirksverbandes Charlottenburg angestoßen und letztlich durch die Tätigkeit des Landesverbandes der Gartenfreunde e. V. in der Arbeitsgruppe der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur Erearbeitung eines neuen Muster-Zwischenpachtvertrages ermöglicht. Auf dieser Grundlage haben Bezirksverband und Bezirksamt im Ergebnis vieler Verhandlungsrunden eine sozialverträgliche Lösung im Umgang mit dieser Problematik vereinbart.

In der Präambel des neuen Zwischen-pachtvertrages werden die Gründe für den Paradigmenwechsel zum Umgang mit großen Lauben dargestellt.

Beide Vertragspartner stellen in der Präambel des Zwischenpachtvertrages fest, daß obergerichtliche Urteile dazu geführt haben, daß sich unüberbrückbare Widersprüche zwischen den Rechtsgrundlagen und den bisher praktizierten Verfahren zur Forderung von Hinterlegungen und Rückbau bei Pächterwechsel ergeben haben. Das bisher vereinbarte und praktizierte Ablaufschema zwischen Bezirksverband und Bezirksamt habe sich als nicht durchsetzbar erwiesen.

Die Durchsetzung einer Abrißforderung bei von 24 m2 abweichenden Übergrößen im bestehenden Unterpachtvertrag (vertraglicher Vertrauensschutz) war nicht möglich. Nachgeschobene Vertragsinhalte wurden durch Gerichte für nichtig erklärt und mußten rückabgewickelt werden.

Es fiel immer schwerer für die Neuverpachtungen Unterpächter zu finden, die bereit waren, vertraglich die Übernahme hoher Rückbaukosten zu vereinbaren. Diese Schwierigkeiten hätten dramatisch zugenommen, wenn die Laufzeit bis zum Rückbautermin spätestens 2030 immer kürzer geworden wäre und die monatlichen Belastungen extrem zugenommen hätten. Die Folge wäre eine lawinenartige Zunahme des Leerstandes von Parzellen gewesen. Aus diesem Grund wurde die widerrechtliche Festlegung für das Jahr 2030 außer Kraft gesetzt.

Nach Berechnungen des Bezirksverbandes beläuft sich inzwischen das finanzielle Reduzierungs- bzw. Abrißvolumen für den Bestand des Bezirksverbandes an übergroßen Lauben auf 22,9 Mio. EUR. Dieses Volumen ist durch Bezirksverband und seine über 3.700 Kleingärtner mit großen Lauben nicht aufzubringen. Das Bezirksamt kann und will jetzt nicht riskieren, einen bisher potenten Zwischenpächter in den Bankrott zu schicken. Auch aus diesem Grund mußte diese Kehrtwende vollzogen werden.

Wörtlich wird nunmehr in der Präambel der Kernsatz formuliert: „Um dieses zu verhindern (gemeint ist der Bankrott), gleichzeitig um den Anforderungen planungsrechtlicher und bauaufsichtlicher Vorgaben zu genügen und damit auch Überprüfungen hinsichtlich der Erfüllung des Leitsatzurteils-Kanons des BGH aus den Jahren 2002 bis 2004 abzuwehren, wird nachstehender neuer Umgang mit übergroßen Lauben vereinbart.“

Bei Anwendung der Vereinbarung wird davon ausgegangen, daß in den nächsten 10 Jahren ca. 80 Prozent aller Fälle übergroßer Lauben vertragsmäßig erfaßt und mit bindenden Reduzierungsauflagen verpflichtet werden können.

Das Hauptziel der Vereinbarungen zu großen Lauben besteht offensichtlich darin, den Rückbau oder Abriß erst bei Pächterwechsel im Sinne der Generationslösung und bei gesicherter Finanzierung für den Rückbau oder Abriss durchzuführen. Dieser Prozeß kann sich über mehrere Generationen erstrecken. Es wird in der Regel angestrebt, die große Laube solange unverändert zu nutzen wie sie mit einer eingeschätzten Restnutzungsdauer genutzt werden kann und bis die Finanzierung des Rückbaus gesichert ist.

Vor- und Nachteile

Mit dieser Vereinbarung entfällt für Kleingärten auf landeseigene Flächen auch das Hauptargument der Kritiker des VDGN, daß die Vorschläge des VDGN zum Umgang mit großen Lauben zwangsweise zur Aberkennung des Kleingartenstatus der Kleingartenanlagen führen.

Ein Nachteil dieser Vereinbarung zu großen Lauben besteht darin, daß allein die Kleingärtner den Rückbau finanzieren und der Grundstückseigentümer, das Land Berlin, nicht beteiligt wird. Das Land Berlin hat als Grundstückseigentümer die Errichtung großer Lauben zugelassen und zum Teil in der Nachkriegszeit sogar gefördert. In der Regel erfolgt die Finanzierung des Abrisses bzw. des Rückbaus durch Gartenfreunde, die die Bauten nicht selbst errichtet haben.

Die gegenwärtigen Beratungen mit Kleingärtnern aus Charlottenburg und die sich fortsetzenden Auseinandersetzungen zwischen Kleingärtnern und dem Bezirksverband zeigen, daß noch ein weiter Weg zurückzulegen ist, bis Realität und Vereinbarung sich annähern. Der VDGN wird auch weiterhin seine Beratungsstelle in Berlin-Charlottenburg benötigen.

Auf den folgenden Seiten beschäftigt sich ein zweiter Beitrag mit den konkreten Vereinbarungen zu großen Lauben im Zwischen-pachtvertrag des Bezirksverbandes Charlottenburg der Kleingärtner.

Dr. Michael Jagielski


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