Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Rechte sichern, Streit vermeiden


Verwalter muß bestimmte Informationspflichten einhalten

Während der Beratungen für Mitglieder des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer (VDWE) wird wiederholt darüber berichtet, daß Hausverwalter nicht in dem gewünschten Maße auf Anfragen, Anregungen, Informationsverlangen o.ä. reagieren. Nicht selten ist dabei festzustellen, daß unterschiedliche Auffassungen aufeinandertreffen, weil eindeutige begriffliche Vorstellungen fehlen.

Auskunft für Wohnungseigentümer

Sofern im Verwaltervertrag nicht anders vereinbart, hat der Verwalter die Pflicht, zu allen Vorgängen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WETG) Auskunft zu erteilen. Der Verwalter steht im Vertragsverhältnis mit der Gemeinschaft, nicht jedoch mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer. Insofern hat die WETG das Recht, Auskünfte zu verlangen. Sie kann das ohne erforderlichen Beschluß während jeder Wohnungseigentümerversammlung erwarten. Neben der vom Verwalter lt. WEG vorzulegenden Jahresabrechnung eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres (auch Präsentationspflicht genannt) sollte dieser einen schriftlichen Bericht über alle wesentlichen Vorgänge im abgelaufenen Zeitraum vorlegen, insbesondere solche beschreiben, die mit der Verausgabung von Gemeinschaftsgeldern verbunden waren. Oftmals verzichten Verwalter darauf und geben nur mündlich der Versammlung ausgewählte Auskünfte. Das betrachte ich als unzureichend und nicht entsprechend den Auskunftspflichten des Verwalters. Dabei ist zu beachten, daß nicht anwesende Eigentümer keine Kenntnisse erhalten und auch die anwesenden von Aufzählungen und persönlichen Kommentaren der Verwalter überfordert sein können. Da von den Anwesenden kaum jemand den Vortrag mitstenographieren kann, verlieren sich in kurzer Zeit konkrete Inhalte, insbesondere Zahlen.

Entsprechend WEG kann die WETG auch außerhalb der Jahresabrechnungsversamm-lungen – sofern sie das für erforderlich hält – schriftliche oder mündliche Auskünfte vom Verwalter verlangen. Es sollte sich dabei allerdings um bedeutende Fragen handeln und nicht den Vorwurf einer Schikane rechtfertigen. 

Beispiel: Eine WETG beschließt die Erneuerung des Daches und des Dachbodens in 3 Etappen. Der Verwalter wird verpflichtet, nach Abschluß jeder Etappe einen Auskunftsbericht zu geben.

Besonders in großen WETG ist der Informationsbedarf der Eigentümer sehr unterschiedlich. Einige (wenige) interessieren sich sehr intensiv und bis ins Detail, andere nur sehr oberflächlich. Sollte die WETG keine Auskunftsverlangen an den Verwalter richten, können das auch ein einzelner oder einige Eigentümer gemeinsam. Interessenvertreter der Eigentümer sollte stets der Verwaltungsbeirat sein, der Anfragen bündelt und hinsichtlich ihrer Wichtigkeit auch bewerten kann.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat kein sich aus den Gesetzen oder der Recht-sprechung ergebendes Recht auf Auskunfts-erteilung. Ausnahme: Es handelt sich um wichtige Angelegenheiten, die ihn persönlich betreffen. (Beispiel: Nässe im Sondereigentum, Schäden am Sondereigentum, Beeinträchtigung der Wohnqualität o. a.)  Nicht selten beschweren sich Wohnungseigentümer, daß ihre Verwalter auf Telefonanfragen, Briefe, E-Mail o. ä. nicht reagieren. Unser Rat kann nur sein: Unterscheiden zwischen Angelegenheiten, die die WETG als Gemeinschaft betreffen und solchen, die das eigene Sondereigentum betreffen.

