Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Der Gemeinde beim Planen über die Schulter schauen...

... solten Datschennutzer, wenn sie sich böse Überraschungen ersparen wollen


Der planerische Umgang mit bestehenden Freizeit- und Erholungsanlagen stellt die Gemeinden häufig vor Probleme, insbesondere dann, wenn bauliche Ausprägungen und Nutzungen Gegenstand der Planung sind, die „eigentlich“ nach dem heute gültigen Planungsrecht nicht hätten entstehen dürfen. Dies gilt z. B. für das früher nicht selten genehmigte Dauerwohnen in Wochenendhausgebieten. Problematisch sind ebenfalls die in attraktiven landschaftlichen Lagen und nicht selten in Landschaftsschutzgebieten entstandenen Bungalowsiedlungen. Auch nach 1990 sind noch Genehmigungen für den Ausbau von Bungalows zum Dauerwohnen erteilt worden, die mit dem Gebietscharakter nicht vereinbar sind. Bei den Grundstückseigentümern lösten sie Ansprüche auf angemessene Erschließung und bei den Nachbarn die Forderung nach Gleichbehandlung aus. Patentrezepte für den planerischen Umgang mit solchen Gebieten gibt es nicht.

Da Wochenendler in den Gemeinden nicht wahlberechtigt sind, haben sie oft keine Lobby, die ihre Interessen vertritt. Umso wichtiger ist es, sich selbst um seine Belange zu kümmern. Dazu gehört es, die Bekanntmachungen der Gemeinde ständig zu verfolgen, um zu wissen, ob eine Planung in der Gemeinde ansteht. Die Aufstellung von Flächennutzungsplänen (FNP) und Satzungen begleitet immer eine Bürgerbeteiligung, in der wäh-rend der Planungsphase Bedenken und Anregungen vorgetragen werden können. Die Gemeinde ist verpflichtet, eine Abwägung zwischen den privaten und öffentlichen Belangen vorzunehmen. Häufig gehen diese Vorgänge an den Nutzern der Wochenendhäuser vorbei. Sie stellen viel zu spät fest, daß ihr Grundstück als Wald oder Grünfläche ausgewiesen wurde.

Beide Darstellungen (Grünfläche bzw. Wald) sind möglicherweise fehlerhaft. Zum Beispiel dann, wenn diese Darstellung ohne eingehende Recherche der vorhandenen Wohn- und Erholungsnutzungen vorgenommen wurde oder keine Interessenabwägung im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erfolgte. Oder auch, wenn die Konsequenzen des Planungszieles „Grünfläche“ oder „Wald“ für die Betroffenen nicht klar und deutlich zum Ausdruck gebracht werden – bzw. die zwischenzeitlich eingetretene tatsächliche Entwicklung die bisherigen FNP-Darstellungen obsolet macht.

Auf die tatsächlichen Gegebenheiten abzustellen, bedeutet aber nicht, daß der Flächennutzungsplan grundsätzlich nur dann ein beachtlicher öffentlicher Belang ist, wenn es sich bei den Wald- bzw. Grünflächendarstellungen um eine Spielart der sog. „Feigenblattplanung“ handelt, wenn die Gemeinde also tatsächlich andere Ziele verfolgt als sie im FNP erkennen läßt. – Und sei es auch nur das Ziel, „niemandem weh zu tun“, also Dünnbrettbohrerei. Mit dem ausgewiesenen Entwicklungsziel „Grünfläche“ bzw. „Wald“ geht die Gemeinde Konflikten mit Landesplanung und Naturschutzbehörden zwar galant aus dem Weg, allerdings zum Nachteil der von dieser Ausweisung betroffenen Eigentümer und Nutzer, deren berechtigte Interessen in der Regel mit dem zweifelhaften Verweis auf „Bestandsschutz“ ihrer Gebäude und Nutzung abgewiesen werden.

Der gesetzliche Auftrag für die Flächennutzungsplanung heißt, „für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung ...“ darzustellen

(§ 5 Abs.1 BauNVO), also für jede Gemeindefläche eine positive Planungsaussage zu treffen. Die Gemeinde muß mit Bestimmtheit sagen, wo sie welche Nutzungen zulassen will. Wenn die Gemeinde also eine Grünfläche oder eine Fläche für Wald (d. h. eine Forstbetriebsfläche ohne Wochenendhäuser) für ein bestehendes Siedlungsgebiet ausweist, dann heißt das nichts anderes, als daß dieses Gebiet innerhalb des zeitlichen Planungshorizontes eines FNP (15 Jahre, § 5 Abs.1 BauGB) seine heutige Funktion ausdrücklich verlieren soll. Das ist eine aktive Planungsentscheidung der Gemeinde! Eine solche Darstellung im FNP nimmt den vorhandenen Gebäudenutzungen ganz klar jede Entwicklungsperspektive und hat damit unmittelbare, nachteilige Auswirkungen auf die Grundstückseigentümer hinsichtlich der Grundstücksbewertung gemäß §4 Wert V. Soweit die Gemeinde aus z. B. landesplanerischen Gründen an einer Bauflächendarstellung oder sonst geeigneten Ausweisung für das Siedlungsgebiet gehindert ist, hat sie zumindest die Möglichkeit, diese Fläche im FNP gemäß § 5 Abs.1 Satz 2 BauGB „weiß“ (unbeplant) zu lassen.

Natürlich kennen wir auch die regelmäßigen Widerstände der an der Bauleitplanung beteiligten Naturschutzbehörden und der Landesplanung. Das ändert jedoch nichts an der planerischen Verantwortung und auch Haftung der Gemeinde. Sie behält immer den Schwarzen Peter. Siehe z. B. die Wertermittlungsverordnung, nach der Grundstücke in einem Wochenendhausgebiet – jedenfalls dem Ansatz nach – entweder als „Flächen für Land- und Forstwirtschaft“ oder als „Bauerwartungsland“ einzustufen sind, je nachdem, ob das Gebiet im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Baufläche ausgewiesen ist oder nicht. Im Falle eines „faktischen Wochenendhausgebietes“ (also Innenbereiches nach § 34 BauGB) wären die Grundstücke heute nicht nur „Bauerwartungsland“, sondern mindestens „Rohbauland“.

Das widerlegt das Argument der Gemeinden, daß ein Flächennutzungsplan sowieso keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Bürger habe.

Fred Fischer

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