Ein besonderer Fall liegt vor, wenn ein Auskunftsverlangen nach einer abgeschlossenen Jahresabrechnungsversammlung vorgetragen wird. Verwalter verweisen auf die mit Mehrheit beschlossenen Gesamt- und Einzelabrechnungen und auf die oftmals damit verbundene Entlastung ihrer Arbeit. Hierzu nur zwei von mehreren Urteilen: Das Bayerische Oberlandesgericht und das Kammergericht Berlin (entspricht einem OLG) haben entschieden, daß dem einzelnen Eigentümer auch nach beschlossener Jahresabrechnung Auskunftsrechte zustehen, wenn ihm notwendige Angaben aus den vom Verwalter vorgelegten Unterlagen nicht zur Verfügung standen (BayOblG WE 1989, 181 und KG ZMR 2000, 401). Das trifft auch auf inzwischen ausgeschiedene Eigentümer zu.

Einsicht in Belege

Jeder Wohnungseigentümer hat – unabhängig von seinen Miteigentümern – das individuelle Recht auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen. Regelmäßig ist jeder Verwalter verpflichtet, auf Verlangen von Eigentümern diesen die Belege für Einnahmen und Ausgaben, hier zu jeder Ausgabeposition, vorzulegen.

Weiterhin kann jeder Wohnungseigentümer auch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen seiner Miteigentümer verlangen. Dieses Recht leitet sich aus der gesamtschuldnerischen Haftung ab. Für rückständige Zahlungen einzelner Miteigentümer hat jeder andere Eigentümer einzustehen. Nicht selten verweigern Verwalter die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen von Miteigentümern mit dem Hinweis auf Datenschutz. In diesen Fragen gemeinsamer Wirtschafts-tätigkeit mit gemeinschaftlicher Haftung kann es keinen sog. Datenschutz geben. Wohngeldschuldner sind vom Verwalter der WETG bekanntzumachen – und das nicht erst während einer in späterer Zeit stattfindenden Eigentümerversammlung.

Der Verwaltungsbeirat hat sich als Interessenvertreter der Eigentümer zu verstehen und in diesem Sinne deren Anliegen dem Verwalter vorzutragen und mit ihm gemeinsam dafür zu sorgen, daß die Themen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommen. Leider – und insbesondere dann, wenn zu Mitgliedern des Beirates wenig Vertrauen besteht – gehen Einzeleigentümer als „Einzelkämpfer“ vor. Dabei versäumen sie es, den Verwaltungsbeirat zu informieren oder den Versuch zu unternehmen, ihn einzubeziehen. Selbst wenn dieser unwillig ist, sollte es nicht unterbleiben, ihn zu informieren. Er sollte nicht in die Lage versetzt werden, sich mit Unkenntnis herauszureden.

Wohnungseigentümer haben Einsichtnahmen in Verwaltungs-, insbesondere in Abrechnungsunterlagen zu beantragen und einen Termin sowie den Ort zu vereinbaren. Erschwerend gestaltet sich das, wenn zwischen den Wohn- und Büroorten große Entfernungen liegen. Der Bereitschaft des Verwalters, die Einsicht in seinem Büro zu ermöglichen, können weit entfernt wohnende Eigentümer aus Zeit- wie aus Kostengründen oftmals nicht nachkommen. Mancher Verwalter rechnet damit.

Aus der Rechtsprechung ist zu entnehmen, daß in solchen Fällen der Verwalter vor der angesetzten Jahres-Abrechnungsversammlung ausreichend Zeit und Platz bereitzustellen hat, damit interessierte Wohnungseigentümer dort die erforderliche Einsicht nehmen können. Selbstverständlich hat er auch zu sichern, daß alle Unterlagen vorhanden sind.

Für Wohnungseigentümer gänzlich unzumutbar ist eine Praxis, daß während der Versammlung „in den Akten nachgesehen“ werden kann. Entweder, man folgt dem Verlauf einer Versammlung oder man schaut in Akten und prüft deren Inhalt!

Resümee

Das Auskunftsverlangen an einen Verwalter und die Unterlagen- bzw. Akteneinsicht setzen den interessierten Eigentümer voraus. Wenig interessierte Miteigentümer behindern die inhaltliche Beratung der wirtschaftlichen Vorgänge einer WETG und stellen faktisch ein Risiko dar. Um klare Inhalte zu definieren, sollten die WETG ihre Auskunftsverlangen – insbesondere für die Zeit zwischen zwei Jahresabrechnungsversammlungen – definieren und den Beirat mit der Einhaltung der Informationspflichten durch den Verwalter  beauftragen.

Dr. H. T. Wilhelm Schütz, Fachberater

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